从惊喜亮相到持续出圈，杭州唐域商业如何打好“特色商业”这张牌？

根据赢商大数据监测，2020年至今年10月底，大体量商业项目（商业建筑面积≥20万方）体量存量占比、数量存量占比从17.5%、4.76%下滑至12.5%和4.12%。与其同时，小体量非标项目、精细化运营的中型项目占比提升，而且运营成果也频频出圈，问世爆款。

杭州唐域商业发展有限公司自成立以来，着眼于中小型商业项目，聚焦城市微度假文旅商业、城市标杆精致商业、社区邻里商业三大产品线。公司起步杭州，布局全国，涵盖投资研判、定位规划、招商服务、运营管理、物业管理、资产管理等全市场周期。截至目前，唐域商业已进驻全国10座城市，管理项目达28个，商业经营面积逾100万平方米，致力打造特色商业全域智管领军者。

作为唐域商业的掌舵人，胡雅宾从地产领域跨界商业领域，深耕已有17年之久，对于商业地产，他有着区别于其他商管体系的差异化战略思维：从样板打造到输出经验，从“租金和坪效”到“体验和文化”， 突出团队年轻化、商管自营化、商业艺术化等优势，走出特色商业精细化运管模式。

2023年“跌宕起伏”

购物中心以稳为主，特色商业更能出圈

回顾2023年的商业，胡雅宾用“跌宕起伏”来总结。谨慎的大环境之下，传统购物中心的创新和发展受到一定阻碍。胡雅宾没有脱离市场盲目制定高指标，在传统购物中心的成绩单上他认为保持稳定已经相当不错。

2023年，胡雅宾锚准“特色商业”为突破口，确定为公司重点攻克和创新的方向。如今，唐域商业运营之下的杭州闲林埠老街、杭州瓶窑老街等微度假文旅项目已形成自身鲜明的特色，其在地文化IP的输出，融合创新的营销活动，都散发独特的商业魅力。

特色商业的背后即是“差异化”思维的指导。“无论是购物中心还是商业街，面对的都是消费客群。与购物中心全龄层不同的是，特色商业面向的是个性化消费群。唐域结合了购物中心标准化运营手段，融入了文旅的特色营销思维，远交近攻，让项目在保证满足周边客群基础上，吸引更多的适合本项目消费需求和兴趣导向的客群，进行精细化运营。”胡雅宾如是总结。

特色场景+自营品牌孵化

是特色商业重要的两条腿

特色商业怎么做？胡雅宾用多年的时间实践并逐步成形。

首先是特色场景的打造，突出打卡属性，吸引更多目的性客群到达。比如杭州闲林埠老街每年重磅打造的极具文化号召力的IP——“国风文化节”和“水乡婚礼秀”，融入自然景观和属地文化，打造沉浸式体验场景，吸引众多国风领袖和网红前来打卡，消费者反馈也非常好。

在业态品牌方面，胡雅宾坚持错位经营，注重特色门店的打造，为每个项目注入不可替代的“灵魂”。如全国知名连锁餐厅——厨创，在闲林埠老街的经营面积约800方，于原有东北菜品基础上新增酒馆业态，瞬间成为当地必打卡的网红店，获得销售和口碑的双丰收。

其次，唐域商业整合多方资源进行跨界融合，孵化了文创设计品牌「吾时物刻」、文化运营空间「無書空间」和全球高端美妆零售等自营品牌，侧重于空间运营，完成在业态里的创新。

胡雅宾认为：“商管公司具有天然优势，可以为自营品牌提供扩店选址、定位经营、营销推广、门店管理等全链条孵化体系，形成全新的商业闭环模式。这既是对传统商管模式的创新，也是打好差异化的一张王牌。唐域有强有力的自营矩阵，会更有底气，也更有话语权。“唐域商业已于2021年先行一步，并于今年更加夯实“商管+自营品牌孵化“的双核发展模式，取得初步成效。

唐域商业孵化的文创设计品牌「吾时物刻」，目前杭州有3家门店，秉持“时刻·创艺生活”的品牌理念，集非遗文创、老号优选、艺术生活、高端定制于一体；另外「無書空间」重在打造地标文创商业与城市客厅场景的“书店+”文化运营空间，包含图书借阅、文化沙龙、咖啡茶饮、艺术快闪等。

文旅商业立足市场

全新项目即将亮眼入市

对于2023年唐域商业的成绩，胡雅宾是欣慰的：“在营项目达到了年度指标，并在基础之上做到创新，稳住了三大产品线。”

在城市地标精致商业产品线上，杭州德信中心的筹备进度在胡雅宾的掌控之中。作为明年下半年即将开业的城东地标级综合体，目前招商进度并不快——招商率仅为60-70%，但他沉着于胸并不着急：“招商的难点在于要与周边的商业进行错位，做业态上的绝对创新。”

于是，杭州德信中心成功树立了“小太古里”品牌形象，一方面它的建筑形态独具特色，另一方面在业态上，德信中心锚定的对象大多是各领域极具体验感的区域首店或社交流量品牌，比如星巴克臻选店、区域首店Manner和Mstand、乐乐茶、黑珍珠私厨杭越海鲜、徽菜头牌大鱼徽州、杭州网红富贵面包、潮人圣地Code bar、Z世代养生推崇的四季外、炖物24章等，“如果商业定位从众，竞争优势不‘硬核’，自然无法立足。在德信中心，无论引进大小品牌，我们都跟他们讲创新，要特色。”

在文旅微度假产品线上，唐域商业已经根据多年操盘经验完成初步运营模型。闲林埠老街自2021年开街以来，先后荣获省4A级景区镇核心项目、市高品质步行街、市夜间经济集聚示范区等多项荣誉；瓶窑老街已建成杭州首个非遗馆群，成为“产、学、研”为一体的研学实践基地，先后荣获浙江省5A级景区镇、省高品质步行街、省最美公共文化空间、省古镇文旅创新十佳实践案例、宋韵杭式生活体验基地等。

在邻里中心产品线上，唐域商业坚持做有温度的城市客厅及公益性质的邻里空间，比如在杭州空港德信之翼，项目配套儿童图书馆、室内免费游乐场、空中花园，与街道共享的展览馆等，甚至结合南阳伞乡的特色，打造伞元素空间，提供兼具交互感、场景感、体验感的消费体验。“我们将大体量购物中心才配备的公共资源及重磅配套导入邻里中心项目，是想将社区型项目做成一个公共客厅，重构有人情味的生活方式，打通最后一公里的服务距离，带动顾客高频回流，最终是为商业运营服务。”胡雅宾说到。

树立江湖地位创造更多价值

精细化运营顺应新趋势

未来的购物中心将不仅是商品力、品牌力的竞争，更是精细化运营、消费者体验的竞争，唐域商业坚持利用特色资源，打好“差异化”这张王牌。

对于胡雅宾来说，他希望唐域商业做大获取一定的江湖地位形成平台优势，进而为自己的团队创造价值；江湖地位一旦形成，可以吸纳更多的优势资源，吸引更多的项目主动寻求合作。

一方面，唐域商业已与杭州市商业特色街联合会、杭州余杭区总工会、中国美术学院、新西兰UW学院等展开深度合作；另外，杭州象山艺术公社让唐域“商业+艺术空间” 的新形态得到了进一步实践，该项目是涵盖美术馆、剧院、特色厂牌的艺术型轻度假商业街。

“常规的运营模式已经不适应于当前的消费趋势，场景空间的创新和沉浸式体验才是当下主流消费者乐于反复到来的源动力。“胡雅宾认为，符合认知与精神契合的消费场景更容易引起消费者共鸣，进而产生实际消费行为。以闲林埠老街为例，有小镇客厅、非遗纪念馆、共享图书馆等特色场景空间，已签约的新余杭美术馆也将于明年盛大亮相。唐域商业旗下运营的文旅项目，都配备职业讲解员为顾客提供极具专业性、知识性和艺术性的高水平讲解服务。胡雅宾介绍：“讲解员为唐域商业专门配置的岗位，人员从高校导游专业特聘并进行定向培养。”

他还认为，精细化运营一定也是未来商管公司的发展趋势，“精细化考虑的标准是消费者的体验，以消费者的诉求为项目的价值点，实现与之匹配的招商、业态、营销内容，是未来商业突围的方向。”

2024年对于唐域商业是至关重要并精彩的一年。杭州德信中心将于明年下半年全面开放，构建杭州艺术商业的新典范；自我革新拥抱变化，全面夯实商业管理的系统化、数据化、智能化；坚定企业发展方向，聚焦特色商业领域，打造文旅商业头部品牌；深耕长三角，轻重并举，进一步扩大在营规模。“率先走通‘不可复制产品线’的拓展之路，勿忘初心，行业领跑。”对胡雅宾来说，这将是唐域商业特色商业之路的全新启程。