超越零售：曼谷40年商业基因突变启示录

TRIBE Sky Beach Club | 图源官网

深夜的曼谷，素坤逸路上霓虹依旧。在这条被誉为"亚洲商业新轴线"的大道上，一个庞大的建筑工地正在24小时不间断运转。这里是即将在2026年揭幕的Bangkok Mall，一个投资500亿泰铢、建筑面积达100万平方米的超级项目。

"这不仅是一个购物中心，而是一座未来城市的缩影，"The Mall集团执行主席素帕拉·安普琪如此描述她的最新力作，"它将让人兴奋到睡不着。"这种豪言壮语在其他人口中或许显得狂妄，但从素帕拉说出，却让人感受到一种历经沉淀的从容。

在过去40余年里，这位医药学出身自称未受过商业训练的泰国女企业家，已经三次重写了泰国商业地产的游戏规则：

• 从1981年第一家The Mall的失败到后来的连锁商场帝国，

• 从1997年金融危机中逆势开设Emporium开创泰国高端零售先河，

• 再到去年开出泰国新现象级商业Emsphere，并组合成EM District，引领体验经济新潮流

Emsphere | 图源官网

去年底新开业的Emsphere项目，一经问世就以工业毛坯风的空间设计和未来前沿的零售、娱乐组合在全球范围火爆出圈，正在重新定义购物中心的概念。

Emsphere Market Hall | 图源Instagram

每天，超过20万游客涌入这个集购物、美食、娱乐、文化于一体的商业综合体，见证着一场静悄悄的商业革命。

如今，她又站在了一个新的起点：Bangkok Mall，一座充满榕树、瀑布和热带鱼的都市绿洲，一场关于未来城市探索的实验。

Bangkok Mall概念方案 | 图源BOIFFILS

就在素帕拉畅谈未来愿景的同时，曼谷的商业版图正在发生深刻变革：2023年，这座城市首次超越巴黎成为全球最受欢迎的旅游目的地。

在全球商业地产普遍承压的后疫情时代，曼谷为何能持续迸发创新活力？The Mall帝国连续40年的基因进化，又给亚洲商业地产带来了哪些启示？

带着这些问题，我们需要追溯这场始于上世纪80年代的商业创新实验，解码隐藏在其中的城市进化密码。

01

曼谷商业基因的三次突变

在曼谷繁华的素坤逸路上，The Mall集团的三座地标性建筑：Emporium、EmQuartier和Emsphere构成了被称为"EM District"的商业王国。

EM District | 图源官网

这个横跨40余年的商业帝国，其演变历程某种程度上是亚洲零售业基因突变的范本。从最初的The Mall失败到后来的多次转型成功，素帕拉·安普琪带领的The Mall集团完成了一次又一次的商业进化。

从边缘到中心：

零售基因的第一次突变（1981-1997）

1981年，23岁的素帕拉结束了在美国的药剂学研究生涯，被父亲召回曼谷经营第一家The Mall。

"那是一次无知者的冒险，"素帕拉回忆道，"我们在拉查丹利开设的第一家商场，几乎在开业两年后就宣告失败。"

这次失败给年轻的素帕拉上了宝贵的一课：在商业竞争激烈的市中心，简单复制他人的零售模式是走不远的。

失败之后，素帕拉做出了一个在当时看来大胆的决定：将目光转向城市边缘的居住区。

在兰甘亨区，The Mall开设了三家商场，开创了"社区型购物中心"的先河。"我们不是简单地销售商品，而是在销售一种生活方式。"

The Mall Bangkapi | 图源Mallbangkok

素帕拉的这个洞察，预示着The Mall商业基因的第一次突变：从单纯的商品零售向生活场景营造的转变。

这种转变在The Mall的空间设计中得到充分体现。大型室内游乐场、空中水上乐园等设施的引入，让购物中心成为了社区生活的重要场所。

"当时很多人觉得在购物中心里建造游泳池是疯狂的想法，"素帕拉说，"但事实证明，人们需要的不仅仅是购物场所，而是一个能让全家人享受生活的空间。"

危机中的蜕变：

迈向精品零售的基因重组（1997-2015）

1997年亚洲金融风暴爆发之际，素帕拉做出了又一个令人瞠目的决定：斥资开设泰国首家高端购物中心Emporium。

当时泰铢暴跌，经济一片混乱，这个决定在许多人看来无异于商业自杀。

"危机带来的不仅是挑战，也是重塑商业模式的契机。"素帕拉解释道，"当时很多留学海外的富裕家庭子女因为经济危机回国，同时大量国际游客因为泰铢贬值涌入泰国。我们看到了高端零售市场的机遇。"

Emporium的成功不仅在于它引入了香奈儿、爱马仕等国际奢侈品牌，更重要的是它重新定义了购物中心的品质标准。

Emporium | 图源Tripadvisor

"我们想要证明，泰国也能打造世界级的精品购物体验。"这种突破性思维，推动了The Mall商业基因的第二次突变：从大众零售向精品零售的跃升。

这一时期，The Mall集团开始深入研究消费者行为心理。"奢侈品消费不仅仅是商品交易，更是一种身份认同和生活态度的表达。"基于这种认知，The Mall在空间设计、服务标准、品牌组合等方面都进行了全方位升级。

EM District夜景 | 图源官网

新世代：

从零售商到城市运营商（2015至今）

2015年，EmQuartier的开业标志着The Mall进入第三次基因突变期。这个项目不再满足于做一个单纯的购物中心，而是尝试成为一个不断革新城市生活的综合平台。

"现代城市的商业空间，必须回应人们对生活品质的全方位需求。"素帕拉这样解释EmQuartier的设计理念。这座建筑以其标志性的螺旋式空中花园闻名，不仅创造了独特的建筑美学，更重要的是提供了一种应对热带气候的创新解决方案。

"在曼谷，人们需要的不仅是一个购物场所，更需要一个可以全天候享受都市生活的场域。"

这种思维在2023年底开业的Emsphere项目中得到了进一步深化。

通过与美国娱乐巨头AEG的战略合作，Emsphere引入了可容纳6000人的UOB Live竞技场。"后疫情时代，体验经济将成为商业地产的核心竞争力，"素帕拉表示，

"人们比起购买商品，更愿意为独特的体验买单。"

这种从"零售思维"向"城市运营思维"的转变，在即将开业的Bangkok Mall项目中达到了顶峰。这个总投资500亿泰铢、面积达100万平方米的超级项目，不再以传统的商业中心定位自己，而是要打造一个"城中之城"。

Bangkok Mall 概念方案 | 图源BOIFFILS

"Bangkok Mall不仅是一个购物中心，而是一个整合了购物、娱乐、文化、办公、居住等多元功能的城市综合体。"素帕拉解释道，"我们不再满足于做一个零售商，而是要成为城市生活的运营商。"

40年商业变迁

背后的社会、人口与经济力量

商业创新从来不是孤立的实验，它是整个社会系统共同进化的结果。"过去40年，泰国的人口结构变迁与商业创新的节奏惊人地吻合，"一位人口学家指出。统计数据显示，泰国的城市化率从1980年的17%升至今天的50%以上，中产阶级人口比例从不到10%增长至超过35%。

从80年代社区商场抓住城市化浪潮，到90年代末高端化顺应中产崛起，再到新世纪数字转型对接年轻一代，The Mall集团的三次转型，恰好对应着这一人口变迁的关键节点。

"泰国是少数几个从未被殖民的亚洲国家之一，"一位国际商业研究学者指出，"这种历史经历赋予了泰国在与外部世界交往时独特的自信与从容。"

从The Mall最早引入国际奢侈品牌，到近年来与AEG这样的全球娱乐巨头合作，泰国商业始终展现出在全球化进程中把握主动的能力。

这种能力源于其特殊的国际地位，二战时泰国是日本侵略东南亚时的盟友，战后又美国在东南亚的重要盟友，日本和美国作为两股重要力量对泰国消费文化和特殊产业有着很深的塑造。

"泰国的政商关系有其特殊性，"一位本土政治学者解释说，"王室作为最高权威的存在，某种程度上平衡了各方力量，为商业创新提供了相对稳定的环境。"

The Mall集团其40年发展历程跨越了泰国多次政治变革，但商业创新的步伐从未停滞。这背后是一个由军方、官僚、商界、王室多方制衡的独特权力结构。

"商业创新永远不会停止，"素帕拉说，"因为社会在进化，人们的需求在变化，我们只是在回应这种变化。"

这种变化背后，是泰国社会各个维度的协同演进：从国际地位到政商关系，从经济基础到文化传统，从人口结构到科技应用。正是这些要素的有机互动，铸就了泰国商业持续创新的基因密码。

而这其中，文化的包容和革新尤为重要。

02

亚洲新商业图景的试验场

从湄南河畔的ICONSIAM到素坤逸路的The Commons，从EM District到即将诞生的Bangkok Mall，在这片充满活力的土地上，以商业为载体的城市革命正悄然展开，让人触目惊心，又让人怦然心动。

2023年，曼谷超越巴黎成为全球最受欢迎的旅游目的地，这一数据背后折射出的不仅是旅游业的繁荣，更是这座城市在商业与文化创新方面的新生引力。

空间诗学：曼谷商业建筑的隐喻

"曼谷的独特之处在于它能让看似矛盾的元素和谐共存。"素帕拉如此评价这座城市。她的这个横跨素坤逸路的商业王国，不经意间道出了曼谷的空间哲学：垂直与水平的交织、传统与现代的对话、自然与人工的融合。

"现代商业空间必须适应城市的立体化发展。"在素帕拉看来，EM District的成功正是得益于其对立体空间的创造性运用。EmQuartier的螺旋式空中花园不仅连接了地铁站与购物中心，更创造了一个全新的城市公共空间类型。

EmQuartier螺旋式空中花园 ｜图源e-architect

在Emsphere项目中，传统泰式建筑元素与未来主义设计语言巧妙融合；而在ICONSIAM，奢侈品牌与传统水上市场比邻而居。这种包容并蓄的特质，为商业创新提供了得天独厚的文化土壤。

在这里，商业不再是简单的消费行为，而成为了连接过去与未来的文化纽带。

The Mall集团的EM District便是这种文化融合的典范。Emporium以其精致优雅展现国际化品质，EmQuartier的螺旋花园诠释了热带都市的生态理念，而最新开业的Emsphere则通过大型娱乐场馆重新定义了商业空间的社交属性。

"每一个项目都有自己独特的性格，"素帕拉说，"就像曼谷的不同街区，各有特色却又浑然一体。"

社会织理：新商业空间的人文底色

"曼谷之所以能成为商业创新的试验场，是因为这座城市有着独特的社会织理。"一位城市研究学者指出。这种织理体现在四个层面：

1.首先是信仰与商业的包容共生

漫步在曼谷的商业街区，佛教元素的存在令人印象深刻。从高端商场到街边小店，几乎每个商业空间都会设立神龛供奉四面佛或佛像。这不是简单的文化点缀，而是深深植根于泰国人的生活方式。

在Emsphere的TRIBE Sky Beach Club，DJ打碟的电音与楼下佛堂的诵经声和谐共存。这种场景在其他文化语境下或许难以想象，在曼谷却显得如此自然。

泰国人重视“sanuk”（乐趣）和“sabai”（放松），这些对他们的生活方式至关重要。

"泰国文化最迷人之处在于它的包容性，"素帕拉说，"我们既不排斥现代文明，也不轻易放弃传统价值。这种包容让创新变得更容易。"

在The Mall旗下的Siam Paragon，每天清晨店员都会献上鲜花、水果，诚心祈福。中午时分，你能看到西装革履的商务人士在香火袅绕中低头祈祷。曼谷湄南河畔的IconSiam商场，甚至将整个楼层打造成传统庙宇风格，让购物与修行自然融合。

Iconsiam宋干节礼佛仪式 ｜图源看见泰国

这种宗教与商业的交融绝非表面文章。在泰国人的观念中，生意兴隆与心灵安宁是相辅相成的。他们相信，诚心供奉不仅能带来财运，更能净化心灵。这种信仰让泰国的商业空间多了一份静谧与祥和，也让忙碌的都市生活多了一个心灵的栖息地。

最令人深思的是，在全球化浪潮中，泰国并未割裂传统与现代。相反，他们让佛教文化与现代商业完美共生，创造出独特的都市精神景观。这或许正是泰国商业文明的智慧所在。

2.其次是对社交场景的重新定义

Emsphere的UOB Live竞技场和TRIBE Sky Beach Club，不再局限于传统的消费功能，而是在创造新的城市社交仪式。"在数字时代，人们反而更渴望真实的社交体验，"素帕拉敏锐地观察到。

3.再者是曼谷独特的社会阶层流动性

"这座城市既有传统精英，也有新兴中产，还有大量具有国际视野的年轻人，"素帕拉分析道，"但有趣的是，这些群体之间的边界并不明显。"

这种流动性为商业创新提供了丰富的可能性，也解释了为什么The Commons这样的小众文创空间能与The Mall这样的商业巨头和谐共存。

素坤逸路 & EM District | 图源官网

4.城市基因：创新土壤的深层解读

曼谷的商业创新实验，某种程度上是其城市基因的自然表达。这座城市的DNA中包含了几个关键密码：

适应性进化

从水上市场到空中花园，从街边小店到综合商业体，曼谷展现出惊人的环境适应能力。这种进化不是简单的形态改变，而是一种深层的商业基因重组。从The Mall集团40年的发展历程，我们可以清晰地看到曼谷商业空间的适应性进化体现在四个维度的突破：

首先是气候适应性。从依赖空调的封闭建筑，进化到EmQuartier的螺旋式花园和Emsphere的智能环境系统，创造出适合热带气候的舒适体验。

其次是消费场景的重构。The Mall集团敏锐把握消费者从"商品导向"转向"体验导向"的转变，大胆压缩零售面积，一方面在Emsphere的三四楼将家居生活品牌主力店IKEA融入市中心的繁华生活，另一方面除了大量布置餐饮以外，五楼将夜店、酒吧、俱乐部业态组合成一个全新的主题楼层EM Wonder，包办年轻人的夜生活。此外，六楼还通过UOB Live竞技场等设施开创演唱会经济新模式。

UOB Live，EMSphere | 图源PASTELBANGKOK

第三是空间尺度的跃升。从单体商场到EM District的商业群落，再到Bangkok Mall的"城中之城"。每次尺度扩张都伴随功能重组，从购物到全维度生活服务。

第四是社交模式创新。以TRIBE Sky Beach Club为代表，将封闭消费空间转变为开放社交平台，重新定义商业空间的社会属性。"我们不是在建造一个购物中心，而是在创造一种新的城市生活方式，"素帕拉这样定义Bangkok Mall，"这里将是工作、生活、娱乐、文化的完美融合。"

文化重组

曼谷的商业创新绝非简单的西方模式移植。无论是The Mall的EM District，还是ICONSIAM，都在进行着独特的文化重组实验。

Sooksiam, ICONSIAM | 图源官网

"我们既不盲目排斥全球化，也不刻意保守，而是在寻找一种新的可能，"素帕拉说，"这种可能性建立在对本土文化的深度理解之上。"

以The Mall集团为例，其文化重组体现在三个层面：

首先是空间美学的重组。EmQuartier将泰国传统园林美学中的层次感和曲线美，通过现代建筑语言重新诠释，创造出螺旋式空中花园。而在Emsphere，设计师将泰式建筑的通透性和现代主义建筑的几何感完美融合，体现出东方对自然的敬畏与现代都市的动感。

Emsphere | 图源Auworkshop

其次是生活仪式的重组。在TRIBE Sky Beach Club，传统泰式社交被赋予新的场景，从庙会、夜市的热闹氛围，提炼出一种现代都市社交模式。而Bangkok Mall更大胆地将传统市集、宗教祈福空间等文化元素，植入现代商业综合体，创造出独特的都市生活仪式。

Bangkok Mall概念方案| 图源BOIFFILS

第三是文化场景的重构。对于很多同行而言，初次到访IconSiam，最震撼的是SookSiam Market。不是震撼于把文创市场作为业态搬入旗舰项目，而是如此大手笔的构建一个文化遗产生态。这里被认为是一个展示泰国四个主要地理区域文化遗产的地方，捕捉他们的艺术、手工艺品、表演艺术和当地智慧。在SookSiam，有3000多家来自泰国各地的著名当地企业，在奇妙的环境中，代表了每个亚文化的独特魅力。

Sook Siam 平面图 | 图源ZOY

而去年底新开的Emsphere，你可以在顶层酒吧欣赏曼谷天际线，转身便能在地下美食街品尝地道街边小吃，这种高低文化的自然融合正是曼谷式文化重组的精髓。

Emsphere 美食广场 | 图源facebook

这种多维度的文化重组，使曼谷的商业空间既保持了国际化标准，又散发着浓郁的本土魅力。它启示我们，真正的商业创新不在于简单复制国际潮流，而在于如何让商业空间成为本土文化创新的实验场。

未来图景：新商业文明的东方试验

当我们把目光投向未来，曼谷的商业创新实验似乎预示着一种新的可能：在这里，商业不再是简单的经济活动，而是城市文明的有机组成部分。

"未来的商业空间将不再以销售额来衡量成功，"素帕拉展望道，"而是要看它能在多大程度上提升城市生活的品质，增进人与人之间的联结。"

这种思维在Bangkok Mall项目中得到充分体现：20,000人的表演场馆不仅是商业设施，更是城市文化新地标；街区式的开放空间设计，则打破了传统购物中心的封闭性。

Bangkok Mall概念方案 | 图源BOIFFILS

结 语

东方商业文明的新可能：超越单一范式。曼谷的商业创新实验，正在为亚洲城市提供一种全新的思路。这不是简单的"去商场化"或"体验经济"，而是对商业空间本质的重新思考。

场所精神的回归

"每个成功的商业项目背后，都有一个关于场所的故事，"素帕拉谈到The Mall集团的设计哲学时这样说。在Emsphere，建筑师通过垂直绿化和开放空间，创造出一种新的都市场所感。

这种做法启发我们思考：商业空间如何才能真正成为城市记忆的载体？

The Commons的成功则提供了另一种答案。这个被誉为"曼谷最有温度的商业空间"的项目，通过社群营造和文化活动，重新定义了商业空间的社会功能。"我们不是在销售商品，而是在创造归属感，"项目创始人如是说。

The Commons | 图源 ArchDaily

气候适应性的典范

在气候变化日益严峻的背景下，曼谷的商业创新为热带亚洲城市提供了宝贵经验。EM District的立体绿化系统不仅美化环境，更创造了自然的微气候调节机制。这种将环境考量融入商业设计的思路，正在被新加坡、吉隆坡等城市借鉴。

"Bangkok Mall的设计充分考虑了气候因素，"素帕拉透露，"我们将采用最新的可持续技术，打造一个真正的绿色商业生态系统。"

Emsphere TRIBE Sky Beach Club | 图源The Pinoy Traveler

超越商业的城市文化思考

当我们站在2024年回望曼谷的商业创新历程，一个深刻的洞察浮现出来：真正成功的商业创新，必然是对城市文明的积极回应。The Mall帝国的发展轨迹，ICONSIAM的文化实验，The Commons的社群营造，都在诉说着同一个事实：商业空间的未来，在于它如何成为连接城市与人的纽带。

"我们不仅是在经营商业，更是在参与城市文化的进化，"素帕拉的这句话，或许道出了曼谷商业创新的终极密码。

在这座以佛教、旅游和多元文化而著称的东方都市，商业正在突破其传统定义，成为urban fabric（城市肌理）中最富创造力的一环。

Emsphere | 图源Auworkshop

这种创新实践对中国商业发展的启示在于：商业地产的未来不在于简单的规模扩张或功能叠加，而在于如何与城市文化和本土文化实现真正的共生共长。当商业回归到服务城市、服务人的本质，它才能找到持续创新的动力源泉。

参考素材：

• Nikkei Asia (2024). "Thailand's Mall Group bets on entertainment in retail battle"

• Forbes Thailand (2023). "Supaluck Umpujh: The Iron Butterfly of Thai Retail"

• Monocle Magazine (2023). "Ambitious expansion: Butterfly effect - The Mall Group chairwoman's plan for Thai retail is taking flight"

• Elite+ Magazine (2024). "Interview with Supaluck Umpujh: Bangkok Mall Will Keep People Awake with Excitement"