独家专访东莞虎门国际购物中心招商总监杜海涛

　　虎门国际购物中心是东莞亿洲实业投资有限公司斥10亿巨资打造的首个商业力作，作为东莞西部最大的商业综合体，超市巨头大润发的入驻以及其催生的东莞新铺王，让虎门国际购物中心成为媒体关注的焦点。

　　今年8月初，广东东莞虎门532亿元打造滨海国际商城的启动引发了商业地产投资热潮，此外，十项重点工程启动、广深港高铁虎门白沙站即将开通运行等利好都为虎门商业地产带来了新的商机。虎门国际购物中心、虎门地一大道、地标广场和万科紫台等四大项目齐聚虎门，并不约而同摒弃传统专业市场形态，以购物中心、城市综合体新定位强势登场。

　　在东莞产业转型升级、虎门打造“滨海国际商城”的大背景，虎门国际购物中心面临着怎样的机遇？它将如何在虎门乃至整个东莞城市商业水平与形象再次提升中扮演起重要角色？又将如何从众多竞争对手中脱颖而出？……带着这些业界关注的问题，在2011年9月23日赢商网、中国商业地产研究院主办的“赢商网•中国商业地产招商大会（华南站）”期间，赢商网记者独家采访了虎门国际购物中心招商总监杜海涛先生。

　　以下是采访实录：

　　
虎门国际购物中心招商总监杜海涛

　　打造东莞首个家庭休闲娱乐定位的购物中心

　　记者：请您简要介绍一下虎门国际购物中心的项目定位与业态规划？

　　杜海涛：虎门国际广场定位为购物、休闲、娱乐于一体的大型商业综合体。项目总体量17万平方米，规划建设4大街区、5大广场，涵盖大型SHOPPINGMALL、服装品牌总部基地、星级写字楼、星级酒店、主题商业街、开放式服装文化广场等多种物业形态。其中，商业部分共六层，负二层为停车场，负一层连同地面四层打造一个10多万平米购物“航母”。

　　虎门国际购物中心负一层规划为大型超市卖场及品牌餐饮，大润发已确定入驻，其建筑面积达到1.8万平方米。一楼以珠宝首饰、品牌服饰为主；二楼包含时尚女装、休闲运动、餐饮三大主要业态；三楼将引入儿童主题乐园、精品家电、电玩；四楼主要是餐饮、休闲娱乐业态商户。值得一提的是，整个项目的餐饮业态占比最高，达到42%，将开设有具备宴会功能的大型餐饮酒楼、东南亚特色餐饮、家庭型休闲娱乐餐饮。

　　记者：目前项目工程进度如何？有哪些知名品牌入驻？

　　杜海涛：目前项目工程进展非常顺利，今年9月底已整体封顶，计划10月份开始做外墙装修，预计将于2012年7月份完工，然后签约商家也将开始进场装修。虎门国际购物中心计划在2012年10月整体开业。

　　目前项目的招商工作已全面展开，除了主力店大润发已签约入驻，肯德基、麦当劳、稻香集团等众多知名商家也纷纷表现出强烈的合作意向。10月份虎门国际购物中心将举行商家签约仪式以及新闻发布会，届时，首批合作商家将闪耀亮相，敬请期待。

　　记者：虎门同时拥有地标广场、虎门地一大道等在建大型商业项目，虎门购物中心将如何实现差异化经营？

　　杜海涛：虎门国际购物中心与地标广场、虎门地一大道三者之间的定位各不相同。地标广场主力店引进了天虹百货，营业面积达到3.8万平米，而其整个项目本身商业面积只有8万平米，天虹百货占了近一半的商业面积，由此可见，地标广场主打的是百货商场业态路线。而虎门国际购物中心不设百货业态，这是两者在定位上最大的不同。此外，虎门国际购物中心的开发模式是先招主力店后开工建设，“订单开发”理念与模式，使得在业态规划、项目招商方面相比拥有更多优势。例如，我们项目计划打造一个16米以上的巨幕IMAX影屏，虎门国际购物中心可以为影院品牌商家量身定做。相比之下，地标广场在这方面受到项目规模、物业硬件等因素的先天条件限制。

　　虎门地一大道虽然和虎门国际购物中心同处一个商圈，拥有近百万平方米的体量。但它定位为“大型地下服装商贸城”，主打批发兼零售的概念与模式。像虎门国际购物中心这样以家庭休闲娱乐定位的购物中心，在东莞堪称首个。

　　
虎门国际购物中心效果图

　　打造首个虎门“服装品牌总部基地”

　　记者：请谈谈虎门国际购物中心打造“服装品牌总部基地”的思路。

　　杜海涛：“服装品牌总部基地”是虎门国际购物中心的主要业态之一，规划面积是35000平方米。该基地将开设350间商铺，计划引进国际一线品牌，其中70%的时尚品牌将第一次落户虎门，30%商家再次进驻虎门。

　　据不完全统计，虎门现有大型专业服装批发商场20余个，主要集中在黄河服装城、富民服装批发市场一带，服装品牌大约13000个。这些批发市场都处在老商圈内，存在物业硬件落后、定位低端、管理不善、交通混乱拥挤等不足。随着东莞产业的转型与升级，以及虎门服装市场的发展，这些物业已不能满足品牌商家的需求，市场急需一个全新的、高档次的品牌服装形象展示与推广平台。虎门国际购物中心“服装品牌总部基地”的推出，正是迎合该产业与市场发展的新需求。

　　在实际操作中，亿洲实业公司打算用一线品牌来拉动本地品牌，让本土品牌了解成功品牌是的运作策略，最终推动他们向中高端过渡与转型。同时，公司还计划从后期效益中拿出5000万元作为品牌推广基金，每年对三到五家服装品牌进行重点推广，为助力虎门服装品牌快速成长、转型升级构建起一个有效的平台。另外，除了打造实体商业提供重要载体之外，虎门国际购物中心还为服装企业搭建一个电子商务平台，推动行业的电子商务发展。

　　“服装品牌总部基地”以展示品牌服装为窗口，将打破虎门传统的以服装批发为主的商业现状，它承担着打破虎门服装业发展单一化局面以及提升整个服装产业品牌形象的重任，势必将谱写出引领虎门服装产业整体升级的“新篇章”。

　　铺王的诞生是黄河、富民造就的“神话”

　　记者：虎门国际购物中心一楼商铺已全部售罄，请问该项目的持有比例是多少？您觉得商业项目自持部分控制在多少比例较为合适？

　　杜海涛：今年9月3日，虎门国际购物中心铺王竞投暨解筹盛会隆重举行，当天一楼商铺全部售罄，销售总额超过5亿！但是，出售的这部分物业也做了合理的规划，而且只占到整个项目商业面积的15%左右，另外的85%比例东莞亿洲实业投资有限公司将全部自持。

　　我个人觉得开发大型购物中心项目，开发商必须保持自己持有项目大部分面积。从长远考虑，开发商自持比例超过80%比较合适，持有比例越大，就越不受散户的牵制，有利于开发商对项目后续的统一管理、运营。另外，特别要注意的是，每个项目中出售部分的位置、面积需要做深入综合评估与合理的详细规划。

　　记者：虎门国际购物中心“铺王”在9月份拍出13.3万元/㎡的高价，您觉得项目受投资者追捧的主要原因有哪些？

　　杜海涛：铺王拍出这个价格，首先可以说是黄河、富民一带的批发市场造就的“神话”。目前，在黄河、富民一带20㎡的铺位月租金已高达到8-9万元/㎡，如此推算铺位单价高达几十万元。相对而言，虎门国际购物中心铺王13.3万元/㎡的单价非常抵值。

　　其次，虎门国际购物中心项目位于连升中路与长德路交汇处（龙泉国际酒店斜对面），是虎门五大商圈核心所在——CBD商圈，这里将是虎门最繁华的新城市中心。项目周围柏景豪庭、虎门一号、龙泉豪苑、万科紫台等高端社区环伺，聚焦30万高端消费群体，这也是目前虎门高端住宅最集中的地方。同时，周边还汇集政府、高星级酒店、银行等，消费潜力庞、相关配套非常齐全。根据市政规划，这个商圈将发展成为虎门最大的新兴商圈。

　　再次，虎门城市及商业新的发展规划也给项目未来的发展带来多项利好。虎门要打造“滨海国际商城”规划的出炉、十项重点工程启动、广深港高铁虎门白沙站即将开通运行等都为虎门商业地产带来了新的商机。虎门国际购物中心正好位于虎门CBD商圈，随着城际轻轨的开通，虎门立体交通网络的完善，项目的升值潜力与人气明显可以预期。

　　虎门经济实力和消费潜力不容置疑

　　记者：作为亿洲实业的第一个大型商业地产项目，虎门国际购物中心在开发、招商过程中主要遇到过哪些困难？

　　杜海涛：每个新的大型商业项目，在整个开发运营过程中多多少少都会遇到各种困难，虎门国际购物中心也不例外。由于一些外地商家对虎门零售市场的现状、未来空间认识不足（或停留在过去的认识上），对城市及商业新的整体发展规划了解并不充分，所以在与品牌商家的合作沟通过程中，人口少、经济实力不足、消费力有限等成为部分商家担忧的问题。

　　其实，早就有数据显示，仅虎门镇总人口已达到150万，目前本地人口约30万，外来人口上百万。而虎门的经济实力更是令人刮目相看，相关资料显示，虎门已经超过中国中西部大部分地级市，同时虎门镇的GDP也已经超过东莞市平均GDP水平。据我们调查发现，黄河、富民的商家经济能力也非常强，普通商家每天现金流不低于20万元。所以，虎门的经济实力和消费潜力是完全不用担心的。关键问题在于大家如何挖掘这些消费潜力，如何引导这一百多万人口去消费。

　　天河城百货、华南MALL是“前车之鉴”

　　记者：天河城异地扩张第一个项目就是落后虎门步行街购物中心，最终是以失败收场。您觉得主要有哪些原因？

　　杜海涛：众所周知，服装业一直以来都是虎门的支柱产业。在虎门，服装交易市场已相对饱和，而且竞争相当激烈。而在2005年，天河城以传统的百货模式进入虎门市场，定位为穿戴类为主题的时尚百货，恰好与虎门固有传统的服装批发零售渠道形成直面竞争。最终遭到市场的排斥，以失败告终。

　　天河城百货的失败正是虎门步行街购物中心最好的“前车之鉴“。这也是我们为什么不引入百货业态的重要原因之一。我们不仅没有规划引进百货商场，同时还将服饰业态的占比控制在12%左右。虎门步行街购物中心重点突出“休闲娱乐购物中心”的主题，着力打造一个多元化的商业综合体。

　　记者：近年来华南MALL等大型商业项目在东莞经营不善主要又是哪些原因？

　　杜海涛：简单的说，华南MALL的失败主要是规划设计的硬伤和过于庞大的体量。华南MALL商业面积近50万平米，东莞镇区很分散，而且人口架构呈现“哑铃式”特征，太过庞大的购物中心难以生存。我个人觉得，以东莞市场现状及需求为依据，购物中心体量控制在15万平米比较合适。

　　记者：万达、万科也已进入东莞商业地产市场，据媒体不完全统计，两年内东莞将有150万㎡的城市综合体项目入市，东莞商业地产市场将会呈现哪些发展趋势？

　　杜海涛：就东莞市场看，150万㎡的城市综合体项目的确过量了，在有限的市场布局过量的商业项目，将必然出现供过于求的局面。无论是对开发商还是商家而言，都会产生非常大的经营压力，整个市场也将面临招商、运营困难等一些列问题。在不久的将来，肯定会有一部分项目出现问题。

　　亿洲实业的商业战略

　　记者：亿洲实业未来在商业地产领域有怎样的发展计划？

　　杜海涛：亿洲实业未来发展的重心主要集中在珠三角地区，项目规模集中控制在20万平方米左右，将以城市综合体为主线开发商业地产项目。目前在虎门、东莞其他镇区都有新项目在洽谈，体量也基本在20万平方米左右。未来，亿洲实业也可能会统筹规划、推出比较完善的商业产品线。

　　记者：您曾经从事过零售业，您觉得零售业的经验有哪些可以借鉴到商业地产？

　　杜海涛：说起零售业，这是一个非常辛苦的行业，但同时也可以让人学习到很多东西。零售业和商业地产是相辅相成的，商业项目是零售业的载体，项目规划需要与零售业态很好配合。不同的零售业态对物业的硬件要求不同，对工程技术要求不同，如餐饮考虑排水排污、荷载，影院需要考虑层高等。所以，最好是能把两者有效结合，这样可以有效避免项目出现设计上的硬伤。

　
杜海涛寄语赢商网