广州土地市场迎来拍卖潮 珠江新城、琶洲、国际金融城将三足鼎立

　　（赢商网记者报道）沉寂近半年的广州土地市场，即将迎来爆发。

　　在6月26日，广州将拍卖出让7宗地块，起始总价高达198亿元。其中，广州金融城地块也受到了关注，该区域总共出让三宗地块，用地面积约4万平方米，总起拍价53亿元。而国际金融城大规模挂出卖地公告，5月29日广州又一口气挂出海珠区琶洲A区10宗总起拍价97.49亿元的商业用地。这10块用地位于全市唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区。结果将于6月30日在广州公共资源交易中心的竞拍现场揭晓。

　　其实，2015年一开局，广州就推出天河元岗和开发区东区两宗土地，起拍总价共计35.34亿元，但基本都是静悄悄就成交了，并未延续2014年年底牛奶厂地块激烈争夺的热潮。受一线城市楼市持续升温回暖影响，低迷许久的土地市场也开始蠢蠢欲动。

　　而随着国际金融城和琶洲电商总部区域地块的持续推出，将与珠江新城共同形成“一江三城”的广州大CBD地区，有望成为南中国经济最活跃、总量最大的地区。

　　琶洲电商总部：以电商集群为特色的CBD

　　最近，琶洲一口气推出10宗总起拍价97.49亿元的商业用地将于6月30日开拍，折合楼面价1.3万元-1.8万元/平方米。所有地块都要求企业拿地后，自持计算容积率总建筑面积的70%。有评论指出，琶洲卖地是奔着电商巨头们来的。而早前已有消息指，琶洲电商总部区计划引进微信、阿里、小米、唯品会等诸多知名企业。 

　　广州市市长陈建华曾表示：“未来十几年，琶洲岛将成为广州继珠江新城后比较成熟的商业中心区。”早在2014年，在国家不再给特大城市增加用地指标的限制下，被定位为广州另一个CBD、又有大量待开发地块的琶洲，已经增加开发强度。

　　琶洲商圈独一无二的区位优势和全球辐射力，成为电商进驻的最大动力。2014年公布的《全市电子商务与移动互联网集聚区总体规划布局的意见》明确提出集中资源打造全市唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区--琶洲A区。琶洲电商总部中心区建成后，目标是成为年交易额超1000亿元人民币的国际一流的电商集聚区，并成为“立足珠三角，面向全世界”的国际电子商务区，形成线上线下、虚体实体共生共荣的发展格局。 

　　不过，“电商CBD”广受关注，并不只是因为规模至大，更因为它是以城市规划来带动产业定位，继而带动相关项目。从这个角度来看，琶洲电商区能在多少程度上“反哺”产业升级，还须看附加效应的实现情况。只有人才资源高度聚集，国内优秀的电商人才方不会直奔北京去。

图标为琶洲电商总部6月26日十幅拍卖商业用地概况

        国际金融城：引领金融行业集聚发展

　　与琶洲电商总部隔江而望的国际金融城，从规划出炉之时就持续受到关注。

　　在此次广州推地中，国际金融城也是重头戏之一，金融城起步区共挂出3宗商地，起拍价82亿元，楼面价在13000-14000元/平方米。3宗地中有两宗是回炉地——AT091002地块和AT091007地块早在2014年即有挂牌出让，但最终以中止交易落幕。本次回炉再挂出，AT091002地块价格不变，AT091007地块楼面价降幅达1000元/平方米。 

　　作为继珠江新城之后广州大手笔规划的新区，国际金融城土地出让已经过多轮的土地“盛宴”。　　 

　　2013年2月，广州国际金融城首批出让的4幅地块经过60余轮的现场竞价，被各路豪强瓜分，总成交价高达129.9亿元，其中一地块经61轮竞逐，最终比竞拍起始价溢价超11亿元。

　　2013年8月6日，四幅广州国际金融城的商业用地进行出让拍卖。广东南粤银行股份有限公司广州分行以18.21亿元取得广州国际金融城AT0909030地块土地使用权；广州国际控股集团有限公司、万联证券有限责任公司以14.08亿元取得广州国际金融城AT0909033地块土地使用权；深圳平安不动产有限公司以10.97亿元取得广州国际金融城AT0909035地块；新华人寿保险股份有限公司以13.5185亿元取得广州国际金融城AT0909037地块。此次拍卖所有的竞买企业均为金融企业，不允许开发商参与拿地。

　　在2014年1月9日，市国土房管局发布了广州国际金融城起步区A001、A003和A005、A007和广州开发区西区珠江钢铁地块等4宗地块的公开出让公告。2014年2月7日，经过多轮现场竞价，广州联鸿实业投资有限公司以39.9亿元取得了A001地块的土地使用权；广州绿地房地产开发有限公司、广州市邦杰置业有限公司、广州穗荣房地产开发有限公司联合体以64亿元取得了A003和A005地块的土地使用权；广东省铁路建设投资集团有限公司、守鸿有限公司联合体以26亿元取得了A007地块的土地使用权。以上4宗地成交总价为145.9亿元，平均楼面地价为6339元/平方米。

　　此次出让3宗地块全部位于综合商业区，在天河区黄埔大道南侧，紧邻地铁5号线，总建筑面积96万平方米，规划项目类型多样，涵盖商业、酒店、商务办公、服务型公寓等，业态功能齐全，将为金融城提供完善的服务配套。

　　虽然经过多次土地出让，但目前国际金融城大规模建设仍未开始。目前，汇金中心是国际金融城起步区的首个项目，也是金融城第二高楼综合体，定位为一站式休闲娱乐中心。值得关注的是，汇金中心不仅是广州国际金融城面市的首个项目，更是世茂房地产进入广州首次操盘的项目。除率先面市的“汇金天地”外，汇金中心还包括一座320米的甲级写字楼、两栋公寓，计划2015年内入市。

　　广州国际金融城项目作为广州建设国家区域金融中心的重要举措，旨在打造广州的“华尔街”。专家指出，国际金融城规划的科学性和政府扶植力度都已超越珠江新城。广州国际金融城规划将总结珠江新城的经验，将以高端现代服务业为主体，形成金融机构集中、金融要素市场齐备、金融交易活跃、金融服务完善的金融总部聚集区。充分考虑绿色低碳和空间集约利用，它不再是冰冷的“水泥森林”，而将国际先进的生态景观式规划引入城市建设。

图表为国际金融城6月30日拍卖三幅商业用地概况

　　珠江新城、琶洲、国际金融城三足鼎立

　　珠江新城、琶洲、国际金融城未来共同组成一江三城的广州大CBD地区，是南中国经济最活跃、总量最大的地区，是广州最具活力、动力和魅力的经济引擎。随着珠江新城土地日益稀缺，广州国际金融城和琶洲板块作为珠江新城的延展，形成一个泛CBD商圈。 

　　对这三个区域的未来，从功能上看，其实这三个区域是相辅相成的，其中珠江新城是"泛CBD区"的核心，从目前看，除了金融类企业外，对房地产、贸易、信息科技、多元化跨国企业、政府机构等行业的吸引力也较大。而广州国际金融城作为珠江新城的延伸，其功能包括金融总部、金融贸易、金融商业和金融创新等，主要以吸引金融企业为主；琶洲会展商务区是以会展和总部经济为主打，同时具有办公、酒店、居住功能。

　　珠江新城，作为广州市区域性金融中心建设的重要载体，目前，珠江新城CBD的在开发及待开发写字楼面积仅168.8万平方米。预计到2017年前后，珠江新城的写字楼将开发完毕；而国际金融城规划的科学性和政府扶植力度都已超越珠江新城。

　　预计到2019年, 国际金融城起步区将初具规模。国际金融城将成为10年推动区域经济增长的关键力量，将以金融监管、金融企业和金融配套为核心，将进阶成为广州乃至中国的华尔街所在；对于琶洲，政府早就已表明，要把城市建设的重心转移到推动琶洲地区开发建设上，集中资源和精力全面推进。未来，琶洲已经成为了广州CBD不可或缺的构成部分之一。