胡宁：“专业市场”是我们的优势

　　 广州专业市场具有历史悠久、数量多、分布广、品种全、影响大、交易旺等特点，然而，遗憾的是，除狮岭皮具城、广州国际玩具礼品城、新百佳小商品市场等少数市场从一开始就是根据市场的建筑特性而规划、设计和建设的外，70%以上是在一些住宅楼、商住楼、旧厂房、旧宾馆、旧办公楼等基础上搭建改造或临时改建而成，都不具有永久性、长期性和稳定性。

　 “我们的优势在于专业市场”广州市展宁商业地产投资策划有限公司董事副总经理胡宁先生这样向我们介绍。成立不久的广州市展宁有限公司是专业从事商业地产投资策划的，别看公司成立时间不长，但整个团队里的每个人都已经在商业地产领域身经百战了，而胡宁就是其中之一。

　　胡宁，贯美公司总裁、广州市展宁商业地产投资策划有限公司董事副总经理。2001年至2003年，任大昌集团公司汽车事业部总监，负责湖南彬州广州本田3S店、东莞一汽大众3S店、珠海等地投资项目的选址、立项、定位、营运等工作。其中，彬州广州本田3S店于2003年顺利开业，半年收回投资。2003年9月至2007年 ，曾任高盛集团(美居中心)拓展部经理、美居中心.花花世界筹备组组长，美居中心营运中心副总经理，集团企业发展部招商拓展副总。领导了珠江新城美居中心E座(陶瓷展示中心，已于2004-年开业)的招商工作，顺利完成了美居建材领袖广州地区市场的战略部署；2005年始全面负责美居中心.花花世界的定位、招商、物业等具体事务。2006年7月15日，美居中心.花花世界之建材馆(5万平方米)成功开业，开创了新型建材商场的营运模式。

　　新美居商业地产思想倡导者

　 “将生地做成熟地，以地养地”

　　看到胡宁的简介，我们都会对“新美居商业地产思想倡导者”这一头衔产生好奇，到底什么是“新美居商业地产思想”呢？新美（居）主义是一个超越传统的商业模式，就是充分利用家具建材兴业生命力强的优点。作为商业地产开发的排头兵，以工程、批发业务为主，兼容零售业务。特点是商场形象好，购物环境优美，重视绿化和园林水景，而且基建投资低，相对租金收入高。

　　 在商业地产领域，“地头”是项目成功的重要因素之一，一个项目所处位置的好坏，人口是否密集，人流量是否理想都直接影响着未来项目的成败，但与此同时的现实情况却是这样的地块可遇不可求，好的地头也意味着巨大的投资成本，而放眼整个市场，大量存在的都是离核心地段有一定距离的地块。而胡宁的“新美居思想”就是针对这一情况而提出的。

　　 对于像红星美凯龙、吉盛伟邦这种家居建材卖场来说，单位面积虽然租金不高，但很容易将整个商业氛围做起来，从而养活这块地。因为它有着自身的优点，首先它的卖点很强，吸引来的顾客是有着明显目标特意前来的采购者；其次是这种卖场和零售商场不同，单位订单的交易额差距很大。

　   从开发商的角度讲，这种商业模式也能达到以地养地的效果，胡宁介绍，“如果你在这块生地上做零售商场，一天至少必须有两万人次甚至更多才能维系得了整个生意额，而我以前做过一个五万平米的家居商场，如果他日均客流量达到3000人次，那商铺已经是相当满意的了。当这块生地吸引到更多的客流之后，慢慢由建材转向家私，再转向生活用品等零售卖场，比如购物中心之类的，完成整个由生地转向熟地的过程。”

　　胡宁所描述的不仅仅是做建材或者家居，而是做商业运作，把所有的资源融合于一个平台下，形成一个商业平台，从而达到"以地养地"的良性发展。

　　优缺点并存

　　“展宁立足广州 辐射二三线城市”

　   展宁商业地产投资策划有限公司在过去和现在所操作的项目中，有很多也是在我国的二三线城市。现今很多开发商纷纷涌入二三线城市，对于如何在二三线城市成功运营一个商业地产，胡宁给出了这样的分析。

      “了解市场是关键。二三线城市相对于一线城市而言，缺点在于人口量不足，购买力分布不均，但是同行竞争力很小，有可能在某个二三线城市还没有这种专业市场或者SHOPPING MALL，这就是其优点。要想在二三线城市成功运营一个项目，就必须了解该区域，对区域做调研，比如产业发展的基础，对于市场而言，产业发展背后强大的供应和支持是必不可少的。”

　　对于二三线城市，胡宁也表示，现阶段展宁商业地产投资策划有限公司的工作重点将放在广州，努力将广州固有的专业市场做强做旺，同时借助广州在专业市场领域的优势，整合资源，辐射到二三线城市。

　　铺头旺则商场旺

　　商业地产里商场不能只做“包租婆”

　    在很多商业地产开发商固有思想里都认为，一个成功的商业地产需要取得利益，所凭借的就是将商铺出租，通过对商铺进行收租来获取利益。把眼光聚焦在每个小商铺上，这恐怕是很多地产商们的普遍共识，但胡宁却提出了另外一种概念，让我们看到了更深一层的关系。

　 “专业市场，或者说商业地产和住宅的不同之处，在于交易。商业地产里商场和商户不单单是被租与租，这两者间更应该是‘铺头旺则商场旺’的关系。商场必须培养商铺，通过各种方式帮助商铺增加交易量，使他们在这一块土地上赚到钱，从而商场获得收益。”胡宁说，因为商场同时也是银行。既要扶持商户业务，又要修枝固根，除弱扶强，令强者更强。

　    胡宁还向记者强调，“专业市场关注的交易一定要在本专业市场内，或本专业市场可控的空间（网络交易平台等）等发生的，这样才对本专业市场的物业增值有效。”