华远商业地产图谋 通州华远·铭悦好天地建商业综合体

　　在北京市场上已经安静了数年的华远和任大炮的喧嚣形成了鲜明对比。虽然任志强经常抱怨融资难，在土地市场没有多少斩获，但数年间，华远地产已经开发了数个商业地产项目。去年12月，华远在北京通州梨园刚拿下的地块，将建成一个商业综合体，今年底就开始招商和销售。通州之后，华远又在密云拿下一块新地，俨然一番强势回归的架势。

　　从3月20日公布的华远年报来看，华远当期实现营业收入30.8亿元，同比增长18%，达到了近五年以来的峰值。同时，实现净利润5.41亿元，同比增长16%。值得关注的是，华远未来业绩的保障重点——预收账款，为37.06亿元，同比增长56.94%。2012年年末华远地产货币资金比上年年末增长202.67%。

　　按照中信建投的研究：华远地产 2012年销售金额同比增长101%，扣除海信的13亿合同，销售金额为43亿元，根据公司新一年的营销目标，计划销售签约额计划增长20%以上，预计2013年公司可售货值可以达到95亿元左右，在中性的销售判断下，预计全年销售规模在67亿元左右。

　　本质上，最后能否强势回归，很大程度上还是取决于华远的融资通路。无论是意图大规模的商业持有还是买进土地，都需要大量的现金储备。实际上，华远已经在尝试和外部合作的方式。

　　通州一役

　　行业集中度在迅速提高，金融因素加快了集中的进度。越来越多的地产公司因买不起生产资料，被淘汰出局。基于目前北京的现状，没有数十亿乃至百亿的现金，已经进入不了五环以内的地段了，更多的中型公司将目光伸向郊区的核心地段。华远和众多中型地产公司一样，采用“农村包围城市”的作法。华远地产相关人士告诉记者：去年一年，华远参加了数十次土地拍卖。为了公司在北京的长远发展和品牌形象的需要，需要继续在城市成熟发展区、轨道交通沿线的城市近郊、具有特别资源的城市远郊获取新项目，以保证北京区域每年新增的土地储备，满足北京地区持续发展需要。

　　2月28日，北京成交了13块土地，华远斩获了位于北京密云新城的一块地，该地块位于北京密云核心区域，总建筑面积为9万余平方米，成为华远回归北京的另一个支点。

　　而真正决定华远在北京业绩的是通州地块。

　　2012年12月31日，华远竞得北京通州区梨园镇的一块土地，该地块建筑面积超过12万平方米，成交价10.05亿元，为住宅商业金融综合用地，命名为华远·铭悦好天地，在今年下半年将面市。加上之前华远地产紧邻这一地块的华远·铭悦项目，使得华远地产在北京通州新城核心区域的土地储备达近50万平方米，其中，商业地产近10万平方米。

　　据了解，华远·铭悦的均价为22000元/平方米，按照当前的价格，华远可以在通州获得可观的收入。这似乎为多年来收入徘徊在数十亿的华远进入百亿军团奠定了一个基础。

　　对于中型地产商而言，如果能在一二线城市有几个成功的大盘陆续开发出来，“几何级数”的增长也并不罕见。融创就是典型。融创在北京的几个大盘为今日的融创“升级跳”打下扎实的基础。

　　商业

　　通州的华远·铭悦好天地是华远已有的商业地产品牌“好天地”中的一员，华远地产相关人士告诉记者，华远正加大力度推动集团层面的商业地产业务。在青岛、西安均有商业整体推出。华远·华中心项目位于长沙最核心地段，为集五星级酒店、高端购物广场、写字楼以及高档公寓于一体的商业综合体；青岛项目位于青岛新妇幼保健中心旁，所以就建设成妇女婴幼时尚生活广场，而通州的好天地，将以写字楼及中高档购物中心为主，该两类产品为该区域内稀缺种类。据华远从事商业地产的人士表示：华远在这个项目之前，距离铭悦好天地不远的另一家开发商的某地产项目，其中的写字楼做散售，很快就卖光了。所以，华远会比较有信心来做一个写字楼。

　　事实上，华远对于商业地产并不陌生。华远集团是北京西城区最大的国有企业之一。在早年间，西单诸多项目都出自任志强麾下，譬如西单购物中心，及知春路盈都大厦。“在城市化率超过55%的城市里商业地产的比重会增加，我们每年会根据资金的需求适度的逐步扩大商业物业的比例。”3月22日，华远地产2012年度业绩及分红方案说明会上任志强如此表示。

　　筹资之路

　　商业地产投资大，收回时间长的特性，决定了地产公司必须要有一个高效率且廉价的融资渠道。近几年在商业地产上有较大进展的公司，大部分都是在港上市的地产公司。

　　任志强去年末接受《经济观察报》采访时称，A股不让做增发，配股，华远只有靠有限的自有资金来拍地，而我们自有资金只有20多亿。

　　对于融资的问题，华远地产在业绩说明会上表示，华远地产目前并没有到境外或者香港发债融资的计划。股市无法融资，任志强自有门道。

　　去年，华远地产就曾披露，由华远地产股份有限公司的全资子公司华远置业与海信共同投资设立项目公司，海信持有65%股权，华远置业持有35%股权。并以项目公司名义购买由长沙橘韵（华远地产控股子公司）投资开发的长沙华远·华中心北区三、四号地块部分商业裙房及附属设施（地上地下合计总建筑面积约10.7万平方米）。项目公司将在该房屋经营高档大型商场-长沙海信广场。

　　此外，华远还在房地产私募基金上做一些尝试。华远地产公司全资子公司北京市华远置业有限公司，与公司第二大股东北京华远浩利投资股份有限公司共同出资成立房地产基金管理公司“北京华远锦程投资管理有限公司”。华远锦程注册资本为1000万元，其中华远置业出资600万元，占注册资本的60%；华远浩利出资400万元，占注册资本的40%。华远地产公告表示，房地产私募基金是补充房地产项目开发投资的有效途径。基金公司华远锦程将与投资人合作设立房地产私募基金，投资于公司项目，有利于公司筹集资金，支持公司业务发展。

　　华远地产财务总监焦瑞云在业绩说明会上表示，近期正在与多家银行及基金公司洽商下一步融资事宜。

　　据了解，华远地产有自己的十二五规划，里面详细地描述了其开竣工面积等一系列指标，其中最重要的指标是十二五末期销售超百亿，进一步巩固已进入的北京、青岛、西安、长沙四个城市的市场份额。