五洲国际赵立东：专业市场+综合体 做不一样的商业地产

　　2012年3月30日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网与21世纪·中国商业地产研究院等发起主办的“商业推动地产论坛第七届年会”在广州隆重举行。会议期间，赢商网记者独家采访了五洲国际集团高级副总裁赵立东先生。

　　截至2012年3月底，集团已在无锡、重庆、杭州、南通、盐城、大理、建湖、盱眙、烟台、乐陵及襄阳共11个城市开发运营22个项目, 总面积超过630万平方米。其中大型专业市场代表有：五洲国际装饰城、五洲国际工业博览城等；城市（镇）综合体代表有：五洲国际广场、五洲·哥伦布广场、五洲·美食城等。短短几年成为江苏省最大的专业市场与城市综合体开发商和运营商，根据权威机构的统计资料显示，五洲国际开发的专业市场总建筑面积在长三角地区位居第三，仅次于浙江义乌小商品城和中国轻纺城集团；开发的城市综合体总建筑面积在长三角地区位居第二，仅次于大连万达。这样的业绩无疑让五洲国际开始成为商业地产业界备受关注的企业。

　　在采访过程中，赵立东一直强调五洲国际集团秉持“健康商业、责任地产”的经营理念，在长期的开发运营中，总结出了“二三五”原则，即：成功运作一个商业地产项目，开发占20%，招商占30%，运营占50%。可以看出五洲国际非常重视运营，认为项目的成功一半以上是取决于后期运营。五洲国际坚信这样的一个价值理念才能有质有速的发展。

赢商网记者独家采访了五洲国际集团高级副总裁赵立东先生

　　未来的3-5年，被指出中国商业地产的开发将迎来前所未有的机遇和高潮，五洲国际又是以怎样的姿态去面对这场来势凶猛的战争？

　　加大综合体研发 两大核心业务齐头并进

　　据赵立东介绍，五洲国际目前有两大支柱产业，分别是城市综合体和专业市场。其中城市综合体的代表是“五洲国际广场”，专业市场的代表是“五洲国际工业博览城”。近几年，五洲国际对商业地产的两种模式进行了创新和升级，打造出五洲国际最具创新与竞争力的商业地产产品：

　　据了解，五洲国际集团从上世纪90年代开始就已经进入专业市场领域，开始运营专业市场。到目前，开发运营的专业市场遍及长三角、中西部，标志性项目有江苏无锡的五洲国际工业博览城、五洲国际装饰城，云南大理五洲国际商贸城等，可以说，每一个项目都成为了一座城市、一个行业的典范和标杆。打造高水准的专业市场对于五洲国际来说是件驾轻就熟的事情。

　　在发展专业市场的过程中，五洲国际团队敏锐的发现，经济的快速发展使得人们在繁忙工作之余，迫切需要集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式消费中心来满足生活的需要，故2006年，五洲国际集团决定开始进攻城市综合体。在成功开发了哥伦布广场之后，五洲国际集团又相继在无锡开发了五洲中华美食文化博览城、梅村五洲国际广场、五洲新区哥伦布广场、五洲哥伦布广场·六龙城，并把发展的视野扩展到杭州、盐城等长三角城市，在杭州开发了杭州五洲国际广场，在盐城开发了盐城五洲国际广场，这些城市（镇）综合体都成为了当地重要的商业项目。

　　“五洲国际专业市场的操作已经非常的成熟，当然城市综合体还稍微欠缺，还得夯实基础”赵立东坦言道。并透露，五洲国际集团接下来会对城市综合体的研发加大力度，使得两大核心业务齐头并进，发展各半。

　　谈及两大核心业务接下来的具体方向，赵立东表示，目前的专业市场可以细分成两类，一类是为工业生产服务的专业市场，如五洲国际工业博览城项目；第二类是为生活服务的专业市场，如五洲国际装饰城项目。“我们必须要求它们的业态有一个错位”。另外赵立东还表示，会将专业市场的品类做得更全，需要不断地去扩充业态，并且会逐步将凭效比较低，租客营收效果不是特别好的业态淘汰掉，通过良性的内部的调整，去了解接近于市场需求的合理的布置。

　　而对于操作还不是特别成熟的综合体项目，赵立东表示，目前更需要做的是将综合体类项目的基础逐步夯实，然后将方向逐步往高端方向发展。“我们接下来会考虑做一个旗舰店，并考虑引进一个高端的百货”赵立东透露道。

五洲国际-大理五洲国际商贸城-c04-展馆鸟瞰

　　专业市场和综合体碰撞出的火花

　　赵立东认为，商业地产有两个特点是非常明显的，就是规模化和同质化。所以如何在同质化当中找到最适合自己，最个性化的发展模式是最重要的。

　　“我们目前有一个将两个核心业务结合起来开发一个新的商业模式的尝试”。赵立东表示，专业市场对周边经济的带动是很大的，“但是，我们的专业市场项目在经营户和顾客的配套服务方面，做的不够完善。在项目驻地，具有较高品质的办公、购物、休闲等配套项目还比较欠缺，一般经营户及顾客都需要到比较远的城市中心或者商业中心去消费。”在两个核心业务的操作过程当中，五洲国际集团逐渐意识到客户这样的需求，所以在目前的设计当中，尝试将两个项目连接起来，发展成适合项目自身特点的一个中间类的产品，类似目前国际盛行的第六代商贸市场模式，即Lifestyle Center，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”的理念。

　　赵立东透露，对五洲来说，山东五洲国际家居博览城、重庆西部商贸城正是运用这种模式取代传统的商贸市场模式。例如，重庆西部商贸城在交易区的另一边满足一些商贸的需求，做一个小的城市综合体，提供休闲、购物和娱乐的区域。另外大理五洲国际商贸城因为紧邻著名的旅游景点洱海，在项目的规划设计上，紧邻洱海的地块被设计成高端住宅。商贸城结合周边的高端住宅就可以产生城市综合体的需求，可以逐渐过渡到城市综合体这一类商业。

　　这样的一个模式，是五洲国际在目前市场环境下的一个尝试。这种结合既满足了顾客的需求，同时也然让项目的业态更加丰富。

五洲新区哥伦布广场效果图

　　稳步推进“以长三角为基础、向全国拓展”的全国化发展布局

　　赵立东表示，专业市场和综合体项目定位和需求都不一样，除了考虑可以结合创新的产品，两者在拓展战略上会有相应的针对性，总的战略是“以长三角为基础、向全国拓展”。

　　对五洲来说，专业市场的主要拓展方向是中西部及东北老工业基地。目前五洲正在对贵州省、黑龙江省、辽宁省、吉林省、黄渤海圈等区域在进行考察。因为专业市场主要是为生产服务的，在目前产业不断向中西部转移、国家致力于振兴东北老工业基地的背景下，到中西部地区及东北老工业基地开发、运营大型专业市场是大势所趋。

　　城市综合体的重点拓展方向则是长三角和珠三角周边的城市圈。因为这两个区域经济发展水平高，居民人均收入、消费理念、消费习惯包括消费者的需求已经完全和大城市接轨，而且这些区域中还存在先进的商业业态供给量不足的问题，所以在选择城市圈中存在开发城市综合体的机会。

　　赵立东还表示，目前中国的商业地产呈现发展不平衡的形势，有一些地区可能多了甚至出现了泡沫，但是很大一部分地区，特别是中等城市、长三角和珠三角的乡镇等地方还有很大的商业需求。事实上，这些中等城市的消费能力逐渐的在加强。

　　五洲国际商业综合体的城乡策略在无锡有一定的规模。城镇化是未来中国农村城市的主要方向，在苏南一些经济发达的乡镇开发运营城镇综合体项目就是基于这个趋势的考虑。这些城镇综合体项目一般位于城镇的中心位置，一般是传统的行政和商业中心，五洲国际一般会把这样的项目打造成当地的地标项目，让城镇的居民也能享受到同城市居民相同的生活、服务水平。

　　模块化复制 明年开始涉足文化产业

　　从万达建造标准的编纂人之一到目前的五洲国际，赵立东比任何人都清楚，当一个企业进入高速发展阶段，模块化复制是不可以避免的。“五洲国际目前暂时还没能做到一个全体式的模块化和复制”赵立东坦言道。所以五洲国际集团需要继续沉淀出一个思想，然后逐渐把相关项目建筑形态固化成一个标准，固化成一个标准之后按照模块化、流水线来操作。赵立东透露，2012年年底五洲国际会推出第一套建造标准。

　　在赢商网记者问及建造标准及模式是否会与万达有相应的交集，有着丰富万达管理经验的赵立东坦言，很多方面没有办法和万达去作比较，例如万达需要怎样比例的地，政府可能可以量身订造一块。但是五洲国际没有办法到达这样的程度，原则上会根据建造标准模块化去复制，当然也会根据不同的地貌做特殊的处理。

　　此外，赵立东还表示，五洲国际只会做适合五洲国际发展模式的商业。五洲国际的要求不是要做全，而是做专，但是部分朝阳行业还是可以尝试。在业态上，除了某些高端综合体必需引进一个高端的百货之外，赵立东表示，五洲国际原则上不做百货，会用次主力业态来替代，引进一些快时尚品牌取代百货。

　　另外谈及五洲国际自主业态未来的发展时，赵立东表示会涉及到零售、餐饮等。赵立东坦言，推出自主业态对目前的五洲国际来说时机还不太成熟，更多的是需要与非常成熟的商家合作。但是赵立东也透露建立自主品牌是五洲的一个大的方向，只要时机成熟会尝试涉足部分朝阳行业。并表示五洲国际明年中旬会确定涉足文化影视产业，但由于具体细节没有确定故不方便透露更多。

　　记者后记

　　在采访过程中，记者一直都未提及赵立东与万达的故事。作为前万达高层和现五洲国际高级副总裁，赵立东显得从容自然，也对商业地产界人才流动发表了自己的看法。赵立东认为商业地产最重要的除了资金就是人才，他坦言在一个快速发展的行业里面，人才流动是非常正常的现象，不仅有利于高端经验的交流，更会促进行业的发展。他表示五洲国际是个重视人才的地方，同样欢迎业内有才之士可以加入五洲国际。（庞凤）

五洲国际集团高级副总裁赵立东先生为赢商网题词