内房企再敲IPO大门：五洲国际成功上市 商业地产成主角

　　（赢商网6月13日报道）融资问题成为当前房企首要面对的问题，如今融资成本和难度越来越高，也许现时对任何一个有上市融资愿望的内地房企而言，能完成IPO便是最大的成功。以商业综合体见著的五洲国际，在今天终于成功上岸了。

　　 五洲国际的上市路

　　 继5月31号公开招股之后，五洲国际今日8时登陆香港联交所，成功在香港上市。继金轮天地后，五洲国际成为了今年第二家赴港上市的内地房企。

　　 5月29日，内房新股五洲国际举行投资者推介会，集资金额达15.6亿港元，并称计划于6月13日在香港挂牌上市。消息指，五洲国际由麦格理及交银国际承销，早前已通过上市聆讯。

　　 另外资料显示，五洲国际上市前拟以每股1.15 至1.5 元招股，计划发行11.4亿股H股，当中90%为国际配售，10%为公开发售，若无行使超额配股权并以招股价上限定价，集资额最高约为17.1亿港元，相当于市盈率6 倍，而招股价与每股净资产折让六成。

　　 而五洲国际开市后，按盘价是每股1.26港元，最高是1.37港元，最低1.22港元，买入价是1.25港元，募资规模约为13.3亿港元。

　　 五洲国际披露，上市所募款项的60%将用于已签订项目的土地收购、建设及开发，30%将用于其他项目建设及开发，余下10%款项将用作公司营运资金及其他一般公司用途。

　　 对于刚上市的五洲国际，其负债比率仍是外界关心的一个问题。“公司维持较高的债务水平。”其在招股说明书中披露，至2013年3月底，公司未偿还的银行贷款及其它贷款约26.47亿元，信托融借款额约6.27亿元。在其所借款项中，其中7.68亿元借款须在一年内偿还，超过一年还款期的金额约18.79亿元。

　　 就债务偿还能力的问题，五洲国际在公告中也表示，“能否偿还借贷本金、支付利息，主要取决于运营附属公司现金流及经营业绩。

　　 五洲国际上市集团收入来源主要有销售物业及租金收入，2012 年营业额增长48.7%至22.53 亿元人民币，净利润7.5亿，EBIT 增64.5%至7.05 亿人民币，核心盈利增九成至2.67 亿元人民币。从资料上显示，五洲国际还贷压力并不会很大。

　　 商业地产是主角

　　 其实，五洲国际之所以能成功登陆香港上市平台，与其偌大的商业地产版图不无关系。商业地产，将更加推动着五洲国际更好地发展。

　　 五洲国际董事长舒策城曾表示，我国城市化率虽然在47%以上，但是与发达国家70%以上的比例相比较，还有一定距离，这也说明商业地产依然存在着较大的发展空间。

　　 据了解，五洲国际今年有6 个商场及1 个批发场项目建成，明年将有3 个批发场及2 个商场竣工，手持项目发展及计划开发的面积达614.9 万平方米。

　　 截至目前，集团现时共有11 个批发市场及14 个多功能商业综合体，总面积约为730 万平方米，分内在6 个省市。

　　 自2004年便开始在无锡市开发、运营商业地产项目，9年的时间里，五洲国际已在国内6个省份开发、运营大型商业项目达25个，总面积超过730万平方米，其中专业市场11个，各类商业综合体14个。主要分布在无锡、重庆、杭州、南通、盐城、大理、烟台、襄阳等多个城市。

　　 此外，目前处于发展中的项目有17个之多，尚待建设发展阶段也有15个。五洲国际因其业绩增长理想，而商业地产项目较少受到内地调控政策影响，风险相对较低，有利估值。

　　 对于五洲国际在商业地产的发展，董事长舒策城也有其一套原则，那就是坚持商业地产“二三五“原则， 进行差异化运作。

　　 为此，舒策城还介绍到，所谓‘二三五’原则就是前期开发建设占工作量的20%，招商占30%，而后期运营则要占到50%。”

　　 他认为，从商业地产的本质来看，其核心价值在于商业，地产只是它的载体。载体建成后，如何保障项目的可持续健康运营，做好做强后期的运营才是关键。这才算是一个健康的商业地产。

　　 五洲国际的商业市场还有很大的想象空间。据了解，其主要发展批发市场及二三线地市的综合商场，甚至四线城市都发展有项目。

　　 不过，集团的项目无论是专业市场还是综合体项目，都在设计规划、商业布局和业态组合等下功夫，使每个项目都具有鲜明个性，以顺应市场需要。

　　 众所周知，随着商业地产的不断发展与扩张，资金能否企稳是企业进一步发展的关键。对一个正在快速扩张中的商业地产公司来说更是如此。

　　 有专家指出，商业地产的资金周转率要比住宅慢很多，如果短期内又进行快速扩张，或项目投资及定位不当，大量的资金将被沉淀在项目中而难以兑现，公司必然要对外进行大量的借款以弥补公司运营开发和扩张中资金不足的困难。

　　 这样一来，公司就会很容易因为债务偿还时间拖后的问题，而使企业陷入困境甚至是被动状态。

　　 总而言之，对于刚刚成功上市的五洲国际而言，上市之后的发展路仍是任重而道远。