深国投三代产品演变：从单店模式到区域购物中心

　　1996年，深国投商用置业有限公司（简称：深国投商置）的股东深圳国际信托投资公司（现华润深国投投资公司）与沃尔玛合作在深圳罗湖区开设了中国第一家沃尔玛超市。与国际零售巨头沃尔玛的历史渊源促使深国投商置2003年在深圳诞生。作为一家成立仅六年的商业地产公司，深国投商置在中国商业经济发展的大浪潮中开辟了属于自己的一片天地。从沃尔玛、嘉德置地、摩根士丹利、西蒙集团到大润发、吉之岛等，深国投商置的合作伙伴当中不乏这些赫赫有名的零售商或投资商。通过与外资项目股权合作方式，我们不仅成功扩张公司规模，而且拓宽国际商业视野，磨炼了商业经营管理的能力。伴随公司规模的不断扩大和商业经营能力的提升，我们根据公司不同阶段的发展需求，先后开发设计了三代产品。每一代产品都有其鲜明的特点，在建筑外形、动线设计和功能业态等方面各有特色。我们的购物中心产品定位愈加明确，产品发展路径愈加清晰。

　　深国投商置的第一代产品是沃尔玛单店模式。深国投商置成立的初衷是为了配合沃尔玛在全国的发展。因此，在成立之初，我们设计的产品是为沃尔玛量身定做的购物广场，在项目选点、建设方案设计等方面都主要考虑沃尔玛的要求或参考沃尔玛既有的标准。深圳宝安深国投广场就是第一代产品的典型代表。它的建筑设计比较简单，一般不超过两层，面积不超过两万平方米，沃尔玛几乎占据了全部可租赁面积。第一代产品适应公司最初的扩张发展，因为它具备了以下优点：项目选点方便，投资成本较小，管理成本低，可复制性较强。然而，在第一代产品投入运营后，我们发现租金增长乏力，资金回笼缓慢，同时不利于商业品牌的建立和自身运营管理能力的提升。

　　基于以上因素考虑，我们对产品模型进行了深入研究，与此同时，随着深国投商置与嘉德置地、西蒙集团等国际商业集团建立合作关系，合作方对于投资产品的定位有了新的要求，我们适时推出了第二代产品中小型购物中心。第二代产品以沃尔玛为主力店，结合部分自营商业面积，我们希望能在主力店稳定的租金和人流基础上，通过自营部分来提高租金回报和租金增长水平，提高商业物业价值，同时提高深国投商置的运营管理能力。成都嘉信茂广场和广东佛山南海嘉信茂广场是第二代产品的典型项目。这些中小型购物中心体量一般在5-6万平米，其中主力店面积占比较高，约50%左右，建筑一般不超过4层，单层面积较小，动线设计较为简单，投资额较高，仍然具备较强的可复制性。我们在选点开发第二代产品时，开始重视自营商业部分的要求。可以说，第二代产品开始作为真正意义上的购物中心出现。

　　第二代产品并非完美，它的项目体量较小，主力店所占面积比例过大，使得项目在商业上存在先天不足，影响后期招商运营的实施。尽管如此，我们开发的第一代和第二代产品满足了公司发展的阶段性需求，符合商业发展潮流。

　　在经过早期粗放式的迅猛发展后，中国购物中心行业发展已经开始进入成熟期，优胜劣汰的竞争形势将更加激烈。我们的购物中心产品凭借什么样的独特优势脱颖而出？我们如何在商业竞争形势中立于不败之地？这是我们一直努力探索的问题。我们认为，在当前形势下，城市化进程推动一、二线城市进入多中心的城市发展格局，传统商圈商业过度集中，竞争激烈，土地成本高，零售商向非中心区域和新区转移。从战略角度看，培育和强化购物中心的区域特色，形成差异化竞争优势是购物中心未来的发展趋势。从价值链分析，商业地产的根本价值最终通过终端消费者的消费活动得以实现。要使购物中心的开发经营获得成功，就应该以消费者为核心来考虑产品的定位经营。日益壮大的中产阶段家庭应当成为我们新型购物中心的核心消费群体。

　　在分析宏观形势和行业价值链后，我们把目光瞄准了第三代产品家庭型区域购物中心。2009年9月，我们开发建设的郑州二七印象城和苏州印象城先后开业，这是我们设计的第三代产品的代表作。区域型的家庭式购物中心，它是指崇尚“生活、健康、教育”，精选国内外优质品牌商家，融入时尚、居家元素，集合购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、生活服务等多项功能于一体的一站式购物中心。根据产品规划，这种家庭式的购物中心的规模大概是6-10万平方米，选址在中国的一二三类城市，经济发达的省会城市和沿海地区的经济发达城市。全客层、全龄层的家庭式消费定位以及贴近生活的属地化消费是这种购物中心最大的特色。同时，这是一个适合中产阶级家庭消费的购物中心，我们相信，新兴的中国中产阶级惊人的消费能力将给家庭式购物中心带来无限广阔的发展空间。

　　从第三代产品的操作层面看，我们可以从商业运营的角度进行项目选点，项目选点完成之后再根据项目的实际特点引进和布置主力店，充分发挥主力店的功能，同时又尽量避免其对自营商业部分的不利影响。由于项目体量较大，便于更加完善的商业设计和功能布局，业种齐全，店铺数量充足，辐射范围较大。

　　未来数年内，在继续完善产品模型的基础上，我们将致力于开发经营更多的家庭型区域购物中心，为消费者创造富有特色的购物休闲平台，为投资者和商家创造丰厚的财富价值，推动企业实现可持续发展的目标。

　　后述：从单店模式到区域购物中心，深国投商置的三代产品的发展演变是改革开放以后中国购物中心产品更新换代的缩影。从最初为品牌零售商量身打造产品，到今天的细分消费者市场，精准产品定位，打造特色购物中心，深国投商置在产品研发之路上不断大步迈进。在中国商业潮流的推动和企业自身的努力下，未来我们一定还可以看到更多的特色购物中心产品。