不被重视的配套商业，竟然在这些产业园里找到了升维密码？

相较于人口密集的住宅区、人流穿梭的商业区，产业园区的商业发展一直都饱受诟病。

主要是因为：

第一，产业园通常位于郊区或偏远地带，人口相对较少，直接影响商业的客流量和消费潜力；

第二，产业园的交通可能不便利，缺乏公共交通或者交通设施不完善，这会限制人们外出消费的意愿和能力；

第三 ，产业园内的人群以工作人员为主，消费需求相对特殊，更多地集中在便利性和工作需求上，而非零售消费。

然而，对于眼光敏锐的商业运营者而言，需求特殊不代表没有需求，只是没有提供切中年轻人“痛点”的好体验与好产品。无论是小型创业公司，还是高科技大厂，对于员工来说，当工作累了能够快速触达一个可以放松休息的环境是非常有必要的。园区或楼下的商业空间，自然就成了打工人“近水楼台先得月”的溜达好去处，如果不经意间遇到一些稀奇古怪的小玩意儿，说不定还能激发一些工作创意灵感。

因此，在这一需求基础上，从甲级写字楼到产业园区，从互联网大厂到服装品牌等，都在商业空间的运营管理上下功夫，试图以独具特色、有个性、有创意的业态品牌组合与活动打造一个城市级的年轻人社交聚集地，进而构建起商业与产业园区/办公楼互利共生的生态系统。

据笔者观察以及市场反响，像去年年底刚开业的抖音1733，以及天津智慧山、杭州天目里等这些开在产业园里、以高新技术人才为核心客群的商业项目做的都挺不错，那么，它们又是靠什么存活下来的呢？在打法上与其它商业有何不同之处？

CASE 1

抖音1733

开业时间：2023年12月29日

商业配套：3.8万㎡

项目定位：青年乐趣生活社区

1733商业空间位于北京海淀区大钟寺抖音总部园区。其中，园区建筑面积 40 万平方米，商业建筑面积 3.8 万平方米，包含地上一层、中间层及地铁层。项目前身是中坤广场，2019年被字节跳动90亿买入，并于次年启动更新改造。

坐落于中关村、亚奥、西直门等商圈交汇中心的1733，瞄准的是一批思想年轻、高学历、阅历广见识多且消费力较高的客群，包括互联网公司员工、高校学生、海淀年轻人等，以「非标准化」的业态组合、新鲜有趣的场景氛围、多元化的社群活动，实现商业体、品牌与新世代消费者的共同奔赴。

在1733，商业空间和品牌内外一致的先锋潮流形象以及朴实真诚有人情味的价值观表达是最打动新一代消费者的关键点。

充满未来感的飞碟造型、炫彩玻璃、动感屏幕以及酷炫灯光，营造出一种更年轻、更具现代时尚高的艺术潮流氛围。

1733飞碟造型装置

与此同时，抖音生活服务的线下营销IP「抖音心动街区」落地海淀，从心动装置、路标、台卡等抖音特色的艺术装饰品到抖音团购券，还有抖音文创等产品矩阵，多方位输出抖音品牌文化。

1733「抖音心动街区」

此外，下沉式广场以及连通抖音办公区的内街，打破了中庭、过道、室内和室外的空间界限，将企业办公和商业生活串联在了一起，给互联网先锋们放松自己的自由。

来自不同场域、圈层的品牌为1733定制化商铺形象，提供个性化体验空间，创造全新的消费服务场景。

比如，中庭主力店“不大示界”，集合了十余个新锐品牌，涵盖零售、饮品、画廊、演出、展览、市集、发布、快闪等世界范围内的有趣内容，致力于激活青年文化消费场景。

“不大示界”的先锋品牌

以宠物为主导，为毛孩子提供高品质生活方式的新锐有趣的宠物生活方式空间火星宠物超市；北京本土的年轻人社群酒馆跳海、VINN餐吧......

火星宠物超市

猫头鹰研究所拍摄

VINN餐吧

猫头鹰研究所拍摄

因为1733「同学」的特色基因，星巴克臻选专门将New palette和greener store全新形象店的一部分区域装修成阶梯教室的样子；Blueglass北京首家户外露营主题概念店，店内有露营椅和各种户外装备，沉浸式打造野外露营体验；Luck Haha 好运椰全国首家乐园店，大面积青叶绿与浅橄榄色构筑的椰子外壳形态，提供满满的安全感，就餐休闲区放置了彩票机、自拍机等，持续为大家注入快乐能量......

不仅如此，1733未来将打造围绕「青年×乐趣」的生活社区，为商户提供更多自由发挥的空间，比如艺术共建、开放平台活动扶持，与「同学们」产生更多深度互动，链接商户与消费者，促使他们成为真正的内容创造者。

未来，大量文化、艺术、潮玩、市集等精彩活动将在这里轮番上演，深度联动社群，共同创造更精彩更有趣的内容。

CASE 2

天津智慧山

开业时间：2016年

商业配套：5万㎡

项目定位：城市未来生活引领者

智慧山商业生态和文化系统的创新建设始于2016年。彼时，园区的产业体系已经走过了7年的迭代历程，这个承载着400多家企业和2万文化科技创意从业人员的园区亟需完成自身的一次重大腾跃，而商业生态创新和高品质的文化活动最终成为智慧山的选择，并在不到8年的时间里将其托举为全新的城市文艺社交目的地。

园区最大的亮点就是坐落在智慧山九宫格地形中央、面积约5000平方米的山丘广场。

山丘广场

它不仅是一个由36万片竹片构成的世界级竹结构户外广场，也是一个极富创意的大体量交互式公共艺术作品，而开放的空间、触及自然的竹材、一场接一场的文化创意活动不断滋养着这个场域空间里的人们。

自山丘广场落成以来，这里已经举办包括精酿夏天啤酒节、产品发布会、咖啡市集、诗歌节、那山生活节、电影周、主题市集、音乐会、演唱会等在内的各类活动。每年有300多场活动，几乎以每个周末、每个夜晚的都有活动的频率，让人们在忙碌的工作之余丰富生活体验。

那山生活节

一个项目的高度取决于商业定位，也可以超越商业定位。作为产业园配套商业出现的“那山”街区，其目标不单单是配套空间，而是要成为科技创意工作者的灵感激发地与精神粮仓。

如今，在那山街区的50多家店铺中，有30％的国内外连锁品牌，比如星巴克、麦当劳、711等，满足办公餐饮配套；30%不常见但有知名度的特色品牌，为智慧山那山街区制造话题度；以及40%的主理人品牌集群，比如梅花博物馆、籍物寻、音乐二十年、决策艺术书店、复古花园等各个主理人品牌，它们以独特的调性，高颜值好出片的布局以及各种宝藏创意，为智慧山的广大科创工作者们源源不断地精神滋养和创意赋能。

CASE 3

上海漕河泾印象城

开业时间：2021年5月28日

建筑面积：5.6万㎡

项目定位：上海潮玩生活基地

作为印力的轻资产管理项目，上海漕河泾印象城一开业就在上海数百家购物中心脱颖而出，并登顶“上海大众点评购物榜”。更令行业震惊的是，该项目从接手到开业仅用了252天，可谓创下了一个行业神话。

如今，两年多将近三年时间过去，这个以“上海潮玩生活基地”为定位的园区商业体仍旧在持续刷新并引领着区域新的生活方式。

英国贝诺设计团队Benoy Architects将商业艺术与赛博朋克科技风潮完美地融入了商场的每个角落，即使近3年时间过去，仍旧有着很好的体验。

如剧院大厅般的主中庭，流畅开阔的视觉动线与收放自如的空间尺度，依旧让漫步其中的人们倍感身心舒适。而次中庭扶梯底部的几道字母光束相互交错，又不失科技与潮流调性。

B1层的赛博朋克美食特色街区，各色霓虹灯交织，颜色明艳却不杂乱。

同时，结合市场调研和对年轻一代的差异化消费行为，项目对B1层两大特色主题街区进行了业态品牌焕新。

• 作为中午时点客流量最大的区域之一，原创美食社交空间MOJITOWN在2022年下半年后调整引入了包括肥汁米蘭、嘻小北、喜姐炸串、潮林卤等一批新的热门快餐小吃，以及须尽欢、Samui Tea 苏梅、又炒酸奶、椰呀呀等饮料甜品。此外，同层的中岛位增加了槑子君、琦王花生、匡朵蛋糕等品牌。

• “深街酒巷”主题特色场景则对细分品类做了扩充，替换引进了滕记星发餐室、纯味斑鱼府等餐厅，从原本的日式风格街区转变为选择更多样的“夜市酒巷”。

业态方面，涵盖了品质餐饮、潮玩零售、科技娱乐和服务。其中，餐饮业态占比最高，从B1到L4，每层都引入了不同类别的餐饮品牌，为园区打工人提供了丰富多元的餐饮选择。截至目前，B1、一层、三层、四层餐饮都有所调整，尤其是首层新引入的Kathleen's Bistro西餐厅目前排名区域西餐热门榜第一。

潮玩零售板块，补充了潮玩集合店TOPTOY、Beauty Choice、结绳记、华为授权体验店、惠普、联想来酷智生活等品牌。

二楼，源氏木语、罗莱家纺等国产家居类品牌取代了部分女装品类，引入蝌蚪星际、科大讯飞为代表的亲子教育游乐品牌等，高度契合了园区白领及家庭客群的细分消费需求。

据项目公众号消息和相关媒体报道，在持续保持高出租率开业的情况下，漕河泾印象城还净增加了多家店铺。

与此同时，漕河泾印象城一方面开启原创IP“INTO”的深度养成计划，一方面通过咖啡节、全民健身趴、文化演出、创意手作、先锋主题展览及装置等特色主题活动持续输出青年文化价值，打造漕河泾专属的青年文化场域。

通过艺术家联动、社群共创、脱口秀引入、全新生活方式快闪、园区与街道共建等策略，重塑消费者潮流年轻力社交新体验。

CASE 4

天目里

开业时间：2020年10月

建筑面积：23万㎡

项目定位：一个艺术事件的发生器

始于一家知名服装设计公司的总部园区，落地为一个现象级城市文化艺术商业空间。因为两大业主（江南布衣与goa大象设计）与建筑大师Renzo Piano的理念契合与完美融合，最终造就了一个以人文艺术标签出圈的现象级非标商业。

首先，天目里在自然环境、在地性、材料、工艺、色彩声音等很多细节做了细致考量和深度融合。

比如，皮亚诺在清水混凝土、超白玻璃和阳极氧化铝板等材料与工艺上花费大量的时间和精力，就是为了创造出建筑群轻盈透亮、建筑表面光线摇曳的效果；

水镜广场

水镜，即覆盖着2cm的薄薄水层，白天是镜子映照着蓝天、绿植与写字楼，景色因四季而变，晚上还有透明泡泡般的灯光喷泉；

绿植景观颇具层次感和立体感，从屋顶茶园、露台花园一路延伸到地面广场树阵景观、水镜广场、下沉式庭院，8个公共艺术作品嵌入其中，让人们随时随地感受自然与艺术的气息。

地下和首层为商业空间，业态品牌以餐饮＋配套服务为主，附加大比例自营业态与少量零售。其中，一楼引入了咖啡茶饮类Seesaw Coffee、% Arabica、喜茶、Cycle&Cycle, 综合餐饮品牌山葵家、18号酒馆、芥末酒馆，以及全球最美书店之一茑屋书店等诸多极具艺术气息的品牌，几乎每一个品牌都自带网红属性和客源引流效果。

自营业态包含天目里美术馆、目里酒店、全新生活方式买手店B1OCK等等。在位于天目里11号楼的B1OCK，天目里把其内容能力融入其中，重新定义新一代买手店，除了货品能力外，还有艺术展一样的空间体验和丰富的内容活动，解读着对时尚、艺术、生活的理解。

加之，各种主题展览、艺术活动和“沿山河集”不同主题的市集的举办，将“一个艺术事件的发生器”的概念表达得更为极致。

CASE 5

ALSO

开业时间：2023年4月28日

建筑面积：3.7万㎡

项目定位：内容共创社区

ALSO，即「All Soul In Live」，由美的投资，天目里团队运营，致力于打造一个触手可及的精神现场。

项目雄踞顺德中心地段，位北滘怡兴路6号，近邻广州地铁7号线美的站，毗邻美的集团全球总部，与安藤忠雄设计的和美术馆隔街相望。ALSO占地3.7万㎡，由6幢美的内部员工公寓大楼围合而成，包括一层、二层的商业空间和中间的U型广场。

空间形态上，广场从东向西依次是下沉广场、中心草坪、树阵广场、中轴广场。其中，三个广场从高度上依次抬高，从东侧来看丰富视线层次，从西侧又不会产生一览无余的空旷感。另外，二层延展外挑出来的平台既扩展了户外空间，也能兼顾一层商业的遮阳挡雨，保证商业动线的流畅性和完整性。

业态组合上，紧密围绕「主理人共创社区」理念，覆盖文化空间、艺术展览、生活方式、买手百货、潮流零售、在地品牌、餐饮业态，引进了30多家艺术文化品牌。

• 艺文类：先锋书店代表单向空间（华南首店）、餐饮与文艺相结合影院三克映画等（华南首店）及酒球会主理的音乐品牌LIVE HOUSE（华南首店），构筑艺术、文化、音乐的精神空间。

• 品质生活类：JNBY HOME（华南首店）、手工家居MUMO木墨&作光（佛山首店）、Veins脉·植物（顺德品牌店）。

• 潮流零售类：贩卖有趣灵魂止痒商店（华南首店）、东山口潮牌BADMARKET、亚洲设计师买手店The 30half。

• 户外运动类：露营主题店ampm全日营（佛山首店）、户外体验品牌ALLDAY 全日滑板研究所和AFTER PARTY。

• 品质餐饮类：八赞·烧肉（华南首店）、久赞居酒屋（华南首店）、King Thaia金泰兰（华南首店）、云南创意农场餐厅CHIMIDO柴米多（华南首店），以及顺德本土品牌夏至·臻选川菜、matemade coffee、baby whale coffee。

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当充满无限可能的U型广场遇到蓬勃向上的主理人，创意的灵感不断迸发出新的能量。据不完全统计，ALSO自开业以来已举办20余场线下活动，包括野趣大会、啤酒节市集、夏日主题活动、球鞋艺术家杰凸凸个人展、宠物生活节等。

与国际接轨的live演出、不定期脱口秀、弹唱、沙龙分享会在ALSO LIVE上演

此外，ALSO还分别联动场内各业态品牌举办多元社群活动，比如与Lululemon品牌一起举办的户外瑜伽活动、邀请特斯拉车友共度低碳周末、携手ampm全日营打造「首届城瘾户外生活节」，在真实的精神场所，与真实的人，共创真实的情感链接与价值认同。

CASE 6

源环·Circle

（成都高新创合中心）

开业时间： 2022年7月1日

商业配套：1.2万㎡公园商业＋1.5万㎡服务式公寓

项目定位： 24小时活力生态开放式空间

万科高新创合中心是一个集办公、商业、服务和公寓为一体的全新概念的生态城市商业综合体。建筑由美国著名建筑设计事务所LLA主持设计，在周围一众方正生硬的写字楼之间，因柔和的建筑形态与超白玻璃幕墙相结合，营造出一种别具魅力的都市商务感，已成为城市级网红地标打卡地。

商业空间源环·Circle面积不大，整个加起来约1.2万方，主要由三层构成，分别是G层、F1和F2层。

两栋建筑围合的中央庭院通过对下沉花园、网红阶梯、户外小品、小型滨水景观等造景手法的巧妙融合，带来便捷、生动的自然绿色体验，并将绿色景观向上延伸至空中，创造空中绿色平台以及屋顶半开放的退台花园。

这样既增强了与城市的互动，又让内部商务场景更具灵动感，兼顾了商务人群的劳逸休憩与灵感激发。

以公园商业理念打造，为区域提供全时段的生活、社交解决方案，甄选引入米其林一星餐厅、休闲、品质生活服务等精致奢享业态的高能级品牌，如许家茗鲜西南首店、唐宫星级品牌唐宫壹号、慢享茶文化空间莫催･东坡首家品牌形象店、精致茶域上茶、星巴克等优质餐饮品牌，弥补区域高端商务宴请的空白，同时形成一个促进分享、激发灵感的聚合商务社交空间，打造城南“活力互联社区。

而阿司匹林咖啡酒吧、B-LACK CLUB黑客俱乐部、TACO BELL城市形象店、成都守家客制化水烟吧东盛坊、SMD韩式面包以及华为全场景智慧生活体验馆等优质品牌的进驻，给办公人员提供了一个舒适、松弛，可惬意小酌，可亲自体验的美好日常。

在源环·Circle的中央花园、阳光草坪、源剧场等公共空间，已举办了可探索城市、艺术与生活边界的城市公园艺术节；成都年度大热的12家咖啡品牌与蔚来汽车、城市音乐厅等破圈联动，共同解锁城市公园的chill生活；还有夏日的古风市集、城市放映厅，疗愈身心的萌宠瑜伽、首个人宠烘焙主题PARTY，中秋节的超级月亮灯装置等，为城市居民提供一个值得“专程拜访”的多元文化社交目的地。

公园咖啡生活节、城市放映厅等活动

@小红书：高新创合中心

结语

在当今的商业环境中，商业不仅仅是产业园区的配套设施，产业园区也不再是单一的商业聚集地。

因为创业者、企业家和投资者的涌入，产业园区已经成为了商业活力与创意的孵化基地。在这里，因为活力与创意相互交织，不仅催生出了无限的商业可能性，还创造出更加丰富多样的消费体验，进而吸引更多的消费者和投资者，推动整个商业生态系统的健康发展。

未来，随着文化、创意与科技产业的蓬勃发展，产业园区的商业将继续依托园区的科创人才，共同书写新时代的商业传奇。