吴洋：城市化背景下的中国城市综合体开发

　　主持人：感谢黄国雄教授的精彩演讲，下面进入论坛的第二个环节，有请上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋先生就"城市化背景下的中国城市综合体开发"做主题演讲，有请吴洋先生！ (2011-04-09 10:23:32)

　　吴洋：各位领导，各位嘉宾，大家上午好，很荣幸受组委会的邀请，再次谈一下城市化背景下综合体的开发，这个命题有一点大，所以接到这个论坛的演讲的命题以后，也进行了一定的思考，我们看到大家都是行业内的同事，也都是专家，能看到近期，尤其是在今年春节的时候，商业地产的话题异常的火热，全国也在纷纷的组织相应的论坛，我今天来了以后看到很多的老朋友，我们今年在很多的论坛会议上都见过面，异常火热我们应该静静的思考商业地产未来走向的问题，有关新政出来之后，大家特别的关注商业地产，对商业地产话题也不断，所以今天就城市未来的发展角度来谈一下我的角度，那既然是这样城市化的发展，就从它的发展的角度来首先阐述一下基本的现状。

　　那么中国城市化发展现状概述，我们看到在去年发布的《2010年城市蓝皮书》指出，中国城镇人口总量为美国人口总数的两部，是欧盟27国的人口总规模的1.25倍，居世界第一。然而，我国城镇化率只有46.6%。相对于日韩的70%以上的城市化率，我国近阶段发展仍将保持高速、稳定、健康的势头。根据这个数据我们来看，推动城市化进程势不可挡，我们认为未来的相当长的时间，从国家的角度还会加快这个速度，加快进展的推进，这就会城市的商业地产的发展带来大的机遇。

　　另外一条是2010年全国国内生产总值达到397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。从这个数据也可以看出，我们的gdp增值以后，老百姓的口袋里面的钱也会相应的增加，消费的能力也相对的提高，所以对商业地产也是一个极大的利好。

　　中国边缘地区城镇化中心沿海城市化，已经成为中国未来发展的必然趋势，房地产尤其是商业地产作为先导和推动力量的巨大作用已经显现。

　　这样的话就是说城市化背景下的中国城市综合体开发已经成为趋势力量。从新政出台以后，从大家热谈商业地产，实际上行业内大部分人有一个共识，这是需要专业化程度很高，需要细分的市场，也就是说从我们认为的角度，只有在经济发展的角度才能去谈商业地产发展的问题。

　　下面我们回顾一下城市综合体起源、定义和分类，为什么提这个问题，因为到今天为止，很多的开发商和业界的一些朋友，尤其是向商业地产转行的，对城市综合体的概念基本上很模糊。“城市综合体”的概念是舶来品，是由酒店、写字楼、停车场、购物中心、会议中心、公寓组成的新区域经济文化生活新空间。例如始建于1930年，美国的洛克菲勒中心，是世界上首屈一指的私人所有的cbd。 其位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上，占地22英亩，由21栋建筑围合，70层高的rca（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑；由地下铁路构建的交通体系复杂，完善。人流的导入使得中心广场成为城市的交流空间。这个是它的定义和起源。

　　城市综合体起源

　　欧洲大陆最早的hopsca是始建于1958年法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、还有公园区32万平方米，这个是典型的城市综合体的代表，在欧洲是一个城市综合体，在中国来看是一个多功能的服务区，这里建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；也是欧洲最大的公交换乘中心，这个是欧洲大陆对城市综合体的定义。

　　那么在中国现时实践中所理解的“城市综合体”概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。也就是说中国综合体的定义相对来说比较狭窄，不是像欧美一样是一个泛泛的区域。我们是由城市活动空间和建筑生活空间两部分组成的。通过这个归纳出两点一个是城市综合体，一个是泛城市综合体。

　　城市综合体是由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，是国内实践意义上的城市综合体，亦是城市肌理的一部分，是中国动力的内生需要，翻译为urban complex。我们看到很多的项目，万达、万象城等一系列的项目都是按照这个定义来定的。

　　另外一个是泛城市综合体，它的占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑规划项目可以称为泛城市综合体，也就是我们通常理解的cbd,翻译为hopsca。这个是泛综合体的概念，这个概念基本上多用于欧美地区。

　　我们再回顾一下目前的开发营运模式

　　第一类是单一主体独立开发模式，例如北京的华贸中心。

　　第二类是合资政府财政补贴开发模式，例如上海新天地

　　第三类是一二级联动开发模式，例如陆家嘴cbd

　　第四类是合作链开发模式，例如华润和新鸿基“万象城”系列

　　城市综合体的开发模式，从最早的资本聚集，由单个开发商独立开发运营发展到，因旧城改造而起的政企合作，再到政企联动。目前的趋势朝着跨平台合作，优势整合，融资合股的方式去进行发展。因为从做城市综合体的角度来讲，大部分的物业是持有爷物业，所以需要大部分的融资的渠道。也是举了一些案例。

　　中国城市综合体的成功商业模式。目前较为成功的城市综合题的商业运营模式通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。

　　以大连万达开发为代表。以开发商一次开发为原则，通过复制和订制，依托主力店，集聚人气，再通过销售自有物业迅速回笼资金，降低风险和减小资金压力，达到快速扩张的目的”。

　　以上海新天地开发为代表，“以开发商持有经营管理为主，分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发”。新天地的自身来讲卖场的规模不是很大，但是它会联动其他的写字楼一起开发，通过新天地的品牌来进行运作。

　　谈到中国目前的发展趋势，实际上作为城市的综合体，我们一直在研究一个课题，就是未来的城市综合体怎么去发展，是跟着前面的模式走，还是应该有所创新，也就是它的发展趋势是什么？我们看到目前我们已经有开发企业在进行尝试，今天看到我们k11的陈总也来了，k11就是在尝试中国城市综合体的创新商业模式，我们现在看到越来越多的发展趋势，实际上随着经济的发展，随着物质的基本需求消费者已经得到满足，更多的消费者已经不满足与现在目前的商业带来的消费模式，更多的是注重精神文化层面的需求，由精神文化上面的需求和物质消费的需求相结合，他需要体验的场所，所以这才是商业发展未来的一个新趋势，所以我们在谈创新，我们现在也在从事上海去年地王的项目就是外滩8-1，因为从政府的定位来讲，是国际服务经营中心，其实包含了一部分的行业，所以在考虑未来的商业趋势发展的时候，我们是包括金融中心、企业领袖会馆、酒店、购物中心、艺术文化中心等，是国际金融服务中心，是体验式复合型城市国际生活广场，就是精神物质相结合的业态。

　　从这点来讲作为创新的模式发展，就是金融聚集的平台和城市交往空间之间的结合，因为现在我们看到，我们一直在讲城市综合体是一站式购物，就是全天逛街。中国城市综合体的创新商业模式就是打造国际金融服务中心，及体验式复合型城市生活广场。

　　中国城市综合体的创新价值动力

　　核心价值，它是城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。尤其是三四线城市，国内的优秀品牌的城市综合体开发之后，马上会带动周边的产业。

　　另外一个是先导动力，它主要是加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。

　　趋势力量就是一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者。

　　它还可以起到资本聚集的作用，未来的商业地产更趋向于资源整合，尤其是金融创新产品的推出后，融资及股权交易会成为城市综合体一大再生力量。

　　城市综合体最大的使命是让生活更美好的使命，我们可以看到从城市创新的角度来看，它应该是时尚、艺术、商业、政界……城市cbd汇聚了各个领域的翘楚，他们在国际上占有一席之地，并在此交流，衍生出新的价值观，不断引领城市变迁。为什么给这种定义，因为我们看到很多的年轻人，他们在周末的时候，就是周末的经济，就是给城市综合体带来的周末经济，很多的年轻人都是在城市综合体里面去消费，因为我们提供全业态的服务。他需要去文化馆、艺术馆，相应普及的功能放在城市综合体当中，带来这种精神消费需求。

　　所以作为中国特色的城市综合体发展趋势的一个创新，应该是满足消费者对“精神文化的欲求”与“物质商品的体验欲望”两方面相结合的需求，才是符合我们未来商业地产以及商业发展的趋势，体现出“都市新商业地产与城市精致生活”的完美复合。我们看到很多的城市综合体都在关注文化元素的植入，从这个植入，我们看到很多城市综合体已经注重到了精神层面的需求，这就是商业地产的发展趋势，我们从去年一年到国外美国英国和日本，为了外滩18号项目，做了大量的调研，现在新建的项目当中，都是按照这个体现，这个就是发展的趋势。现代的城市综合体已经更多的开始关注文化艺术元素，我们看到各种“商业模式”已经开始注入文化艺术的内涵，注重消费者精神层面的消费，把精神层面需求导向并转化到物质商品消费当中，这就是商业地产的发展趋势。商业综合体已经开始往体验式复合型城市会客厅方向转化，消费方式已经将体验放在了首位，自然导向目的性的商品消费。

　　城市发展综合体发展趋势基本上是从三个方面强调的。第一个是建筑空间体验多元化，空间的模糊性和多样性是当代建筑审美多元化的解构主义表现；强调了建筑本身的时尚属性，因而建筑也成为了被消费的一种体验式商品。

　　业态功能复合型。符合步行空间模式，购物中心模式，城市生活广场模式，品牌文化体验中心模式。

　　第二个是本土文化和艺术表现，任何一种模型都应该为消费者提供一个“一站式购物、休闲、娱乐”的场所，成为人们的一个城市生活的交际空间。 实际上每一个城市都有不同的文化特质，如果能够进行提炼元素，能够放到项目当中，这个体验感就非常的强烈了。比如说我们现在的上海的发展，外滩8—1基本上是文化的交汇地，一个是cbd中心，一个是代表上海本土文化，在这三个文化的交汇地。我们将这三种文化的元素提炼出来，放到项目当中，结合到品牌当中做出一个空间，专门能够去体验上海滩独特的文化，打造一个舞台，打造一个艺术空间，同时在建筑设计当中能够将这三个文化融合之后，在购物过程当中能够得到一种体验，这就是一种对本土文化和艺术表现的方式。那么作为这个方式来讲，基本上我们可以看到从城市综合体的发趋势，基本上分四个方式，一个是趋势会客厅，区域会客厅，城市会客厅，国际生活广场，我们也是一直在精心的研究和打造，目前是做了4个，每一个都有一个代表。从社区一直到国际每一个产品都有一个代表。

　　所以从中国特色的城市综合体发展趋势，以上跟大家回顾了起源和发展和定义，最后我们认为城市综合体的一个发展趋势，就是应该强调建筑艺术生活的结合，应该是体现消费者对精神文化层面的需求，以及对

　　『bund8-1 建筑·艺术·生活』

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