招商率突破40%，越秀商管“环贸”系列新作亮相

古都西安，银杏叶黄，西北人文城市气质鲜明。在深厚的历史底蕴滋养下，伴随城市中心发展演变，这里的商业也焕发传统与潮流并重的别样生机。

10月25日，由西部机场集团与越秀地产联手打造的西安环贸中心（以下简称“西安ICC”）招商推介会成功举办，聚集一众行业大咖和主流品牌，生动展示了西安在地文化与岭南印记创新交融的商业活力，看点十足。

一方面，作为越秀地产“商住并举”战略的重要商业板块，越秀商管历经多年沉淀，在零售商业战略3.0持续升级中，日益精进产品线矩阵和全国化布局。其中，“国金”系列已率先拓展至武汉迈开全国化步伐，成绩不俗，而落地于此的西安ICC环贸天地购物中心（以下简称“环贸天地”），正是其“环贸”系列产品线在广州大本营之外的首秀之作，将打造成西安首个陆空TOD商业。

另一方面，依托西安ICC“城市自由美好加速中心”的先锋定位以及陆空TOD综合体复合功能站位，环贸天地的场景打造和运营形式呈现出强烈的“非标”特性。

可以看到，秉承有据可循的传统底层逻辑，越秀商管正加速探索耳目一新的商业发展模式。

从广州到西安

越秀商管“环贸”系列异地首秀亮相

在越秀零售商业三大产品线体系中，“环贸”系列定位为城市CBD核心综合体，在区位、设计、业态等方面均要求严苛。关于这点，占据广州城市新中轴线核心天河北CBD的压轴综合体广州环贸中心（广州ICC）早已有所示范。

围绕“品质社交生活中心”定位，广州ICC环贸天地持续挖掘城市自然艺术美学和人文内容，登上大众点评天河北购物中心热门榜TOP2，今年“超级月亮闪现广州最美天台”更冲上微博热搜。这个持续火出圈的“顶流”Mall，俨然探索出了一条高质稳步发展之道。

来到西安，越秀商管成功复刻了扩张征程中始终坚持的“城市CBD+顶流商圈”选址逻辑及高标准配置，并且一如既往地发挥了其在综合功能物业打造上的经验优势。

西安ICC所在的高新区，是西安建设“综合性国家科学中心”和“科技创新中心”的“双中心”核心承载区，项目落地的锦业路片区更是当前西安唯一发展成型的CBD，商务聚集程度较高。

西安高新区CBD   图片来源：视觉中国

为了匹配区域发展高站位，西安ICC打造了开放式街区商业（环贸天地）、高端酒店（万豪酒店）、163.1米高超甲级写字楼的复合型城市商务旗舰综合体，总体量约17万㎡，精准链接商务高净值人群。

值得一提的是，不同于以往越秀商管在武汉、佛山异地拓展“国金”、“悦汇”系列的独立扩张模式，西安ICC是携手西部机场集团联合打造。

作为全国第二大跨省（区）运作的大型机场管理集团，西部机场在航空物流、工程建设、广告媒体、信息技术、商业免税等领域已经形成协同化产业格局，综合实力突出。西安ICC作为其着眼航空产业与城市经济深度融合发展打造的示范项目，于集团层面战略意义极高。

术业有专攻，一如西部机场集团党委委员、副总经理孙犇表示，西部机场联手越秀地产，能够汇聚各方资源、凝聚强大合力，打造效益显著、质量卓越、带动效应突出的西安ICC。

而对于当时初入西安新市场的越秀商管而言，策略性地联手实力强劲的本地合作方，能够迅速融入当地市场体系，亦不失为明智之举，也切实推进了西安ICC的高效建设。

据了解，西安ICC历经3年施工建设，今年取得重大进展突破——6月主体结构封顶、9月招商中心对外亮相，日前正高效推进招商工作，项目计划于2025年第三季度正式开业，可谓又稳又快。

越秀地产副总经理、越秀商管董事长、中西部区域公司董事长兼总经理江国雄表示，前期建设中双方资源互补、紧密协作，这一合作基础也将为项目接下来的招商、运营持续提供强有力的保障。

不仅如此，从千年商都到十三朝古都，越秀地产三年间已先后开发4个高品质商住项目，累计权益投资约76亿元。

“西安已经成为越秀地产全国化布局的重要阵地。”住宅物业和商业经营业务的双管齐下，叠加越秀地产“商住并举”战略引领，无疑将为越秀商管扎根西安、进一步树立行业影响力奠定良好的基础。

定位“城市自由美好加速中心”

陆空TOD模式下的综合体验创新

发布会现场，越秀商管党委书记陈晓东围绕西安ICC项目进一步展开分享，让外界对这座陆空TOD综合体有了更为清晰的认知和了解。

尤其是“城市自由美好加速中心”的先锋定位，概念新颖，令人印象深刻。

事实上，这是对项目兼具双地铁口+云轨接驳+机场接驳巴士的立体交通功能呼应，同时也是越秀商管对周边核心客群洞察与消费诉求拆解的结果。基于此，西安ICC的空间规划和业态组合也进行了“非标化”创新。

//西安首例陆空TOD综合体，为商务效率加速

铺开西安ICC的功能组团，万豪酒店、超甲级写字楼分列两侧，环贸天地位于中间连接处。整个交通系统的方位布局与商业板块的细分属性十分契合，客流车流动线清晰便捷。

这正是西安ICC想在高新区CBD这样的核心地带期望达到的“为城市商务效率加速”的效果，未来项目可以实现15分钟贯穿高新区，30分钟即可到达西安其他区域。

具体来看，环贸天地B1层与地铁6号线丈八四路站直接连通，并且设有双地铁口，网罗密集的地铁客流；环贸天地3层同时也是写字楼方位，设有西安高新云轨示范线接驳口，能够便捷链接从鱼化寨至恒业大道沿途的商务客群；而万豪酒店旁则有机场接驳巴士，方便目的性商旅客群往来机场。

陆空TOD立体交通网络，无疑将成为西安ICC的多元客流入口，导入巨大流量的同时保证高效流通。

不仅如此，在周边三公里范围内，西安ICC辐射的常住人口达78.6万，商务菁英和高知家庭占比超过50%，能够提供稳定的高质客流保障。

这些稳定的常住人口中，25-29岁的年轻群体占比最高，且有70%人群年收入在15-50万的水平。

这意味着，西安ICC服务的核心客群是一群具备高消费力的高阶层，这其实也是越秀商管在其他核心城市一直服务和深耕的核心客群之一。

//泛首层+在地化公共空间，自由美好的消费新场景

依托周边立体交通布局，环贸天地成为了西安首个真正意义上的TOD商业。也正因如此，项目在打造商业场景时更多考虑到公共属性，强调自由空间感和美好氛围体验。

首先，其“开放式街区+独栋”的复合商业形态和立体泛首层的空间格局，消磨了室内外的空间界限。

在此基础上，环贸天地以丝绸之路元素为设计理念，开辟了丝路云廊、银杏广场等多个在地化公共空间和绿洲生态体系，以形似非标商业的空间表现手法，注入强烈的休闲、漫步、观赏、打卡场景，中和片区浓郁的商务氛围，也体现出越秀商管对在地化人文特质的尊重挖掘，以及在场景塑造方面的创新巧思。

与此同时，项目B1-L4层业态铺排也与“美好”主题相呼应，围绕活美好、享美好、品美好、聚美好、宴美好等细分场景，分别带来生活风尚和精致快餐、轻餐水饮与运动潮流、特色美食与格调风味、环球餐饮与欢聚空间、豪华宴请等细分品类，即是回应周边客群对商务高效与多元体验的核心诉求，更是倡导了一种惬意享受的都市生活方式。

发布会现场，环贸天地成功与一批知名品牌完成签约，截至目前其招商率已达40%。

注重长期运营

以资管能力赋能品牌经营价值

从策略性扩张模式到因地制宜的商业落地，透过西安ICC，越秀商管再一次向外界展现了其稳健经营底色和开拓创新基因。

同步于西安ICC的建设，近三年越秀商管通过零售商业战略的迭代升级、“战略合作伙伴圈”的持续深化等“内外功”修炼，不断增强商业运营水平，赋能合作品牌的长期稳定经营价值。

最新数据显示，越秀商管整体运营管理面积超730万㎡，总资产超1090亿元，形成以“写字楼+零售商场+酒店公寓”3大业态为核心、“专业市场+长租公寓+产业园”3个业态为辅助的“3+3”业态发展策略。

越秀零售商业3.0时代，其全面加强商家战略合作与客户资源跨界协同，战略合作资源库已覆盖超六百家品牌，涵盖零售服饰、汽车、餐饮、儿童、生活体验等多元业态。

一大批品牌合作伙伴跟随越秀商管的步伐，为各大城市和人群创造了耳目一新的生活消费体验，同时通过越秀商管三大常态化营销IP——悦购节、悦潮节、悦食节，实现经营业绩的突破。

不仅如此，作为专注于商业地产项目“开发+运营+金融”全链条的专业化资产管理机构，越秀商管醇熟的资管思维和实践，将外化在产品力、招商力、运营力、服务力的全面提升，成为品牌经营过程中的坚实后盾。

“未来，我们也将依托越秀横跨一二三产业的资源优势，在西安ICC等项目上，与更多优质品牌携手创造更多互惠共赢的机会。”

在当下不确定的商业环境中，越秀商管展示的“稳拓展、善创新、重运营”的系统化商业打法，无疑提供了具有确定性的参考意义。