7大商场2013年将陆续开门 广州商业地产压力山大

　　日前，第一太平戴维斯发布2013年广州楼市展望报告显示，今年广州的商业地产将迎来供应高峰，7大商场将陆续开门迎客，其中八成位于番禺区，广州市零售物业租金的增长势头难现；另一方面，总计达73.7万平方米的甲级写字楼面积投放，集中在珠江新城，大量的新增供应或大幅推高市场空置率，对租金施加下行压力。种种迹象表明，今年广州商业地产压力山大。

　　七大商场入市

　　新商圈前景看好

　　报告显示，2013年预计将有7个优质零售商业项目投入使用，包括天河区的高德置地四季Mall·秋、花城汇 （三区）、位于海珠区的乐峰广场（原光大商业项目）以及位于番禺的永旺梦乐城、番禺万达广场、荔园新天地 （首期）、圣鑫商业广场，供应量总计约为75.8万平方米，将继续徘徊在高位。第一太平戴维斯华南区市场研究以及开发顾问部助理董事吕晓艳认为，随着中心城区可开发的面积日渐减少，更多开发商把发展重心放在新兴区域。在未来的新增供应当中，超过80%的零售商业面积位于番禺区，这将极大地推动该区域零售市场的发展。

　　吕晓艳表示，随着市政府不断完善市郊配套设施，推进轨道交通的建设，新兴区域的发展前景看好，一方面新项目的开业不断吸引新品牌和商家进入广州市场；另一方面，较为成熟的购物中心项目不断更新和优化品牌组合，以保持对消费者的长久吸引力，消费者的购物选择得以不断拓宽。但不断升温的竞争将持续对零售物业的租金施加向下的压力，压抑广州市零售物业的增长势头，可预见中短期内，广州零售物业的租金水平将维持平稳的趋势。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄认为，目前广州的主力消费仍然集中在天河，尽管番禺商业地产厚积薄发，但在短时间内仍然难以超越天河商圈。

　　写字楼现供应潮

　　或推高空置率

　　部分原定于2012年交付的写字楼项目期推迟交楼，使得广州甲级写字楼市场将在2013年迎来供应的集中放量。预计将有七个大型项目投入使用。值得注意的是，总计达73.7万平方米的甲级写字楼面积被投放到市场，这些供应全部集中在珠江新城，包括保利V座、广晟国际大厦、珠江城、富力赢凯大厦、恒大中心等写字楼项目。

　　林木雄认为，虽然外国经济问题尚未完全解决，外资企业的写字楼需求或迫于经营压力有所抑制，但市场环境渐趋稳定，国内经济更释放出乐观的信号，预期内资公司及国有企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。不过，大量的新增供应将大幅推高市场空置率，同时对租金水平施加下行压力。

　　报告预期，2013年广州甲级写字楼市场将保持谨慎乐观的态势，需求将有所回暖，刺激吸纳量上升，但大规模的供应仍将推高全市的空置率，并将进一步压抑写字楼租金的增长。

　　专家观点

　　中地行传播事业部总监吴荣超

　　大型商业地产今年将加速开发

　　2012年前后，广州市政府陆续提出了白云新城、中新知识城、天河智慧城、白鹅潭、广州南站、番禺万博中央商务区、国际金融城、南沙新区等，同时得益于政府三旧改造政策的落地，预计商业地产在2013年将加速开发，尤其广州南站、白鹅潭、番禺万博中央商务区等新规划发展区，都会有非常大量的商业综合体项目推出市场。其中番禺万博中央商务区聚集了万达、敏捷、海印、粤海、创鸿等多个企业开发的综合体项目，且每个都往大体量、综合型、高端化方向发展。

　　总体而言，2013年的商业必然竞争激烈，同时分化明显，某些项目会非常火爆，但是也必定有多个项目会面临压力。市场亟待差异化竞争，比如万达的番禺与增城项目的市场表现就存在明显差别。值得注意的是，政府三旧改造的一些用地，尤其是旧厂改造的，商业基础薄弱，开发经营难度大。

　　仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明

　　新商场招商需要更长时间

　　2013年广州商业地产将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米,约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等。另外，将于2014~2015年竣工的商场约有30万平方今年将开始招商。有鉴于零售商扩张需求减弱，加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商场需更长时间招商，更多项目将以租金优势吸引租户进驻。

　　预期整体租金增幅压力加大，但对核心地段优质商场的租赁需求保持乐观态度。资本市场方面，由于可供整体出售的优质商铺供应量仍然有限，预期资本值将继续上升。随着业主资金压力减缓，售价下降的空间不大。另外，非核心零售物业分拆式产权出售的可能性依然存在。

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　　去年第四季度广州商业地产疲软

　　第一太平戴维斯发布2012年第四季度房产市场概述显示，去年经济环境的不确定一定程度上减弱了消费者信心，对零售消费造成负面影响，2012年广州零售市场表现较去年略为平淡。2012年11月份累计零售消费总额达5409.5亿元，同比增长15.0%，对比上年同期增速（17.3%）回落2.3个百分点。 2012年全市优质购物中心首层平均租金同比上升1.7%。 2012年共有六个优质零售商业项目开业，总新增供应量达45.3万平方米，并且主要集中在天河区珠江新城及番禺区。

　　全球性的经济疲软对甲级写字楼市场需求造成压抑，去年第四年季度全市甲级写字楼租金环比下降1.7%，为每平方米每月人民币146.5元。全市空置率环比下降1.3个百分点，至10.1%水平。全市甲级写字楼本季度吸纳量为3.7万平方米。越秀区租金环比轻微下降3.6%，为每平方米每月人民币110.6元，空置率环比下降0.3个百分点至5.0%。天河北区域平均租金达每平方米每月人民币149.0元，租金水平环比下降1.3%，空置率与上一季度持平，为5.0%。珠江新城租金环比下降1.3%，为每平方米每月人民币168.2元，空置率环比下降2.3个百分点至16.6%。