招商、华润等房企现身一线城市抢地 或瞄准产业地产

　　核心区土地稀缺

　　一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈，核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的地王纪录。而且，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。

　　全国

　　2014年6月19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》。《规定》引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中,耕地向适度规模经营集中。禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类 城市新区、开发区和工业园区。

　　北京

　　研究机构数据显示，2010年以来的4年多时间里，北京商业用地成交的主要区域集中在五环以外，五环内商业用地的供应比例不到15%。而2014年五环内商业用地的成交比重更是不足2%。除此之外，《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》规定北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营中住宅类项目;此外，对于核心区域建设酒店、写字楼等大型公建项目都作了明确限制。

　　上海

　　据资料显示，上海计划到2020年的规划建设用地规模为3226平方公里，这一目标将被作为“终极规模”予以锁定。全市新增建设用地年度计划在2013年的基础上逐年递减，加大新增建设用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量锁定目标的实现。同时，通过存量低效建设用地盘活和城市更新，优化城乡建设用地布局和结构;适度降低工业用地比重。

　　广深

　　世邦魏理仕近日发布研究报告指出，根据广州市房屋管理局官方数据，其可利用建设用地为1772平方公里，至今仅剩90多平方公里尚待开发。若按广州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地资源将在未来3年内消化完毕。同时，截至2020年，深圳新增可建设用地仅59平方公里，若按以往土地供应速度计算，单靠增量土地，仅能维持不超过4年的未来土地供应。

　　在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

　　实现“旧城改造”的两种途径

　　目前国内“旧城改造”主要存在两种路径，一为常规的城市综合体模式，另一为产业地产模式。

　　城市综合体模式

　　城市综合体模式多采取旧区重建方式：通过开发新的业态组合，达到城市面貌更新、物业价值提升的目标。深圳中心区旧改项目(如：岗厦、大冲、蔡屋围等)多采用此种模式。其中，岗厦西片区经过金地、卓越等开发商的物业重组，将改造为囊括住宅公寓、写字楼、零售商业等多种业态的140万平米超大型城市综合体“金地大百汇”。其中，包含5大特色主题约30万平米的商业Mall街区以及约40万平米的地标式甲级写字楼群组(其中一栋楼高350米)均促就了项目形象与地块价值极大的提升。该项目近期推出的“天元”公寓项目售价高达70,000元/平米，实现了极高的物业溢价。

　　冷热失调

　　电子商务大潮冲击下，百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬。与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的新挑战。但与减租退租的“冷”同时存在的，是各地依旧如火如荼的城市综合体建设“热”。业内认为，城市综合体冷热失调潜藏着“烂尾”风险和信贷风险，最终或仍由银行和政府买单。

　　产业地产模式

　　产业地产模式则是旧城改造另一种新型路径。一线城市厂区旧改项目均采取此种模式，通过旧厂房改建、导入新型产业与运营企业等举措，以释放更多土地空间、促进产业优化升级。

　　产业地产的发展又可分为产业集群与产融结合两种操作模式。

　　天安数码城的开发可视为国内近年来产业集群模式的极佳实践。凭借在电子数码领域多年资源积累与整合能力，天安数码在地产项目中成功实现产业集群效应：以自身为牵动，吸引了产业链上下游相关企业的跟随进驻;并以此为议价资本，获得较高销售比例，如：深圳龙岗天安数码新城物业销售比例高达80%，极大促进开发方的资金回现与风险控制。

　　星河集团的星河World项目则是“产融结合”模式的体现者：该项目与深圳创投集团合作，凭借娴熟的金融手法，采取“产权置换股权”的方式，以园内物业产权换取后者股权，通过以地产与金融为桥梁，分享驻园企业未来的发展红利。

　　产业地产更多是依靠产业客户的导入与孵化，通过产业整合与长期运营，从长远上实现园区内物业价值的增长与产业发展。从盈利模式上看，产业地产得投资回报周期更长，不可预见因素更多。

　　饕餮盛宴 群雄逐鹿

　　据不完全统计，截至目前已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳、北京等城市获取土地。如华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民企，这些房企先后加入一线城市的旧改争夺战，旧改市场已呈群雄逐鹿局面。随着城市新增土地增速的减缓，今后将有更多房企投入旧城改造的业务开展当中，市场竞争将越趋激烈，同时也将影响着未来中国的房企发展格局。