股市波动下REITs价值凸显，港股房托龙头展现强大韧性

特朗普宣布赢得美国总统大选后，11月7日，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点，降至4.5%至4.75%之间的水平。而早在美联储9月议息会议宣布降息50个基点后，多国央行就已陆续跟进。

全球进入降息潮，市场上还有哪些优质投资机会？

高盛近日发布的一份全球资金流向报告显示，在截至10月30日的四周内，全球资金合计净流入股票市场636.28亿美元。其中，美股获得372.28亿美元净流入，中国境内股市获得243.85亿美元净流入。

有分析师亦指出，从全球资产配置的角度来看，当前是重新思考补仓中国股票的好时机。

尽管机构和散户资金纷纷涌入市场，但股市的波动特征仍在，面对不确定的市场，主动型投资者已开始重新考虑其资产配置策略，他们更加青睐安全稳健的资产，其中公募REITs受到追捧。

REITs，全称为房地产投资信托基金，是一种融合了金融架构与房地产资产的投资工具。作为一种另类投资（alternative investment）产品，REITs兼具传统股票与债券的部分优势，拥有流动性较高、分红收益相对稳定可观、安全性较强、涨跌相对独立等特点，因此其作为长期资产的配置价值正逐步突显。

一 、收益稳定、分红高，REITs价值再被发现

REITs起源于20世纪60年代的美国，随后在全球40余个国家和地区相继落地。根据美国国家REITs协会（Nareit）数据，在1999年-2019年的20年间，美国所有的权益型REITs平均年收益率在13.31%，远高于同期的标普500、罗素2000、道琼斯和纳斯达克指数的年平均回报率。

2020年4月，国产公募REITs（下称“C-REITs”）试点工作正式开启。2021上半年，首批9只产品发行落地，截至2024年11月初，已成立的公募REITs共有51只，合计规模超1400亿元‌‌。从高速公路、购物中心、仓储物流、产业园区，到清洁能源、保障性住房，都在成为REITs的底层资产。

REITs的投资收益主要来源于底层资产经营所带来的现金流分红收益以及底层项目潜在增值收益。以中国内地而言，公募REITs的交易结构、强制分红制度设计以及底层资产稳定经营特性，使得未来REITs分红稳定性或优于可比上市公司。

中金公司报告就指出，和上市公司通过分红制度与股东分享利润的模式相比，REITs在内部股债交易架构设计、90%强制分红要求及公募基金分红税收优惠等制度设计下，可以将大部分底层项目盈利分配给投资人。此外，与债券品种固定利息收益相比，REITs分红取决于项目经营现金流，具有更高的灵活性。

中信建投研报也指出，2024年以来C-REITs市场在政策利好、高收益固收资产供给减少等因素的影响下出现明显上涨行情截至11月1日，中证REITs全收益指数较1月的年内低点上涨15.2%。

不过，在C-REITs的投资者结构中，原始资产权益持有人和与之相关的战略投资者占据主力位置，对公众而言参与机会不多，容易造成流动性减弱，这一点在港股H-REITs市场中的表现相对较佳。

A股的投资者结构通常分为战略投资者（原始资产权益持有人或其相关方，以及与公司业务有战略意义的外部投资者）、网下投资者（主要为大型机构和资金方）以及公众投资者（包括一些小型机构和散户）。而港股除IPO时有类似外部战略投资者的基石投资者这一概念，通常会将各类机构与零售投资者，甚至是与资产权益持有人无关的外部战略投资者都归类为公众投资者。

根据内地公募REITs试行指引，战略投资者的参与比例不得低于C-REITs发行份额的20%，而扣除这部分后，剩余发行份额中网下投资者的比例不得低于70%，这代表在余下的发行份额中，即使全部由散户而无小型机构参与认购，比例最高也仅为24%。相比之下，港股市场则设有在非特殊豁免情况下，任何上市公司的公众持股（包括零售与机构投资者）都不得低于25%的强制规定。

根据易方达基金早前的一项统计，在截至2023年8月上市的28只C-REITs中，战略投资者配售比例的简单算术平均值为67.72%，网下投资者的为22.81%，公众投资者的仅为9.47%。这一现实也印证了机构与零售投资者对C-REITs的参与度相对有限。

而在2024年6月14日，华夏特变电工新能源REIT更是披露，公众发售配售比例仅为0.223%，刷新了此前华夏合肥高新产园REIT创下的0.23%的超低公众配售比的纪录。

再以近期公布认购结果的南京首单产业园公募REIT华泰南京建邺REIT为例，公众投资者发售部分初始基金份额数量为2148万份，尽管这单公募REIT的公众认购热情高于预期，但最终散户认购份额也仅占发售份额总数的5.37%，公众投资者的配售比例也仅有不到17%。

相比之下，港股龙头REIT领展房产基金(00823.HK)的股权高度分散，100%为公众持股，没有单一大股东，集中度更远低于其他REITs，长期受到包括大型国际基金公司与养老金等诸多长线机构投资人，以及大批香港本地零售投资者的长期青睐。

总体来看，H-REITs起步较早，监管章程和企业治理现已比较完善，在杠杆比率、核心资产价值占比等多方面都较C-REITs更具弹性。

二 、投资港股REITs新机遇

今年以来，香港REITs投资市场还迎来了多项政策层面的支持。4月19日，中国证监会发布5项资本市场对港合作措施。其中提到，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。

这意味着，如果后续REITs纳入沪深港通标的后，更多内地投资者能够直接投资在中国香港上市的房托基金。而结合港股通对市值、流动性等指标考核要求，其中表现较为突出者包括领展、冠君和置富。

11月8日，中国香港特区政府于宪报刊登《2024年印花税法例（杂项修订）条例草案》（以下简称《条例草案》），以豁免房地产投资信托基金（也称REITs）股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税。根据目前《印花税条例》，香港买卖房地产基金须缴纳印花税，税率为买卖双方各0.1%。而在政策调整后，相关交易将无需缴纳这笔费用。

三 、资产价值超千亿，房托龙头显韧性

2003年，香港证监会发布《房地产投资信托基金守则》，为香港REITs市场的起步奠定了法律基础，随后2005年，首支H-REITs产品领展问世，标志着H-REITs市场正式起步，至今近20年时间。

截至2024年5月底，H-REITs市场共有11支存续产品，按物业类型可分为零售类、办公楼类、多元资产类与酒店类。根据香港立法会财经事务委员会的统计，H-REITs规模在亚太地区排名第四，市值接近 1250亿港元，规模较2005年增长4.7倍。

其中，领展房产基金的市值规模一骑绝尘，是目前亚洲资产价值（asset value）最大的房地产投资信托基金，市值达约850亿港元，是港股大盘股，也是香港恒生指数的成分股。通过专业精细的管理，领展自上市19年来，实现了稳健可持续的回报，并从纯粹的香港零售商业地产运营者，华丽转身成为亚太区领先的房地产投资者及管理人。

其实，H-REITs在政策上及发展地域上有不少优势。一方面，在投资、持有、分红三阶段，H-REITs的税收制度都享有实在的优惠，这使得例如领展这样的港股蓝筹REIT市场成交活跃、投资人结构多元。另一方面资产类型、投资地域、杠杆水平的步步放松，为H-REITs多元化发展放行，允许其除在香港本地、内地市场、乃至海外地区布局不同资产，使H-REIT的底层资产进一步多元化，投资风险进一步分散化，有更多空间可以捕捉不同市场和经济周期的发展红利。

以领展房产基金为例，其底层资产在地区、类型分布上都呈现多元化，在经济波动周期中，表现更具韧性，其投资和管理涵盖多种资产类别的物业组合，包括零售设施、停车场、办公室和物流中心，物业遍布香港、中国內地、新加坡、澳大利亚和英国。截至9月30日止的2024/2025 财年上半年，领展实现收益 71.53 亿港元，同比增长 6.4%；实现物业收入净额 53.59 亿港元，同比增长 5.8%，用于分红的可分派收入总额续创新高，同比增长4.3%，每单位基金分派134.89港仙，同比增长3.7%。

在内地，领展的业务一直有稳健表现，其中，深圳领展中心城地库翻新工程于2024 年7 月完工，录得破纪录人流及商户销售增长，项目资本开支人民币 2,400万元，投资回报率达 43.8%。

2005年上市以来，领展的股息分派持续稳定，并且一直坚持将100%的可分派收益用于派发股息，高于港股监管规定的REITs必须将至少90%的可分派收入用于派息的最低标准。

尽管从二级市场的表现来看，亚太区市场的REITs在过去两年的整体表现都不能算优秀，但内地公募REITs在2024年明显迎来一波回暖，而包括香港和新加坡在内的境外成熟REITs市场，也在经济复苏和外围利率降低预期的推动下有所反弹。除了单位价格的提升外，REITs投资与传统股票投资最大的不同点就在于REITs是一种产品设计初衷本就适合长线耐心投资者的金融工具，可以长期持有，凭借优秀的资产与基金管理人释放底层资产，提升金融市场表现以外，还能够获得长期稳定的派息收入，尤其当海外降息周期开启，以及互联互通正式纳入REITs后，港股REITs市场或将有望实现资产的再发现。

对于公众投资者来说，要投资H-REITs，除了借道QDII，也可以在H-REITs正式进入港股通后，开通港股通账户直接购买。在等待公布H-REITs进入港股通之际，投资者可以先了解一下各支H-REITs，选好投资标的。投资者可放眼长线，在制定投资决策时，超越当前的市场情绪和收益率表现，有选择性地部署具有差异化特质和长期增长前景的房托基金。相对于短炒投机股票，持有REITs时间应更长，并且投资者需关注REITs的多方面因素，包括管理团队的专业能力和往绩表现、底层资产的增长潜力和多样化程度，以及负债率等财务指标等，以做出进一步的投资判断