城市更新里有哪些“坑”？

撰文/Zoff

城市更新一直很热，但更重要的还是冷静。

的确，不管是城市发展还是商业资产，“从增量到存量”的趋势成为定局，某市不再审批新建商业项目是一个开始，在未来可见的几年里，城市更新注定会成为商业主战场。

而从商业的维度来看，城市更新，就是如何把城市里那些老旧的，缺乏维护和运营的商业物业存量通过各种手段去提效提质，让这些本来有潜力的地方“亮起来”。

这件事其实很让人兴奋，它不光是一门生意，还有很多的机会、想象力和乐趣在其中，让哪些城市里有故事有记忆的老房子赋予内容，重现繁华，进而被激活被看到，让年轻人，游客，好的品牌重新来到这里，创造生活目的，提升资产价值的同时，也在为城市创造价值。

这也让很多人都想参与其中。不只是传统的商业地产人，事实上还有做品牌、做酒店、其他产业的从业者也想参与其中，把手上的物业资源盘一轮，更新一次。

可是在情怀和掌声的背后，这种更新有多少意想不到的“坑”？完成一个更新项目背后要历经多少复杂的劫难？是时候需要了解一下，冷静一下不是坏事，看看自己到底有没有准备好去面对。

在这里就整理一些。

来自“拿项目”的坑。

资产、物业、空间是一切线下内容的载体和基础，是无数个0最前面的1，资产状况，成本和限制，直接决定后面所有更新的结果。

首先最该梳理的，就是物业权属的基本情况，属于谁，属于什么企业or平台公司？是否被抵押被担保，物业自开发至今发生过什么，做过什么业态历经过什么业主方，物业用地性质如何？住宅、商用、工业or公共配套设施？产证是否齐全？是否能办执照？还有多少使用年限？还要补什么税等等此类。

在拿项目谈商务阶段，要聊的也远不止租金，到底能签多少年，续租能否优先？租金是否跳涨？如果是轻资产合作，那会涉及到前期各种筹开成本，管理费、资产价值提升的分成，还有对赌协议，这是个更需要理清的帐。项目最终能不能挣钱，和这些初始商务条件有决定性关联。

而面对国资背景项目资产，一定要注意沟通及决策成本，这里就不具体展开。

这些问题看似不复杂，但随便一个问题都足以推翻全局，让后续的改造更新都无意义。所以要摸底，要尽调，要各种了解清楚历史关系；越是年轻团队，越是外行，外地团队，反而越容易在这件事情上吃亏，因为大家擅长的能力往往在内、品牌和运营方面，反而缺乏对资产本身状况的关注，极容易出现颠覆性的结果：半途而废，或者怎么都算不过帐，带来的都是损失。

来自物业本身的坑。

看任何老旧物业都最好带上建筑师。要细致的踩现场，从地上到地下，看遍每个出入口和动线，搞清楚周边街道关系，要重新勘测建模，的确，一些来自上世纪的物业，大概率是连图纸都找不到，因为那个年代还没有CAD，画图靠手绘。

同样道理，物业的各项指标也要理清，光是面积就有建筑面积、计容面积、使用面积、租金面积...本身就是几个不同的端口，要明确其中区别，也要看看容积率，是否有加建改建的可能性；以及物业的各项指标，包括用电功率、水压、荷载、逃生扶梯、消防安全、油烟管道，后勤用房...作为商业人，大家可能会过于关注出入口，展示面，地下车位，人行动线和划铺一类的问题，而后勤配套经常是容易被忽略的一环，改造出来或许看着很美，但用起来就发现餐厨垃圾车只能和客梯混用，从人行动线穿过，再好看的场景，都会被这种垃圾和异味搞的影响心情。

当然，涉及到改造则是更重要事情，不光是搞清楚建筑结构，明确物业是否有改造条件，有多大的改造空间以外；关系到加建， 改立面等事项都需要报规，涉及到古建文保历保等，不光是需要资质，而且还会对经营业态有限制，比如历保不能出现明火，意味着所有重餐都不能做，的确，每个规范性要求都会影响后期的业态定位，这些都是需要细致梳理，并且考虑在内的。

虽然在这些细节问题上，都有专业团队和人来去应对，但每个参与其中的人，都需要有所认识，而不是简单成为一个PPT选手纸上谈兵。特别是做业态定位，空间永远都不是想填什么填什么，物业条件一定在业态逻辑之前，一定要留意物业的各个限制条件，以及明白它到底能装什么很重要，在这个基础上才能开始去做商业定位，做测算，才有迹可循。

如果有条件，记得也带上品牌方一起看，尤其是餐饮品牌，餐饮业态对物业的要求往往是最具体最细致的。

一些“钉子户”的坑。

如果你在一个更新过后的商业项目里，看到一些很莫名奇妙的业态，莫名其妙的五金店包子店，小超市还是什么地摊式的餐饮，和周边格格不入，那么这大概率不是团队的问题，而是一些历史遗留难题，或是因为业权分散物业没有收全，或是之前团队埋下的雷。

特别是在对一些经营不善的老场子做调改，做更新时，这是一个必须要完成的动作，就是全面梳理场内租户的各种合同商务条款。

在过去商业团队流动性不小的时代里，不乏有个别人为了完成指标，签出各种“不平等条约”，比如超长的租约动辄八年十年并且附带高昂代价的毁约条款，而且租金还不高，甚至没有固定增长；奇葩的还有要求商管MKT每年固定采购多少金额的活动，甚至是运营反补；或者有些商户就是有些强大背景，谁来了都不管用，就要在这个铺子上占着。

每一个“钉子”，都将会成为改造更新过程中让人头疼的难题，所以一定要去“摸底”，有相应的解决方案，或者提早放弃。

原项目团队，若有可能，最好要留两个人到新团队里，最好是物业或运营端口，能快速搞清楚许多历史问题。

关于设计和产品层面的坑。

这也是个极容易“踩坑”的领域，有不少项目已经在其中。

不得不说，对于做商业做更新而言，好看不一定好用，好打卡不一定算过账，砸钱不一定会有好效果，为了网红，可不一定会真的网红。

或是因为这两年“非标商业”的说法传的到处都是，导致太多项目硬去对标“非标”，把“非标”干成了新的“标准”化...于是你能看到不少新的改造项目长成了有点似曾相识的样子，各种凹造型，最终让空间越改越难用，越改越难用，越冷清，导致“反向更新”的结果，甚至还不如改之前的状态。很难讲这其中发生了多少没必要的浪费，不光是投入，还有时间和项目机会，以及心力。

这其中不光是甲方，极少数建筑师设计师也些有自己的私心，想要出作品，一战成名带来传播，才能在越来越卷的时候接到更多的单...也会忍不住凹个造型做一番表演。但事实上，在城市更新或者做商业改造的领域，我们认为真正的“一战成名”来自于项目的总体成功。光好看，开始“爆出圈”也是没太大意义的，一定要运营和内容逻辑也成立，并且健康可持续，创造资产价值和城市意义，才是真正的所谓成功。

所以如何解决这种“网红化”更新问题？同样的道理，以资管为基底，用运营和内容思维去驱动决策，推进项目，让懂运营的人前置参与到各个环节里去，包括投资、定位、设计等等；也让理解内容or做内容的人，或者说符合目标客群的人，再或者，就是项目的“大主理人”来去判断一些“感性”的部分，审美、体验、场景等等，以此推动的项目，会更能禁得住市场考验。

项目决策与团队层面的坑。

坦白讲，许多更新改造类项目真正的压力并不来自于外部市场，而是来自于内部管理，再具体一些，就是决策和团队层面出了问题。

为什么传统意义上的大商管平台，大公司体系很难操盘小体量的商业改造项目，是缺资金资源？还是缺人才，缺项目？其实都不缺，缺的就是有效的决策机制和与其相适配的团队。传统商管平台的管理方式往往适用于规模化的商业产品，比如购物中心，城市综合体等等，强调执行力，安全和稳定性，也很在乎标准化流程化，但这些到了做改造项目时，几乎都成了短板。

改造项目，因为过程中的千变万化，面临的问题往往是即时的，没有标准处理方式的，需要快速反应快速决策，需要灵活可变的操作空间，需要一些来自别的领域的思维方式和想象力...不能让团队太忙于繁重的Paperwork，折腾部门内部沟通，或是永无止境的“走流程”。这也注定了决策一定要短，团队也要小而扁平。

从决策逻辑来看，多股东共同参与合作项目很正常，但项目一定需要一个“话事人”，即项目总，操盘手，“大主理人”，必须要有明确这样一个人来统筹全局，否则多头领导必然会带来决策混乱，浪费时间和资源；而这样的操盘者不光是需要懂专业理解市场和运营逻辑，有点情怀和开放心态，其实还有个更重要的素质，就是能熬得住。每个更新项目都需要熬，没有例外。

而对于团队来说，最重要的不是专业度和所谓多少年的经验，而是要有共同认知和愿景，以及日常做事的态度+执行力。

就实际观察来看，做城市更新需要的团队，其实与品牌口出身的人更匹配，而并不是商业地产背景，更新项目体量小但玩法多，需要创造力和各种细节。的确，做这种更新项目实质上更接近于开一家超大的“集合店”，而不是需要多么宏观的“商管能力”。

来自招商和推广层面的坑。

在招商层面，更新项目需要避免用传统商业地产的思路来看待。

传统商业地产，往往是在一张“白纸”上做文章，在崭新好用的物业上来操盘，往往有非常鲜明的业态组合逻辑，依托主力店带动，从业态和客群维度发展，逐层填满每个铺子，打造成一个区域的一站式生活目的地。

然而这样的招商逻辑，面对城市更新项目基本没有意义。这个项目体量有限，形态多样铺位也“非标”，不管是客群，场景和周边状况都和传统商业地产截然不同，自然也需要不同的方法。

这些更新项目常常身处老城区，“长”在这座城市里，或许是一条街一个小盒子小院子，和周边道路设施，和附近的社区有直接密切的关联，所以首要思考的其实是如何融入本地的生活需求和已有文化，与社区街道和谐共处 ，和周边商业互补提升，避免水土不服；在此基础上，才开始思考如何做出圈，创造更多的可能性，吸引范围外的客群到达，把这里当作从城市目的地。

而在推广端，更新项目遇到的难题，来自于没有主动出击而是被动应对，导致“一步慢步步慢”，吃尽舆论的苦。

这些更新项目，因为场景和内容的独特性，常常都会成为各路博主的内容素材来源，所以在项目开业前后，甚至是围挡施工阶段，就免不了会有各种人来采集素材，甚至就开始打卡剧透项目，让项目以“半成品”的状态展现，或是被各种奇奇怪怪的说法来阐释，反而误导外界看法...这一切，都很容易给外界一个松散的印象和错误的预期，甚至连开业时间，入口方式等都缺乏统一说辞，造成现场管理混乱，造成各种不可把控的后果。

所以“主动出击”是必要的，即是主动输出有品质的内容。这不只是为了放大声量，支持招商，更重要的事情在于“以正视听”，给所有的博主、KOL、KOC和媒体一个官方视角、标准答案、或是探店体验的方式，并进一步扩散出去，让项目有理想的第一面，而不是被淹没在各种奇奇怪怪的说法中，疲于解释。

以上。

这不是劝退贴，还有很多细节值得讨论。

每一个城市更新项目，一直都以复杂性和漫长性著称，也因此，每个有思路，有实践的城市更新项目的操盘者都非常宝贵，也会是未来行业里很稀缺的一类人，会很值钱。

而这种看见坑，避坑填坑的能力，也将是一种核心技能。