根植于“中国宝都”消费土壤，剖析深圳KK TIME运营“三板斧”

撰文|罗嘉欣

来源|赢商网

截至二季度末，深圳入市的商业总量超1570万㎡，市场竞争激烈。作为深圳水贝的商业新秀，于去年9月开业的KK TIME京基百纳时光（以下简称KK TIME），初入市便表现不俗，在深圳“9.7”极端特大暴雨下，却仍取得了开业三日客流突破28万人次的佳绩，创下近三年来深圳新开购物中心开业客流高峰，受到消费者的热烈追捧。

如今经过一年多的精心运营，KK TIME日均消费客流保持在4万人次水平，以稳健的运营表现和独特的商业气质，成为了深圳商业版图中的一颗闪亮新星。

但对于这样一个充满活力和有追求的项目来说，仅仅满足于现状是远远不够的。值一周年之际，赢商网再次走访该项目，了解到KK TIME正酝酿下一步变化，其将保持现有优势基础上，进一步深度挖掘公园经济，与世界级黄金珠宝商圈共荣共生，不断夯实“在地烟火”氛围，为持续“向上生长”创造契机。

扎根“中国宝都”

千亿级产业带上的时尚生活中心

深圳被誉为“梦想之城”，短短四十余载诞生了很多商业传奇。比如拥有“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝”美誉的水贝。

一个不到2平方公里的区域，却是全国最大、发展水平最高、产业链条最完善的黄金珠宝集聚区，聚集着数万家黄金珠宝企业，占据国内黄金珠宝市场份额70%以上，相关从业人员高达26万。走在水贝街头，珠宝商铺密集林立，数十个珠宝城和上万个黄金珠宝档口，被网友形容“买黄金像买菜一样”的存在。

KK TIME便坐落于这一被称为“中国宝都”的千亿级产业聚集区。

它位于罗湖水贝国际黄金珠宝商圈核心地带——介于水贝一路与水贝二路之间，毗邻洪湖公园，商业面积达10万㎡，项目定位“美好生活聚场”，引进超200个品牌商家，是目前水贝商圈在营规模最大、业态最为丰富的购物中心。

开业以来，KK TIME长期占据水贝商圈大众点评热搜榜TOP1。凭借丰富的品牌选择和多元场景体验，成为水贝人社交约会、家庭聚餐、购物休闲的首选，成为重塑罗湖北商业格局的实力选手。

这样的在地影响力，也反映在商场的客流表现上。据赢商大数据-城市商业地图监测显示，KK TIME开业以来客流一直保持在日均去重3.5万人次以上，且进入今年暑期日均客流更是突破4万人次，创造新高。

赢商网实地走访时，正值中秋假期叠加项目周年庆，商场内人声鼎沸。笔者在现场看到了项目联动中国探月工程与商业公司自有IP形象KEY仔，带来颇具创意的“SUPER MOON 超级太空展”等活动，吸引不少亲子家庭和年轻人打卡拍照。夜幕降临，户外广场举行大型音乐会活动，十分热闹。

据项目方介绍，整个假期项目充分联动罗湖区宣传部等各级政府机构资源，共同举办了“深声不息古韵今声国潮音乐会”和“首届水贝中秋音乐会”，邀请了深圳知名人气乐队HeyDog乐队、翻身乐队、東巢社&国乐坊等乐队和杨乐、李大卫、芸儿等音乐人齐聚现场，通过3天20场次互动演出，持续激活消费热潮。此外，音乐会还吸引近120万人线上观看，整体线上线下曝光量超7000万，引爆全城热度。

“政企联动”带来显著效果，周年庆期间，KK TIME整体客流同比增长20%，销售同比增长14%，会员销售占比25%，14家品牌销售同比超100%。

从上述活动，也能窥见KK TIME日常运营的一角。深耕在地，与商圈一起成长。

锚定商业长期主义

看KK TIME精细化运营“三板斧”

区别于同城其他购物中心，KK TIME生长于“世界级黄金珠宝产业聚集区”，又毗邻城市级公园，让项目拥有鲜明的消费画像：其一产业白领及商圈消费客群，其二在地居民，其三城市逛公园客群。它的客群是典型的职住混合区，加上都市微旅游属性，具有工作日消费稳定，而周末客流易爆发的特征。

因此，当我们去细致观察KK TIME的运营重点时，会发现该项目围绕着“美好生活聚场”项目定位，以三大主力客群消费偏好，形成了三大精细化运营策略。

/其一，深挖时尚珠宝零售新体验，做大做强产业白领及商圈生意。

水贝作为全国首创“批发零售一体化”的黄金珠宝消费区，商圈的目的性消费属性明显。KK TIME所属的“京基·水贝珠宝中心”综合体，定位“一站式珠宝新商务”，而购物中心作为“珠宝商务生态”不可或缺的重要一环，也承担着赋能产业升级的使命。

为了响应片区珠宝企业日益增长且迫切的需求，KK TIME特别规划了专属空间，旨在为这些珠宝企业和品牌提供一个独具匠心的主题展示平台。

作为水贝核心区域在营规模最大的购物中心，KK TIME希望给前来的消费者带来更具潮流感的时尚珠宝零售体验。为此策划了一系列引人注目的活动，如深圳购物中心首届“婚庆黄金珠宝节”、“宫囍龙凤呈祥”故宫文创展等，以中西式婚庆珠宝文化联展、主题派对、珠宝风尚大秀等策划，立体打造珠宝消费新时尚场景。

同时，KK TIME也在深入了解项目周边黄金珠宝时尚工业集群带来的产业白领的消费需求，加大商务宴请、特色餐饮占比，零售更加聚焦商务休闲与生活潮品，引进影院、电玩、健身房、美容美甲、身体护理等休闲娱乐配套，提供了一个丰富的全业态品牌选择，构成商场日常消费的基本盘。

如项目引进了MC.CHOICE 、晒道、诺贝达、比华利保罗、九牧王、PRICH、emu、SETIROM 西町村屋、BELLE等契合都市白领消费的零售品牌，有效填补区域轻商务零售的空白。

在餐饮方面，开在这里的79号渔船、润园四季、悦得闲、京味张、外婆家、居竹·地道潮汕菜、太二酸菜鱼等均为单店业绩年销售超千万的门店。

项目方还向赢商网分享了一个现象：“我们这里的白领们中午都很忙，大家更倾向于选择出餐快的轻餐食，满足随时就餐、即入即点即吃的需求，尤其是口味丰富的美食街和一些推出了商务套餐的餐饮店铺，在午市涌现人流小高潮”。商场还特别针对写字楼人群推出了“会员专属福利劵包”，以午餐+下午茶的组合券包形式，紧紧抓住周边白领消费力。

其二，拓展公园户外经济，强化运动休闲与家庭全品类消费。

洪湖公园作为罗湖大型城市公园，亦是深圳唯一的荷花主题公园，水系环绕，每年吸引超百万亲子客群目的性奔赴。KK TIME是毗邻公园最近且唯一的购物中心，因此周末大波的逛公园客群，也是KK TIME的运营重心。

一方面，聚焦逛公园的“亲子属性”，项目引进了罗湖区首家MELAND CULB，以及星际传奇、嘻鸭涂儿童手工坊、虎芽乐萌宠乐园等业态，构筑场内的亲子消费氛围。另一方面，则充分利用自有IP-兔子以及绿植等，在场内呈现绿色森系的亲自然体验场景，丰富儿童探索游逛体验。

如在B1层连廊，项目就特别为“亲子阅读”打造了一个公益共享书屋——漂流书局限时店，提供众多儿童绘本免费借阅服务。

鉴于深圳人喜欢在公园内参与跑步、打球、露营等户外休闲活动，项目也针对性的增强了运动类零售布局。其引进了Nike Kicks Lounge、NB1906、Adidas、李宁、ANTA等众多知名的运动时尚品牌，“运动类整体业绩比较突出”。接下来，项目还将迎来大型户外用品集合店入驻，此举将进一步提升场内运动休闲消费氛围。

赢商网注意到，在日常运营中KK TIME也在积极加强与洪湖公园的联动。

• 如曾联合洪湖公园推出“城市美好生活嘉年华”活动，开展了一场公园音乐节以及创意市集，并联动场内20家商户开展会员社群活动。

• 在初夏时节，项目则结合洪湖公园“赏荷”旺季，推出清荷讲堂、碗莲种植、植物拓染、荷风生活节、荷花仙子选拔大赛、荷花手作体验等众多有趣互动活动，与公众一起探索自然生境和荷花之美。

其三，聚焦“在地烟火”，成为青年社交中心与夜经济目的地。

赢商网走访过程中发现，KK TIME的B1-B2层是一个非常有趣的存在。这里精心打造了一个充满生活气息、贴近在地居民消费需求的楼层内容生态与场域氛围。

得益于南北区地势的独特性，项目B1层巧妙利用了多个下沉广场的客流入口，营造出一种“类首层”的商业效果。不仅汇聚名创优品、元初食品、TOPTOY等家居生活与潮玩品类，还特别面向水贝村的下沉广场入口，开辟了一个别具特色的美食街区，通过延长夜间营业时间，吸引了白玉串城、农耕记、探炉等众多特色餐饮品牌的入驻，共同打造了一个夜间消费的新热点。

而在B2层，KK TIME精心打造了一个名为“FOOD TIME”的特色美食街区，成功盘活了这一原本可能冷清的区域。他们以自然绿色、森林chill感场景呈现，引进万利记、盛香亭、苏晓玥、福客等十数家简快餐、特色小吃以及茶咖品牌，吸引消费者向下流动。消费无负担又充满烟火气，这里也成为了场内人气最旺的区域之一。

赢商网观察到，目前KK TIME正迎来一轮品牌焕新，主要集中在国货美妆个护、家居潮品、休闲餐饮等生活方式品类。此外，项目还计划进一步提升商场的社交氛围，充分利用外摆空间的独特优势，在现有星巴克、M stand、奈雪的茶、猫员外等品牌基础上，持续深化氛围营造,将L1连廊打造成为茶咖微醺品牌聚集的“青年社交部落”，为在地年轻消费者提供更好地社交场景。

据了解，在过去的一年里，KK TIME以“月月精彩活动不断，周周精心策划连连”的运营策略，不断提升体验氛围，这一年带来了近10个主题场景、开展近200场创意活动，囊括时尚潮流、国风二次元等圈层派对、王者荣耀电竞赛事、萌宠嘉年华、亲子赛事、人气集市等类型。

通过童真互动区、露营休闲区、优化项目艺术灯光和提亮户外小公园景致等升级项目购销氛围和夜经济环境，以持续的“创意营销”与场景美陈打卡氛围打造，成为商圈里的“青年潮流文化体验中心”与“新鲜事件发生地”。为商场与水贝在地居民创造深度情感链接的机会，进一步夯实了新商场的商业口碑。

此外，在港人北上热潮之下，项目不仅推出港人专属优惠福利、折扣，还匹配其需求在香港社交平台精准传播，有效扩大项目消费客群半径。

赢商观察

显然，作为生长于“中国宝都”的一站式时尚生活枢纽，KK TIME之所以形成上述三大经营策略，正是得益于其运营团队对客群画像的深入剖析，不断调整优化运营思路。作为深圳本土代表商管企业，京基百纳商管在深圳开发运营了4个购物中心，形成KKMALL、KKONE、KKTIME等多个产品线。丰富的商业运营经验，让其项目团队可“更从容”地应对复杂市场环境，是其商业可持续发展的基石。

根据KK TIME的规划，未来项目将进一步强化“都市休闲 +夜经济”的场景氛围营造，构建“好看、好吃、好玩同时兼具性价比”的品牌组合，吸引更多周边年轻客群及年轻家庭。

展望未来，水贝商圈作为罗湖核心商圈的关键一环，正迎来蓬勃发展的黄金机遇期。

当前，罗湖区正在大力推进水贝时尚设计总部经济集聚街区的建设步伐，伴随着世界级黄金珠宝产业的持续升级，该区域的经济能级和商业辐射力还将进一步提升。我们有充分的理由相信，坐落于水贝心脏地带的KK TIME，其未来前景也将拥有更加广阔的想象空间。