银泰百货、杭州大厦、绿城之殇 杭州走向商业凋零

　　1865年，中国引入铁路时，被守旧大臣视为“震动先帝陵寝，于庙堂不利”的怪物。放到今天来看，反对理由就是个笑话了——尽管46年后，大清王朝的确断了龙脉。

　　历史总是惊人的相似。

　　2014年6月，英国国教会声称，他们反对一条计划中的高速铁路HS2，原因是建高铁会亵渎坟墓和破坏安宁。

　　谁能想到不可一世的日不落帝国，和曾经积贫积弱的东亚病夫在同一件事上的反对理由居然是一模一样的。不同的是，百年前的输出方变成了今日的输入方，百年后两个老大帝国的心态和举动正好来了个对调翻转。

　　与中国的突飞猛进相比，在高铁这个问题上，美国比英国也好不到哪里去。美国连接旧金山和洛杉矶的第一条真正高铁线路，预计要在14年后的在2029年才能修建840公里，就这进度，从中国抓只乌龟过去都要爬的更快些。

　　聊杭州的商业水准是不是被甩开了，上面引用高铁的例子只是为了说明一个问题：过往的繁荣和历史的沉淀，在不断的技术迭代和需求变迁中往往会变成沉重包袱、更可能成为阻碍接受更新的绊脚石。

　　杭州的实体商业，就背负着极为沉重的百货包袱。

　　杭州有两家强势的本土发展商，主打住宅的绿城，和主打商业的银泰。绿城带给这座城市的，是中国最顶级、也是世界一流水准的房子，说绿城凭一己之力把杭州的居住品位拉高了八度毫不为过。

　　银泰带给杭州的，是已营业的武林银泰、西湖银泰、湖滨银泰、庆春银泰、城西银泰、文化广场银泰、临平银泰、中大银泰;在建的理想银泰，下沙银泰;筹备的城东银泰、萧山银泰、梦幻银泰。

　　银泰的商业体数量自然比不了绿城的住宅项目数量，也不好这么对比。横向看一家发展商对一座城市的影响，全世界也找不出来像银泰这样在一座城市有如此大的商业体量。这么来对比，就会发现银泰对杭州的影响，丝毫不亚于绿城对杭州的影响。

　　银泰的核心竞争力是百货业态，银泰百货（需求面积:80000-100000平方米）在2013年宣布更名为银泰商业，百货为什么更名为商业，恐怕是因为这座城市还有一家企业叫阿里巴巴——电商强势冲击下，百货商城日趋艰难。

　　杭州的商业水准，也一直体现在百货方面。前有杭州大厦、银泰百货是全国标杆，现有阿里巴巴横扫天下无敌手。

　　说杭州的商业水准是否被甩开了，有阿里在，这个命题肯定不成立;如果脱开阿里的电商平台说实体，这个命题应该是成立的。今天讲的，也是实体商业项目水准(房地产项目)，请自动忽略电商平台阿里和品牌商外婆家娃哈哈等。

　　2013-2014可以看作是杭州商业的一个比较明显的分水岭，2013年杭州大厦和万象城的营业额持续下滑，营业额曾经蝉联榜首的杭大在这一年跌出全国前五，现在来杭州考察，杭大已经可以不用去看了，尽管杭大在某些细分领域依旧是样本标杆。如果先前还有疑惑，那么2014年春节期间，杭州银泰百货等7大商场春节销售同比下降25%更是能够作为一个标志性事件——百货商城凋零了。

　　一扇窗户在关闭，另一扇窗户在打开。

　　有一天，我问一个朋友，国内现在还有哪些好的百货场子可以看看?朋友嗤之以鼻，说早就不关心百货业了，他嘴里的“早就”实际上最多也不会超过三年，也就这两三年，市场和认知有了翻天覆地的变化，大家关注点都是新奇特的体验项目和业态。

　　体验是什么?什么才算是体验?就算是经常把“体验”二字挂在嘴边的人，你连续几个问题问下去，恐怕他自己都会糊涂，更不用提他能给你讲清楚说明白体验是什么、怎么才算是体验，但这并不妨碍体验的深入人心和商业地产从业者们对体验的热衷追捧。偶尔也有几个老资格人士大声疾呼要回归商业本质，但这种谆谆教诲和告诫的声音，如同狂风中蝴蝶翅膀的震动那么微弱无力，因为同样的谁也说不清楚“商业本质”到底是什么、回归商业本质是要回到哪里去。当身前身后同样都是一片迷雾看不清楚的时候，恐怕没有人会真的选择开倒车回去吧。

　　打“回归”牌，无人能出凡客的陈年之右，跑个题，顺便给你看看都他这几年都回归了多少次，高调回归只为丢自己的脸，也趁早让“回归商业本质“的人赶紧闭嘴。

　　建个盒子卖东西赚租金的年代是回不去了，从计划经济的商品稀缺到半市场半政策的物质过剩，百货商城被购物中心取代，买卖被体验替代，趋势的力量无可否认。也许再过若干年，年度营业额排行榜都不用做两份名单把购物中心和百货商城分开了，只做一份榜单就好了，百货改餐饮的例子已经比比皆是。

　　百货业态根深叶茂的杭州，应该做些什么才能避免整体性商业水准被甩开?这个问题，最直截了当的，应该问问银泰：你在这座城市中开业的、在建的、筹划的场子共有一十三个，不打算搞两个引领风骚的场子么?

　　说来也怪，住宅方面，尽管杭州已经有绿城把房子的品质贯彻人心且做到了以我为准绳，但依旧架不住全部的大牌开发商鱼鳞进军杭州攻城略地;商业方面，杭州是万达最后一个进入的省会城市，新鸿基采用和华润合作万象城的方式羞羞答答入场，大悦城被龙湖抢了地之后选择并购天成地块才一只脚刚踏进门，恒隆不久前在萧山做了不大被外人知的项目，凯德来福士开业延期，瑞安在西湖边写了个天字没再写地字就神秘消失，太古更是杳无音信。

　　商业项目，港资企业不扎堆，就玩不好，港企与杭州走的实在太远了。九龙仓在成都做了风骚无比的国金中心，杭州就只能由绿地建个土豪金H以申丑博出位。

　　问杭州的商业水准是否被甩开了，套用李约瑟难题，也可以这么问：十年前依托民营制造业大省，前店后厂建立了百货业风向标;十年后杭州也有体验业态之王快时尚餐饮风靡全国，人文荟萃经济底蕴深厚、向来风骚的江南杭州，为什么却未能产生大量的体验和服务类项目?

　　国内商业项目的大力发展也就是这十几年时间，并不存在谁比谁起步晚的问题。问杭州的商业水准是否被甩开，以北京为参照物来看，十年前北京的燕莎、王府井们已经被甩到了阴沟里，现在杭州的商业真核依旧是杭州大厦、银泰百货。

　　要说杭州为什么在百货危机中后续乏力，显得大失商业水准，不妨来看看下面三个方面。

　　1、中国的人口，在越来越多的向北京和上海集中，这个过程，不光是杭州，广州和深圳也一样没能hold住，现在大陆公认的只有北京上海两极。人才的迁徙方向，也伴随着海量热钱的流动方向，北京和上海才是真正大冒险家们的乐园，新奇特的体验项目自然也就跟着层出不穷了。奥运会和世博会是个加速器，申奥成功后的十年间，北京把其他城市远远甩在身后，如此才能集中出现芳草地、颐提港、宜家荟聚、K11、apm、大悦城等引领风骚的项目(这一条原因能对应李约瑟难题中的专利法案和中国特色的集中力量办大事专心行政建设北京)。

　　2、杭州的住宅品质高水准高，同时把地价也拉的太高了，因为地价太高，商业运营压力跟着也大。有在杭州拿商业地块的钱，去成渝或苏南把地价差用在体验打造上，踏踏实实做商业，能做出一级棒的体验项目;而杭州的地价只能导致百货比例居高不下，做体验业态在租金回报方面就扛不住。疯狂开发住宅的杭州，相比成渝、苏南、广深确实太浮夸了些，多开发10万套住宅对地价的拉升，某种程度上也把租金低廉的体验业态带沟里去了。经济水平相比苏州相差一个段位，也不知道房价地价凭什么就高出苏州一个段位。

　　3、杭州的消费拉动一直以来都比较依赖外部输血，本土自身的消费向来不足。银泰和万达在温丽台衢等杭州之外的浙江区域大肆扩张，土豪们再也不需要到杭州才能买到中意的东西了，嗯，浙江民营制造的产业问题也不小，土豪们消费也不大敢大手大脚了。国际化的二代们，对杭州也未必有多少认同感。你真的不能说杭州的包容性有多好，远的不说，余杭和萧山这么多年都融不进来，更不提其他地方的新杭州人能有多少真正产生认归属感。

　　4、作为一个旅游性城市，任何时候，西湖边的游客都是乌央乌央的，但是西湖五公里之外又没有哪一个商业项目能够导入游客，留住部分游客几个小时去看看逛逛，也不枉西湖免费所带来的天量人气。不说别的，单从游客数量来看，都足以养活几个真正优质的新奇特体验项目。明明是国际性的旅游城市，却找不到一个新兴的体验感极强的大型商业项目。即便从纯旅游商业的角度看，宋城、梅家坞、杭州乐园都太老古董了，亟需新兴商业项目来取代。

　　5、浙江的商业项目除了银泰万达基本还是银泰万达，对比圆融之于苏南，银泰在浙江实在过于强势了，发展商多样化严重不足，苏南的一些项目类型在浙江基本上找不到。回过头看“匠人”宋卫平，他最大的错误肯定是前些年没有选择在杭州造两座大型新奇特购物中心项目，自持不售，真正好的商业项目，需要的正是老宋的那种“匠心”精神，也不知道绿城跑到说出来都没听过的四线小城干什么去。

　　6、销售，都不能说因此而失商业水准了，真真正正的恶性肿瘤。关于杭州的商业项目销售问题，就此打住，哪些项目、哪个区块是杭州的恶性肿瘤项目和高危区，懂的自然懂。

　　作为这座城市的商业之王，百货商城没落之时、好玩有趣炫酷逼格diao爆了的新奇特体验项目崛起之际，银泰打盹了是毫无疑问的，好在，还有集盒这样的星星之火。