东方伟业总裁穆健玮：我们可以不断创造奇迹

　　“2009年国家在基础设施建设方面大量投资，改善了交通环境，为二三线城市快速发展打好了基础。而国家促进内需的政策更是成为促进二三线城市成为下半年的商业地产建设热点主要原因。”东方伟业控股有限公司总裁穆健玮在赢商大讲堂上表明自己对二三线城市商业地产项目大热的看法。

上图：东方伟业控股有限公司总裁穆健玮先生

　　二三线城市商业地产开发要跟一线城市借鉴的经验

　　在此次赢商网主办的《二三线城市商业地产开发及第四代购物中心全程操作模式》高级研修班上，穆健玮老师有针对性的与大家分享了二三线城市商业地产开发与一线城市不同的经验：

　　首先，一线城市率先发展，体量、规模比较大，商业资源聚集较好，是二三线城市发展与借鉴的楷模。在二三线城市发展要有发现城市中心和副中心的眼光。比如说北京华贸的成功就在于发现了北京城市副中心。

　　其次，二三线城市地下管线预埋等市政规划要摸清，要与政府沟通协调好。要向一线城市学习交通的组织。

　　二三线城市商业地产项目体量要适当功能要齐全

　　穆总认为大流量的交通条件是城市综合体的重要特征，适合二三线城市中小型项目的商圈一定要具备交通便捷的区位优势。

　　一般城市在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向还是领先老城区进行功能扩展。而且项目体量适中，大约面积8万到15万平方米，周边常驻人口、近距点消费人口30-50万，习惯车程在10-20分钟。远距点消费100-200万人。依靠老城区功能扩展并结合新区规划，开发新的城市副中心聚集人气。

　　商业综合体要与“旧城改造”、“新区商业中心”更好融合，最关键的是与政府在更高层面、更专业的价值方面融合，能为城市提高关键价值体验。旧城改造着力于回迁补偿，解决政府担心的大问题；新区就要看眼光，要做就做大盘做最好的。

　　东方伟业的成功经验分享

　　东方伟业在1996年最早提出“订单式复合商业地产”概念。这与万达“订单地产”的区别就在于东方伟业强调主力店的关键作用，并强调复合零售业对建筑物业的特殊结构性需求。在主力店上牺牲的租金较大。因为主力店是民生工程，在城市综合体中起到聚集人流的商业中心作用，主力店是关键性的辅助功能，降低租金有利于发挥带动地价增长和提升商铺价值的功能，在后期会帮助我们获得长期收益。

　　纵观东方伟业各地成功项目，可以把它们归类为四代产品—

　　第一代产品是山姆会员店，它在在成熟型社区里起到了很好的作用；第二代产品是三、四线城市以沃尔玛为主力店的小体量配置，突出沃尔玛聚集人气的作用；第三代产品二线城市大盘操作，综合性应用。目前在着力推动第四代产品，其个性是依据不同城市和不同地块演变的。

　　穆总总结东方伟业集团成功的案例中值得同行借鉴经验只有两条：一是尊重城市的商业规划，了解政府要我们做什么。二是开发体量适中，不要贪大求详，满足政府要求的招商功能和基本功能的拓展即可。

上图：东方伟业执行总裁穆健玮荣获中国商业地产杰出经理人奖项

　　利润不高都是由于成本没有控制好

　　针对目前有很多开发商在二三线城市布局后又发现二三线城市的利润不是很高的现象，穆总说：“在任何城市发展的利润不高都是由于开发用地成本和财务成本没有控制好。擅自决定，没有充分进行土地解码。”

　　穆总对新形式下同行房企风险和成本控制总结了四点建议：

　　首先，房地产企业要做好结构化转型，分清楚到底是开发商还是投资运营商，把股权结构放开，开展活动联盟；其次，治理要规范化，这有助于降低企业运营成本；第三，运营联盟化，建立专业管控体系；第四，产品科学化，把财务运作和市场需求与前期规划用地结合起来。

　　关于投资理财，穆总说，中国人转变还要观念，不要再把钱放在银行里了。投资分两种，分现货和期货；对现货的投资就是对土地的投资，靠商业地产的有效运营来产生收益是现货。对期货的投资就是要尽快进入资本市场。因为未来中国商业地产的天下一定是机构投资人的天下。商业地产最终会变成一种专业性极强的行业。

　　造大MALL要慎重

　　中国购物中心目前存在最大的问题是轻率做出决定或是贪大求详。主题性购物中心在中国未来的发展前途无量。每个城市都需要主题性购物中心，他不一定大，但一定要有主题。实际上南京水游城也不大，但它的主题很鲜明。

　　珠三角一些标杆性购物中心与长三角和北方区相比，广东购物中心更注重以人为本，高度人性化。珠三角有丰厚的城市消费文化支撑，北方是不能模仿的。北方硬件都上得去，但是服务质量和运营管理水平跟不上。从运营来讲，成功的标杆性购物中心都是把地产当商业在做。

　　在当前全国各地的城市综合体开发热潮下，我们更要严格谨慎，科学选择；更要注重跟政府沟通，尊重市场选择。在拿地之前要做好项目前期分析，不能头脑发热。

　　作为“2010中国商业地产杰出经理人”，穆总为商业地产这个行业最吸引他的是勤奋、脚踏实地风气。他说：西方的先进东西我们要学习，不断包容、不断积累经验，但是最终一定要出精品出正品。我们中国的共产党员在市场经济中成熟了，作为企业家，作为经理人，我们敬业、我们专业、我们忠诚、我们勤奋、我们不讲代价，我们可以不断创造奇迹！

上图：穆健玮对赢商网寄语