深度分析｜一文讲透商业黑马卓越商业的经营方法论

著名投资家沃伦·巴菲特曾说“人生就像滚雪球，最重要的是找到很湿的雪和很长的坡。”

以雪球效应来看商业地产，面对消费信心不足造成的消费反弹远低于预期，以及进入到存量博弈市场竞争的日益激化，商业企业也同样需要找到长坡厚雪，并以长期主义深耕细作，才能实现突围。

这其中，深圳本土商管公司卓越商业便是一个典型的“成长样本”。近年来其通过“产品”与“运营”双赛道提速，迈入了发展“快车道”。

Vol.1

量体裁衣

去标准化打法做足项目“个性”

商业跑马圈地粗放增量时代考验的是标准化的产品力，商业精细化运营高质量发展阶段则更看重非标产品力，也即非标准化的战略打法。

成长于深圳在商业地产领域深耕有十数载的卓越商业，目前已经形成了区域性购物中心“卓悦汇”、商办商业“卓悦INTOWN”、社区商业“卓悦时光”三条标准产品。标准产品体系之外，近年来卓越商业还相继带来地铁枢纽商业“深圳之眼购物中心”、非标商业“Kaledo嘉乐道”等项目。

而进一步梳理该企业的在营项目不难发现，看似是标准化产品，但每个项目都带着“个性化”基因。这是因为卓越商业更专注于“一店一策”的定制化打法，其会根据市场特性、消费客群差异进行量体裁衣，在每个项目上塑造出“个性标签”并通过日常经营不断强化，从而形成具有明显差异且有市场竞争力的产品矩阵。

01

旗舰项目卓悦汇

烟火气里的精致生活

开业八年的深圳卓悦汇购物中心是卓越商业的旗舰项目。基于项目所在片区“梅林”是深圳最具生活气息的片区之一的地域特征，卓悦汇提炼了“悦享生活，品质梅林”核心标签，八年来在品牌、运营、场景等多方面不断进行探索与尝试，刷新着人们对精致烟火主义商业的认知。

近年来卓悦汇以敏锐的眼光快速响应市场变化。2021年其便围绕“品质化”升级，发力国际美妆经济，一举拿下12家国际化妆品奠定了商场的“中高端”调性。目前项目已经形成了“国际美妆+潮流零售+精品女装+黄金珠宝”的高品质商业氛围。

今年在塑造更具日常温度的生活场景上发力，卓越商业精准洞察到胖东来流量品质商超优势，主动争取到胖东来资源，助力永辉超市改造焕新。

2024年11月8日，卓悦汇的永辉超市作为华南首家学习“胖东来”模式自主调改门店重装开业。亮相3天，卓悦汇客流突破50万+，同比增长88%，单日客流突破16万;永辉超市3日累计销售额约550万元，日均销售额为调改前的8倍。

除此之外，项目还通过珠宝主题区、轻餐一条街等场景更新为消费者提供新的空间体验与新的高品质生活场所。

◎为提升空间品质，项目整合了周大福、潮宏基、金至尊等多家珠宝品牌，打造了“INJOY黄金珠宝馆”，为消费者提供一体化、一站式的珠宝选购新空间。据悉，调整后客流同比提升9%，销售同比提升6%。

◎提升项目的社交休闲氛围，将L1层的林平路街区打造成整个梅林片区的“社交休闲主场”，先后引进80、90后客群所喜爱的喜茶、gaga鲜语、阿嫲手作、blue glass、意未等当网红轻食茶饮品牌。

随着片区生长而成长，卓悦汇更懂在地居民对品质消费、美好生活的诉求。也因此始终将“首店经济”作为提升片区消费品质的重要抓手，卓悦汇不遗余力的发力首店经济打造新鲜感与稀缺性。今年项目又新进了上海小众疗愈香氛个护品牌Earth Glow、人气个性国潮品牌江南先生等华南首店、君玉天下深圳首店、AIMEEWQ福田首店、毛戈平福田首店、裕莲茶楼福田首店等10余家品牌首店。

在地策略一以贯之，卓悦汇强调在情感意义上与在地居民的交流，2024年紧抓“梅林街道美食聚集地”的地域标签，带来了首届福田梅林美食节，聚集了40家梅林市井美食&场内大牌参与，为消费者制造了在地体验记忆。

02

商办商业卓悦INTOWN

不同商务土壤的不同商业叙事

作为深圳城市CBD的写字楼王者，以商办商业起家的卓越商业，在该领域已经沉淀了十分成熟的经营策略。目前卓越商业在全国已经拥有4座卓悦INTOWN，同样不拘泥于产品标准化呈现，基于不同的商务土壤因地制宜，让每座卓悦INTOWN都展现出不同的面貌。

Ø福田·卓悦INTOWN：以“主理人餐饮”打造的CBD烟火商业标杆

基于项目所处的商圈-福田CBD商圈是深圳商业密度最高的商圈，福田卓悦INTOWN找准“主理人餐饮”这一差异化赛道，以“福田CBD新烟火”定位成功突围，成为国内小而美商办商业的标杆力作。

赢商网观察到，目前项目已经聚集了11家主理人餐饮品牌，精选的高品质品牌形成了项目独特的年轻消费场域，卓悦INTOWN成为CBD品质美食打卡地标。而运营内容也巧妙运用 “烟火文学”创新发力，打造了“CBD里的菜市场”极具反差感的营销事件，让都市白领在高压、快节奏的CBD中感受到鲜活的人间烟火，迅速激起了强烈的情感共鸣。

Ø前海·卓悦INTOWN：特色餐饮塑造城市新兴片区的好味聚乐部

相比于福田CBD成熟商业氛围，前海·卓悦INTOWN所处的前海桂湾区则是一个正在快速催熟中的城市新兴片区，前期商业建设中“需求满足”是第一要义。也因此该项目从区域功能性需求出发，聚焦周边办公人群的日常刚需，搜罗各地小聚特色热门餐饮品牌，打造「前海好味聚乐部」。

◎图源：ShenzhenLOOK、卓越商业

Ø青岛·卓悦里INTOWN：引入山东首家京东MALL迅速打开市场

位于青岛CBD中心的青岛·卓悦里INTOWN，作为深圳之外的第一座“卓悦INTOWN”，面对新市场环境其选择了与京东MALL强强联手，引入了青岛首座京东超级体验中心。这样的组合打法让项目迅速占领市场关注，同时强目的性消费的京东MALL也为项目提供了客流保障。

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轻重并举双轮驱动

探索商业新物种

商业存量激增，优质区域项目增量拓展变得越来越难，卓越商业凭借着成熟商业运营管理经验发展轻资产输出，以轻重并举模式拓宽市场，探索新的增长点。目前卓越商业已经累积了Kaledo嘉乐道（已开业）、深圳之眼购物中心（已开业）、上海卓悦汇、南京卓悦汇等多个轻资产项目。

相比于规模化的经验复制，卓越商业对于轻资产项目的态度同样是采取定制化、特色化的策略。

非标代表Kaledo嘉乐道：长期主义逻辑下的非标故事

基于沉淀的非标打法，卓越商业在今年首次进军非标商业领域，今年新开的都市自然主义文化商业——Kaledo嘉乐道一经亮相便受到市场广泛关注。该项目以“剧场式街区”的概念，打造了“骑行公园”、“乐福里街区”、“万花筒剧场”、“超级车库”等多个主题场景，在南山中心区塑造出了一个极其自然惬意的社交场域。

以跑通长期主义的逻辑进行全盘考量，项目在招商上并未一味的追求主理人品牌，而是选择了有创造力且又有生命力的成熟品牌，如ZZER只二华南首店、COINK CONCEPT默叙深圳首店、UQIO雾丘、山池咖啡、翠焱、大渔烧肉、湘颂·竹林雅宴等，都是在市场开店不多但经过检验的特色流量品牌，在保证项目小众调性的同时还能创造稳定经营业绩。

全场80%华南首店与南山首店的布局，也进一步提升了Kaledo嘉乐道的吸引力与稀缺性。

非标经营策略还体现在项目“打造志趣共同体聚落”的运营理念上。项目从孵化期到亮相期到运营期，相继邀请了不同领域的志趣品牌与主理人联合举办了特皮市·街角咖啡节、第五届不止微醺节、街角骑行生活节、遊弋香氛生活节等活动，让多元志趣文化在这个场域中碰撞、发酵，并破圈至线上。小红书上人们都有自发分享着Kaledo嘉乐道的活动，短短开幕后的几个月话题已破百万，在共同构建了一个充满活力与互动的志趣社群氛围下，项目也被小红书与大众点评收录为「深圳好逛商圈」。

深圳之眼购物中心：超级枢纽上的超级商业生态系统

深圳之眼购物中心则是卓越商业关于地下商业的一次全新探索。该项目所在的岗厦北地铁站是深圳首个“五线换乘"的高效交通枢纽，单日客流超40万，每天输送着大量的城市奋斗青年。

基于地铁换乘客群的即时性消费与迎合城市青年的娱乐需求，深圳之眼购物中心旨在以更年轻化、新潮化的吃喝玩乐体验，构建美食潮流打卡社交新名片。6.5万平方米的商业空间中，规划了东、西、南三个主题商业，分别聚焦运动娱乐体验、都市商务社交、年轻时尚潮流，以区别于传统地下商业城的打法，塑造新一代城市超级枢纽商业。

目前该项目的东区、西区已经开业，引进了坪山城市亮点名片“坪山站”、“首帕板式网球”、“呢度有家攀岩”等近20家全国/全省首店品牌，“保利万和影城”、“人才保障房城市展厅”“满纷轰趴馆”、三大主力店，覆盖特色餐饮、潮流运动、休闲娱乐等多元业态。

珠玉在前，正在筹备中的深圳之眼购物中心南区、上海卓悦汇、南京卓悦汇等项目也更值得期待。

综合来看，卓越商业的产品立面变得更丰富了。其在每一个细分产品上不断积累优势，做到差异化且创新，目前各商业模式上都塑造出了标杆项目。而这种做产品的专注力，也将为企业搭建起最核心的竞争力，助力企业更有底层实力应对不确定的未来。

Vol.2

以内容思维

做长线节日营销IP

营销玩法的日益成熟，处处皆是红海。但消费阈值仍在不断拔高，去哪里要增长？

对于连锁企业而言，基于总部品牌影响力提升与各项目客流销售增长的双重考虑，联动营销仍然是“必答题”。但要在“人人都在做”的联动自创IP活动中找到反卷生长的可能，考验的是体系化布局、IP活动的自我创新生长力等。

赢商网关注到，卓越商业充分发挥了自身在会员经营上的特长，依托自身沉淀的230万会员，探索私域流量的变现。其通过集团总部深度统筹部署，在全年不同节点开展超级V笑节、哇噻好食节、卓悦心愿季三大不同主题的联动营销，更具体系且侧重点差异明显的营销组合，实现全年可持续的声量爆发。

而值得一提的是，卓越商业在内容策划上并不拘泥于过往形式，而是每年都保持新意，以长线思维打造爆款营销策略，形成更具生命力的节日营销IP。

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超级V笑节：锚地内容创作的会员营销

超级V笑节是卓越商业每年5月面向会员与泛会员打造的年度会员营销大事件，目前已经连续举办了四届，成为卓悦商业优秀内容创新力的具象化体现。

这档活动强调的核心是“优质内容”，从与京东科技、QQ音乐的跨界联名营销，到今年洞察社会情绪携手“五路财神爷”带来的价值营销，超级V笑节的创意内容层出不穷。

对于见惯了标准化复制粘贴造节活动的年轻人来说，非标化的超级V笑节更能带来新鲜感。也因此该档活动成为了市场上为数不多让人记忆深刻的会员营销活动。

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哇噻好食节：细分赛道打造美食狂欢节

通过前文卓越商业在营项目的盘点分析不难发现，卓越商业沉淀了一批优质餐饮品牌资源；从消费层面来看，卓越商业各项目所面向的客群多数为城市CBD的都市白领，对餐饮消费有着高需求。

基于此，卓越商业于2023年9月中旬正式推出了新的造节IP“哇噻好食节”，该档活动更强调与餐饮品牌的共创，结合深圳城市特色通过美食文化与广大打工人实现情感共鸣。

以今年哇噻好食节2.0为例，卓越商业以“筷乐家乡季”为主题，联合大牌餐饮进行优惠放送，慰藉打工人。同时撬动线上私域流量，与“TC在中国”等抖音、小红书知名网红合作，打造了线上线下的组合场景，多角度赋能形成立体的场景生态。

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卓悦心愿季：情绪价值开拓年底品牌营销新路径

而卓悦心愿季则是卓越商业在年底为回馈会员、传递美好生活愿景打造的年终宠粉活动。但该活动的重点也并非简单停留在购物层面的促消费，同样转向更温情的视角，以情绪价值开拓年末营销新路径。

今年的「卓悦心愿季」带来了心愿礼盒2.0，以普世情绪为创作源泉，制作了多款心愿盲盒，以承载消费者的美好愿望。同时卓越商业还打造了巨型心愿书打卡装置，用更加沉浸式的模式进一步深度沟通消费者，打造更具治愈性的体验空间。

基于品牌建设的系统性思考，卓越商业将“情绪情感营销”作为全年营销活动的主线，并将有意义的创新刻在品牌基因内，从经营层面上建立起了一个可持续增长的闭环。

赢商观察

这是一个拼综合实力的时代，尤其市场环境与消费周期的变化，优质的产品矩阵与稳健运营基础是对抗各种风险的压舱石。卓越商业不同于“广撒网，多敛鱼”的精耕细作，完成了产品与运营的双轮驱动，为企业筑起了高防御台。

立足长远，未来在商业地产全面进入存量时代，对企业全链条服务能力的要求将越来越高。透过上述可见，卓越商业以构建全周期、全链条的服务能力为核心，目前已经搭建了投拓、产策、招商、运营的全价值链条业务能力体系。我们相信依托成熟的运营管理模式与专业化体系服务，商业“黑马”卓越商业未来也能更游刃有余的应对变局，创造惊喜。