智富集团副总裁耿乃兴：我们做的是别人没有做过的--造城

　　在9月19-20日赢商网主办的《二三线城市商业地产开发及第四代购物中心全程操作模式》高级研修班上，智富集团副总裁、原沈阳龙之梦购物中心总经理耿乃兴接受赢商网的独家专访。

　　人一辈子难得有机会碰到这样的大项目

　　智富集团副总裁耿乃兴是学工程出身，毕业以后一直做土地运作策划和营销，2005年到美国康奈尔大学深造学习房地产专业，2007年放弃了留在美国的机会回国加入龙之梦品牌的开发商--长峰集团。

　　谈到回国的原因，他笑着说是沈阳龙之梦亚太中心这个项目吸引了他，这个项目相当于美国纽约洛克菲勒中心体量的5到6倍，一辈子难得有机会碰到这样的大项目。

　　2007年到2010年，耿乃兴在龙之梦工作了三年，现在龙之梦亚太中心一期工程中90万平方米零售面积中已签约40多万平方米，大的方向性业态都已安排就位，项目招商取得阶段性的成功，所以他在今年七月来到智富集团，开始新的征程，负责上海智富名品城和沈阳五洲城的商业定位、招商运营等工作。

上图：智富集团副总裁耿乃兴接受赢商网专访

　　上海智富名品城面积160万平方米，不是传统意义上的综合体。项目以产业为依托、地产为载体，致力于打造国内最具规模和影响力的国内外品牌商品集聚地，并根据品牌成长所需的各类要求，系统形成产品研发基地、设计中心、展示中心、培训中心等专业服务设施，建成后将是首个以品牌商品国内国际双向贸易为主题的现代国际贸易园区。耿总说，目前已经落实的定位有两个：一是服装产业中心30万平方米，二是医疗设备中心10万平方米。

　　沈阳五洲城是武汉珩生集团与智富集团两家公司合作开发的项目。总投资高达320亿元、规划总建筑面积达810万平方米。耿总坦言，对这样一个“巨无霸”项目，其实已经谈不上定位的问题了——因为项目体量巨大，要深入研究的行业太多。建好后的五洲城将成为城市商业配套完善的专业市场群，附加住宅、公园、主题乐园、购物中心、酒店、办公楼等城市商业功能，成为一座新的城市。

　　上海项目和沈阳项目有很多不同，有一个共同点是以产业为依托的商业设施，不同于城市综合体以零售为中心内容的模式。

　　交通问题应该从“可达”或“易达”上升到“必达”

　　对于本次赢商网主办的《二三线城市商业地产开发及第四代购物中心全程操作模式》高级研修班所探讨内容，耿总认为再造一个城的核心就是交通。做商业地产大家都讲可达性和易达性，而耿总将交通问题上升到了“必达性”，即创造交通枢纽。如沈阳龙之梦亚太中心出资在项目内建设沈阳最大的公交枢纽，实现了公交、地铁、长途客运和购物中心的立体连通。上海的智富名品城将建设专用匝道把项目和沪嘉高速连接起来。

　　对于沈阳五洲城这样并不是传统意义上中心城区的项目，耿总也有办法让人气在这里聚集：把城市的商业功能和专业市场配在一起。

　　由于沈阳五洲城距离机场和高铁站都很近，非常适合发展以产业为依托，建设以B2B为主的商业中心。比如以服装产业为依托，就可以专门建一个会展中心，可以建一个2万平方米的设计中心，把周边的设计师聚集到一起。这不仅是商业了，而是上升到了产业概念，可以把这样的商业中心想象成一个产业园区，贸易只是它的功能之一。这样的项目更适合分期建设、长期培养、长期持有。

　　五洲城将把主题公园与传统购物商场相结合。消费者不仅可以在最喜爱的品牌店里购物，还可以玩过山车、修建LEGO城堡，耿总说，安排这些业态是项目整体内容上的需要。增加城市商业和休闲、娱乐内容，目的是为了集聚客流，营造市场氛围。虽然这些特色业态建造成本会比较高一些，但是由于土地利用很充分、地价便宜，而且整个项目占地面积和开发量巨大，在休闲娱乐方面的投入在总投资里所占的比重不大。

　　谈到五洲城项目选址为什么选在二线城市沈阳，耿总说：“沈阳作为东北区域的中心城市，在传统上商业有巨大的辐射能力。特别是今年，沈阳经济区上升为国家战略，沈阳的区域商业中心的地位会进一步加强。龙之梦亚太中心招商进展顺利就是一个很好的例子。

　　西安、武汉、重庆、成都都是智富集团未来的开发目标

　　智富集团现有业务主要分为五大板块：地产开发、建筑工程、加工贸易、商业运营和科创投资。前三个是集团长期从事的行业，比较成熟；第四块和第五块是新业务，现在已经开始运作。

　　智富集团将选定国内具有爆发性增长潜力的城市作为发展目标，“比如沈阳、西安、武汉、重庆、成都都是我们未来的开发目标”。

　　城市综合体简单复制蕴藏着巨大的风险

　　谈到中国购物中心目前存在的过于同质化等主要问题，耿总说，城市综合体简单复制很危险。部分城市出现同质化严重局面的主要原因是由于有经验的开发商大规模复制，没有经验的抄袭。特别是住宅地产商、生产型企业、贸易公司等多种成分参与开发，专业度不够，困难认识不够，风险意识不强。一方面项目数量爆发式增长，另一方面零售品牌稀缺和不成熟，会导致招商困难，租金下降。资金准备不足的开发商，可能会倒下一批。项目会有好坏，但最终都会活下来。需要几年时间把项目慢慢地消化掉。

　　当前全国各地的城市综合体开发热潮是城市建设和消费能级提升的必然，二三线城市的商业设施相对落后，包括城市综合体在内的商业地产总体上是健康的。主题性购物中心在中国刚刚开始发展，前景光明，因此还有许多“造城”的梦想等我们实现。