大悦城“5年20城”资管战略启动 盘活优质存量资产

　　一直在向轻资产运营靠拢的大悦城地产终于来了一个盖章定调。10月18日，其在2016年度客户答谢会上对外公布了“4A大资管“战略，这标志着大悦城地产正式由开发运营商向资产管理商跨越。

　　4A即积累（Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致（Acme）、资产（Asset）。前三者代表了大悦城在过去十年积累的强势运营实力，这为后者（资产）借力资本驶上快车道打下坚实的基础。

　　借助这个大资管平台，大悦城地产希望实现快速发展，输出管理，达成“5年20城”的战略扩张目标，并能够成为一家持续盈利的百年老店。

　　盘活优质存量资产

　　近来年，商业地产遭遇问题颇多，存量巨大，同质化严重，结构性问题突出；另一方面消费升级裹挟着电商来势汹汹，红海之论甚嚣尘上。与此同时，投资者对商业地产行业的投资也是持谨慎态度，这使得商业地产发展愈发遭遇瓶颈。

　　中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政认为，只有优质运营才能突破困境，借助资本的力量加速发展。“大悦城依靠自身强大的运营实力，要着力打造一个大资管平台，来要借助资本的力量，加速扩张，在为战略租户带来更多商机的同时，与战略合作伙伴携手共赢。”

　　大悦城地产副总经理吴铮透露，4A大资管战略的第一步就是盘活优质存量资产。目前，大悦城成立了国内商业地产中首支基金。这支基金由大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司共同持有。

　　通过基金模式，大悦城可以在项目和基金两个层面想有资产增值收益，提高股东回报，释放资产价值。吴铮认为，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，着将为大悦城带来收益结构的调整。

　　截至目前，大悦城地产已经在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业7家Shopping Mall，杭州大悦城也已进入项目筹备期。第一个轻资产输出的项目则是天津和平大悦城，其前身是天津津汇广场购物中心。

　　大悦城地产于2015年年底接手，不持股份而是输出运营管理模式，与基金合作方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。项目改造之后引入了大悦城主题街区产品线，带来体验式互动，据悉，和平大悦城将于12月24日开业。

　　4A大资管战略的第二步则是建立可持续资本循环平台。打造多样化的融资渠道，能够支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入；能够降低负债率，改善资本结构有助于降低融资成本、提高未来融资的灵活性。

　　独有的商业模式

　　大悦城提出大资管平台，亦是得益于先前扎实的基础。10年光阴，大悦城一路成长与积累，摸索出一套独有的商业模式。

　　自2007西单大悦城问世之初，“18-35岁新兴中产阶级”一直是大悦城的客群定位，随后的经营之中，形成了“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位。于商场而言，客流就是一切，经营客流、深耕会员经济成了大悦城的特色之处。

　　为了将体验和社交属性最大化，大悦城希望凭借实体消费空间的社交属性于主题体验在mall里植入一自成一体的“客流发动机”。为此，大悦城已经推出了多个个性化、多样化的系列主题街区，例如超级工厂、企鹅公社、悦界、摩坊166等。

　　这系列的举措带来了显著的效果。根据大悦城地产2016上半年年报，大悦城销售额近66.8亿元，同比上升23.2%，客流达到6400万人次，车流量超过412万次，同比上扬33.4%。商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14%。

　　与此同时，紧随时代的发展潮流，大悦城将商业创新的触角延伸到与金融行业的合作上，以期在各个消费场景中能够为消费者提供一个更为通畅、合理、优质、贴心的消费支付渠道和金融解决方案。

　　比如西单大悦城则与蚂蚁花呗联手，推出会员消费信贷、联名会员计划、线上线下会员打通等创新型举措。在2016年悦购季期间，蚂蚁花呗支付共计达成12552笔（日均600笔）交易，超过1万人次使用预计在一年内，实现支付总额达到1亿元、销售总量达到25万笔、使用总人数达到17万人。

　　10年发展，大悦城已成为国内商业地产引领者之一，可以预见的是，在大资管平台的助力之下，大悦城或许会迎来快速扩张的时期。在客户答谢会上，吴铮表露了他的期冀，“依靠运营力和资本力，大悦城要成为有特色的、有持续盈利能力的、基业长青的百年老店。”