泡沫之辨：我们能够容纳多少城市综合体

　　叶檀：刚才看到抢帽子的游戏，以后商业地产是不是也会这么抢。早上我想商业地产方面的问题，在座都是专家，我听说有的城市在规划的商业中心cbd就有20几个。王先生做实物的，您觉得上海这样的一线城市可以容纳多少个城市综合体？

　　王锐：我觉得这个相当具体，先从比较宏观的层面讲一下。今天我们辩论的主题是城市综合体的泡沫之辨。刚才几位专家提到了，目前中国城市综合体方兴未艾，很多城市出现了大量城市综合体项目。据我们了解比较突出的城市，年初了解在建的城市综合体项目80个，就我最近了解到，成都的城市综合体已经达到了100个。

　　怎么考虑城市综合体的泡沫问题。我有四个方面的观点，我觉得就目前中国在建储备的城市综合体项目来说，从长远来看和中国整体人口总量、经济发展和城市化进程的速度来看没有达到饱和的状态。

　　很多人感觉城市综合体出现的太多，有泡沫的问题。我觉得和城市综合体规划的平衡性问题有直接因素。我们可以了解到，目前国内在建城市综合体项目基本都是在一线或者经济比较发达的二线城市。我们还有三线，甚至经济发达的四线城市相对来说不是那么多。

　　叶檀：您认为在个别地方还是有泡沫的，其实总体没有饱和？

　　王锐：对。城市综合体的增长速度和城市化经济发展速度相匹配。在近一两年，由于住宅宏观调控，很多住宅地产开发商觉得商业地产抗风险能力比较强，长期投资相对于住宅比较稳定。去年开始，很多住宅包括其他行业转到商业地产。在未来一两年或者三年出现了井喷，突然上千个城市综合体出现。在这个阶段性肯定存在泡沫。

　　由于整个商业地产在中国的发展来说，宽泛一点算十年左右的时间，发展根基比较浅，包括各种资源、人才储备相对于其他行业还是很年轻的。这么大的体量需要找到人力，人力成本不断的增加，拿地成本不断增加。由于一个区域出现过多的项目，租金收益可能还会降低。

　　叶檀：您说了这几个观点让我应接不暇。我听着觉得还是泡沫，从人才储备、土地储备各方面都是泡沫。请问秦虹女士，像成都这样100个城市综合体，人才储备各方面都不够，你觉得是不是一个泡沫。

　　秦虹：城市综合体是否能够满足城市发展的需要不能以个数为标准的，专业说法是人均的商业面积。人均商业面积大供应充足，人均商业面积小供应就是不足的。我们应该综合考虑。

　　即使人均商业面积达到相对比较高的水平，也不能说我们商业供应就过剩了，因为我们现在存在巨大的结构性差异。我们商业提供的服务、产品、商品还是一个同质化的。在同质化的水平下，大家已经饱和了，差异化的需求往往得到满足。中国促进消费和购物，因为国内没有能够满足这些人需求的产品和服务，所以大家到境外消费。中国的商业地产不是简单的多少和过剩或者泡沫的问题，关键是我们结构性的问题还是很突出。

　　叶檀：您刚才说到了不管多少不能以个数为标准，要以人均占有的商业面积来看。现在这样的情况下，我看到每个城市的面貌比较相同，你认为这样的情况下，是不是像现在主打模式商业的城市综合体有点儿过剩，应该发展一些差异化的城市综合体，能不能往这个方面稍微阐述一下。我们看到比较类似的商业综合体是不是有点儿过剩。

　　秦虹：关于这个方面也要分城市。我们看到二三线城市商业供应方面确实短时间内大家集中供应过多的趋势，这个是需要警惕的。我们商业服务业的提供和人们收入水平提高和城市人口速度相匹配。当然商业的发展有一个过程，如果我们在今后运营如果成功，能够注意到这个差异化的竞争可以大大的缓解这种供应过度的问题，需要后期组织运营方面体现差异性。商业地产能否成功根本不取决于我们的地产，关键是取决于商业。如果商业有足够的支撑能力，我们再提供一些地产是没有问题的。如果商业没有足够能力，现在就可以说已经过剩了，开发企业盖房子是全世界一流的，中国的房地产企业盖的房子是全球每年盖房子的总和。这个问题更多需要商业专家解决，商业服务业产业如何发展的问题，地产的发展不是问题，问题是在于商业。

　　叶檀：从商业来说确实需要拓展商业能力。我想问钟伟先生一个问题，第一、整体泡沫和结构性的泡沫问题。第二、对于您来说，哪个城市的商业物业您比较满意，或者你理想中比较好的商业物业形式大概是怎样的？

　　钟伟：让我体验的讲商业物业的方式我肯定讲不来，因为我从来不逛街，我也好多年没有看过电影了，逛街对于我来讲是一件奇怪的事。我只能通过数据来看。从中长期来看，我们的人口结构变化必须给各位敲警钟，从现在到2020年，中国60岁的老人每年增加1200万，14岁以下青少年，每年减少400万，18-50岁的青壮年劳动力每年减少320万。未来消费主力军可以说是体力劳动者、青年农民工，他们的收入增长最快。由此来看，从现在到未来一段时间，哪种城市商业综合体比较繁荣呢？体量比较小的，在县一级或者地级市，原来商业竞争气氛不太激烈的，可能他们的日子会舒服一点。

　　第二、从数据来看，我们可以看到消费方式的转变和消费能力的转变对于商业物业是有影响的。目前中国人生产和消费的习惯根本不是中国加工，也不是中国制造，我形容为中国烂造。现在胡乱生产、胡乱消费的情况这么严重，如果以后人的消费行为理性一点的话，我们也没有必要养那么大体量的商业物业。

　　第三、商业物业的确有饱和度，不是不存在边际的。一个城市有100个商业综合体，每个综合体体量几十万方，乘起来就是两三千万了，如果这个城市没有800-1000万的人口，这么支撑这么大的商业物业体量。如果我们用人均商业面积和数量的指标去衡量商业物业是不是过剩也不太科学。整体的租金回报率是向上走的，还是走平了，或者供应量受到短期冲击，铁率是如果目前商业物业整个租金回报率扣除价差，假定商业物业交易价格不涨的，只看静态的租金回报率。如果商业回报水平达不到年息3-4个水平就有点儿多了。

　　叶檀：不管怎么说，这个边际是存在的。我们看奢侈品，有可能在农民工朋友消费更受重视，我听到未来好像比较惨淡，自我约束能力比较强。另外一方面，中间赚钱的劳动力阶层在减小。有一个证据，这个证据需要王锐先生提到的，你刚才说到了租金回报率下降，能不能给我提一下具体的数据。

　　王锐：前几年我做商业地产的时候，很多企业算租金回报率基本上按照年8%的回报。这两年我觉得能有4%-6%年已经不错了。当然很多不同的城市、不同的区域有差异，平均水平4%-5%已经不错了。

　　叶檀：我想问一下钟彬先生，您了解全国的情况来看，刚才说租金收益率也在下降，但是大家建的积极性还是很高。比如上海这样的城市需要多少，成都需要多少，北京需要多少，未来的商业模式到底是怎样的，您认为有泡沫吗？

　　另外还有生活模式，刚才秦老师讲了千篇一律，一个城市是多元的，需求也是多元的，需求模式如何创新呢。另外一个问题是审美模式，是不是所有人的看法是一模一样的。所以这些都是悖论。

　　叶檀：您刚才说到了悖论，悖论的问题是很难解决的。能不能举个具体的例子，您觉得哪个城市做得不错，或者您要更大胆一点说哪个城市做得很糟糕，有没有这样的例子。

　　钟彬：这个很难说，倒不是其他原因。您刚才问的问题一样，你讲到了成都再建100个城市综合体，但是我们在成都看到的城市综合体不多的，他没有呈现，我很难判断未来的生意怎么样，竞争力怎么样。当我们深入和这些企业沟通，这些企业都是有一些竞争力的，并不是完全盲目的。企业的想法和市场是不是能够契合，这是我们思考的问题。甚至不是我们企业家和地方政府决定的，就是刚才钟老师讲到的，整个国际经济的大势不是以个人的意志为转移的。

　　叶檀：听下来还是要未雨绸缪，每个人觉得自己很有竞争力，每个人都觉得自己最后死。事实上这个市场是很残酷的，不知道最后怎么样。刚才说到了城市综合体泡沫的问题，在座的嘉宾观点不太一样。刚才有一个话题可以接着讨论，城市综合体形态方面。您刚才说到了几个方面比较多，一个是金融方面，是卖还是租，商业模式到底怎么样，这是比较细节的问题。既然讲到了商业地产有没有泡沫的风险，刚才说到了结构性泡沫的问题，在接下来的问题想问大家，我们的结构性泡沫在哪里，是某一种商业模式或者某一种城市综合体过剩了吗？如果有的话，到底是哪种过剩，是不是早上去的和晚上去的城市，或者第二天去的城市所看到的东西都一模一样，有没有这样的一种方式？

　　王锐：其实我第一个发言的时候讲到了第二个观点，我觉得是不平衡的。比如成都100个城市综合体，但是在成都周边的城市，比如三线或者四线城市，在总量不是那么大的城市建那么多城市综合体，相互之间的竞争有可能会造成资源浪费。我觉得同质化的组合，中国的供应商的品质和经营能力的问题。中国真正能够做到全球连锁服务行业相对比较有限，造成了所有的招商找数量比较有限的商家，造成了同质化的情况。

　　刚才钟先生提到大家审美和消费习惯的问题，都有一个虚荣心。新的业态产生的特别少，相对来讲十多年的发展，健身、儿童游乐等等，没有其他新业态的出现。这造成了同质化第二个问题。

　　第三个问题是要有特点和特色，代表了所面对的消费客群相对来说不是那么宽泛，会窄一点。目前竞争激烈的情况下，是否因为没有独特的特色变强，还是反而变弱。由于这个行业发展时间比较短，很多企业转入这个行业没有沉淀和研究的过程，可能是模仿，比如模仿华润或者中粮、万达，没有在这个基础上进行创新。

　　叶檀：其实大家看到的都是千篇一律的东西，你模仿我，我模仿你。既然是成都那么多综合体，而周边三线城市或者四线城市又没有，为什么我们的发展商不想到往三四线城市渗透。第二个问题，在现阶段，我们的城市综合体必然是千篇一律，因为招商的时候不可能找到别的上门。

　　王锐：这和政府的招商引资也有很大关系。比如不到100万人口的城市里面，为了招商引资，同时引进6、7个城市综合体的项目进来，这是政府的因素。另外钟先生提到了，每个企业都认为在这个市场竞争有自己的优势，纵使有80个或者100个城市综合体，自己都会认为有自己的生存之道。

　　第二是同质化的问题。中国的零售和商业发展也好，便利性，我住在这个区域，生活半径在这个区域，如果在这个区域里面有适合他的商业项目，会成为他消费的一个点。现在我们的城市发展是单核向多核发展的阶段。

　　叶檀：下面请秦虹女士，根据您的观察或者判断，未来中国的城市综合体大概会往哪个方向走？

　　秦虹：我觉得满足基本生存需要的商业是充足的，小超市、大超市遍及城乡。中国的商业地产需求不是在满足最基本生存需要的商业领域，我们一定是消费结构升级之后的那个城市紧缺的，包括生产性服务业的缺乏，我看好消费结构升级之后带来的服务和生产性服务业，为他提供的商业地产需求。

　　我们中国喜欢搞商业中心、商业街，在一个城市很普遍。但是中国最缺乏或者最不发达的就是站点商业。因为站点商业解决大量随机性购物的问题，我家里买油盐酱醋的问题早就解决了，随机性的消费要集中在站点上。否则交通换乘的时候，我发现时尚的产品或者时髦的衣服，这是对于他生活必须的，引起了他的购买欲。他可以满足时尚和心理需求的消费，这个在国外站点商业远远发达于中国。这和我们上午说的交通规划体系有很大关系。在国外周边沿线土地都是和公共交通投资商一家，建大型公共交通投资商，周边土地同样归他们开发，叫做“tod模式”。所以开发公共交通的同时，把周边的商业配套建立起来，把交通、居住和购物的需求紧密结合在一起。站点商业将来是满足经济生活需求之后，解决实际消费的一个重要的消费领域，我们恰恰脱节了。轨道交通政府建，批了商业地块是另外一个地方，虽然他可能离交通很近，下了地铁走500米、100米才会到现场。我说的站点行业是紧密结合的，从交通站出来到办公的路上就可以解决消费问题。这是我看好的站点行业。

　　叶檀：秦女士说到了站点行业，比如说轻轨或者地铁过去，帽子放在这里或者衣服放在这里，我看到喜欢就买了。但是我们看到地铁的商业还没有开通，边上的商铺就卖到每平方米3、5万。

　　秦虹：我所说的站点行业是一个整体的商场，提高产品档次，整体运营的环境可以满足一家一户的需求。

　　叶檀：还是一个地铁商场的概念，不是地铁小铺的概念。另外一点和政府有关，我们建轨道交通的时候，政府太急于利用轨道交通，利用高铁车站把商业和工业带动起来。当我们建高铁站的时候，总是建到荒芜人烟的地方，再建的话我估计上海就要建到东海大桥里面去了，他要利用站点吸引人。请问钟伟先生，您刚才说不逛街的？

　　钟伟：对我来讲逛街没有什么意义。

　　叶檀：像您这样是不是根本不需要cbd，只需要网上消费就可以了。

　　钟伟：我们现在不要谴责城市综合体该怎么盖，因为它可以招来人流，有就业，有税收。

　　叶檀：你是不是城市综合体和文化品位相当差？

　　钟伟：没有文化品位。现在开发商能做什么呢？住宅不让卖，偏移的拿一点地，只能通过商业地产拿。名以上你做城市综合体，只是你挂持有物业的狗头卖持有物业的羊肉。但是没办法，开发商必须考虑资金压力和项目的平衡。另外你谴责消费者没有品位，那是不对的，现在吃喝拉撒是我们最乐意进行的事情，我们静不下心在家里待待。每个开发商也是很认真的，希望把城市综合体做好，希望提供一些我有你没有的商品和服务。但是我刚才讲到了，现在是综合烂造的时代，不存在我有你没有的东西，所以他提供的商品和服务都是同质化的。我理解大面上所有的因素决定了，建筑综合体还是往那个方向走，租金回报水平还是不断下降。走到最后大家都完蛋了。

　　微观层面来看可能有两个新领域有机会。像我刚才讲到的，交通枢纽集中，服务由硬变软。软的有什么？一个是金融机构对于城市综合体的租用面积很大，金融机构包括银行和证券公司，他们需要企业的营业网点。以后金融机构对于城市综合体租用面积的需求，我估计未来五年中农工建交增加金融机构的数量可能在1万家左右，每家都会增设2000多个。教育需求和金融需求是对于商业综合体新增客户的主要两个源泉。什么时候我们会出现差异化特别不一样的城市综合体，一定要等政府、企业和我们自己把快生活变成慢生活的时候，才有很不一样的城市综合体的出现。

　　叶檀：您给我们指出了一条绝路，也给开发商指出了一条绝路，就是我们的租金回报率越来越低，所有的城市综合体越来越像。刚才说了我们品位这么差，也是没有办法，我们就是生活在粗糙的时代。这一点钟彬先生认同吗？

　　钟彬：刚才钟伟老师讲的观点已经形成了，租金要高，首先购买人的消费要高，这样租金才能高。从这个方面已经显现了这个趋势。

　　叶檀：我插一句。我们会不会想象综合体里面除了教育机构就是银行金融机构，我们看到商业用地几百几十万，甚至上百万方这样的，这种应该怎么办？

　　钟彬：刚才聊到100个城市综合体我是存疑的，我不知道多大面积才叫做城市综合体，我看到上百万平米已经建成的城市综合体，或者正在大量建的城市综合体其实不是特别多。这些问题是不是真问题我有点儿存疑。

　　第二、刚刚钟伟老师的观点，租金少，收益低，还是一个商业模式的问题。如果我们提供的服务是崭新的服务，我一定就有声音。有些时候我们看讲中国模式，我不太认同中国模式，很多时候是国际惯例。国际上那些已经有的，我们还是走那条路。所以还是看你的产品怎么做成对于消费者有吸引力的东西。

　　叶檀：什么样的东西，您过程说到了心仪的东西我们会去买单，什么样的东西你会买单？

　　钟彬：在一个城市引进那么多的城市综合体，最近有分析三四线城市能不能建一个微综合体，效益会不会非常高。如果没有这种微综合体的项目里面，很可能掠夺性的把商业资源全部进入，他们获得极大的商业成功。有些时候商业的竞争就是综合体的竞争，除了我们讲到各种资源的竞争，资源是稀缺。找到一个差异性，找到一个未来走向性，比如说金融和教育，包括服务业，而且地产的活力一定和未来的内需消费密切相关的。关键是能不能找到好的消费点和增长点，包括未来的点在哪里。

　　叶檀：我可不可以追问一句，也就是说未来的教育、金融包括养老这些商业物业都是有前景的，但是我们现在所看到的大面积深层的商业物业有可能没有前景。

　　钟彬：也不能完全这样讲，因为它自身也有调整，它的业态也是在不断的变化。关键是自身运营的思路能不能和未来产品有一个适时而变的过程，看看载体能不能容纳，如果载体不能容纳就有问题了。

　　王锐：我个人觉得目前中国购物中心发展来看，零售的比例越来越少，餐饮、娱乐、休闲、体验式的越来越大。购物中心不能完全算在零售范畴里面，而是一个综合性的消费，或者是一种生活模式的转变。第二、金融机构也好、教育机构也好，我们可以参考一下国外的城市综合体。目前国内的城市综合体还是住宅、公寓、写字楼、酒店、商业这样的组合。但是在国外会有学校、会有渡假村，会有医院和大型的游乐在里面。在中国很难实现的。地产商拿到一块地就建一个学校，把它卖给学校，他的获利是一个回报，卖给医院又是一个回报。在中国的教育很畸形，你送小孩去上钢琴课，一个小时可能就需要200块钱，但是教育类承受的租金水平在行业里面相对来说不高。地产商面临这么大的研究，为什么要把物业租给他呢，如果租给餐饮或者租给其他的游乐，他的收益率更大。目前的商业地产开发商会有很多短视，将来随着整体的经济发展，我们在国外看到这些购物中心，中国基本上以电玩城、电影院、卡拉ok，只要你有一个项目必须要有这些东西。但是国外购物中心没有这些，没有大型的电玩城，会有剧场，表演歌剧或者儿童的话剧。

　　叶檀：你说的可能是30年或者50年以后的综合体。

　　王锐：我不希望那么久的时间，这是一个趋势。我相信国外的购物中心原来的发展阶段也是这样的，会在发展过程当中经历这些。我相信在未来五年或者十年，现在我们很多购物中心标配的业态慢慢会淡出，由于广大消费者需求发生了变化。我觉得这是一个发展趋势。

　　叶檀：由于时间关系，我想请问四位两个问题。第一、现在介于全球经济这么难，中国经济内忧外患的，你认为商业地产类似于这样的大发展还能持续多久？第二、如果是商业地产要突围的话，未来寻找的是一个什么样的方向，是不是我们的出售物业越来越多，最后有可能本质上和住宅地区隔流。

　　钟彬：我首先回答第二个问题。商业地产如果一定要成功，目前城市综合体关键模式要成功，如果模式不成功，后面的很多问题都不成功。

　　叶檀：可以高速发展多长时间，做一个大致的预测。

　　钟彬：刚才钟老师讲了2018年是高速发展期，至少到2018年。

　　叶檀：这个很乐观，我突然从最绝望转到了这么乐观。钟伟先生自己说一下。

　　钟伟：我不是一个完美主义者，所以并不追求完美的答案。房地产行业所有其他的被政府认认真真堵上以后，现在留下的路就是城市综合体和商业地产，这条路不一定是光明大道，但是现在为止是可以唯一走的路。

　　秦虹：外围经济的发展恰恰说明了要靠内需和自身的内升动力推动我国的整体发展，我们不能看外国人的脸色过日子。我最看好的就是未来房地产金融和商业地产这两个领域。

　　叶檀：从这个方面来说还是看好中国未来的经济结构转型，要不然商业地产也没有本源。

　　王锐：如果按照现在情况来看，和中国人口总量和经济发展总量来说还没有饱和。我个人判断差不多8-10年。这8-10年可能有两到三个阶段，由于国家宏观调控，销售越来越艰难，大家知道做商业地产需要有资金链的平衡。未来2-3年有很多中型或者小型的企业面临资金大的压力。在未来3-5年会有一个行业的洗牌过程，沉淀下来的是比较有实力或者他在开发和商业运营上有自己的积累和沉淀的，有足够的体系保障他，或者他有自己的融资渠道解决保障他的资金链问题。这样的国有或者大型企业收购兼并一些小的企业，会有一些中小企业退出商业地产。洗牌之后有5年左右的时间还有一个比较好的发展。

　　叶檀：您刚才强调8-10年是一个乐观的估计，不是所有人都能够活到8-10年，8-10年是2012来了还是成熟了，还是商业地产阶段自然而然的处于成熟。

　　王锐：中国商业地产满打满算就十年，还是处于上升期和成长期。今后十年左右，不管从产品模型还是设施建造，包括商业组合和经营管理能力方面，在未来8-10年都会逐渐走向成熟。由于大的企业对于中小企业的并购或者收购，它的实力也会不断的加强，将来比如5-6家或者8-10家，在国内比较领先的企业能够抓住比较好的市场份额。

　　叶檀：最后微博有一个问题，点名需要钟伟先生回答，现在房地产行业何去何从，要不要在房地产行业继续干下去。第二、2018年以后，什么产业会比较好，像十年前的房地产行业一样好，有没有这样的一个行业？

　　钟伟：2017年的时候我可以和他一块探讨这个问题。

　　叶檀：房地产行业何去何从呢，他应该在这个行业继续待下去吗？

　　钟伟：我个人对于中国经济转型风险很大，我不认为 过去30年的增长在未来可以无条件的复制。因此从2008年下半年开始看中国未来十年，我个人倾向认为外贸已经过去了，房地产正在成为过去式，银行业为首的金融机构也将成为过去时，所以外贸、地产、金融这三大类都将在中国经济的地位下降。现在这些行业从业人员曾经风光万丈，以后都会灰头土脸。

　　叶檀：但是您没有指出未来的光鲜行业。最后问我对于城市综合体有什么看法。刚才个位说了很多，我认为局部存在泡沫，未来可能会洗牌。由于时间关系，今天这场讨论到这里。谢谢大家，谢谢四位嘉宾！

　　吴伯凡：大家针对泡沫谈了这么长时间，实际上泡沫并不是一个贬义词，泡沫至少是一个中性词。所谓泡沫是原有高度发达的产业，由于成长性不够的时候被迫溢出了大量的收益，无偿捐赠给新的产业。大量的泡沫浪费导致一种新的产业在这种破灭当中产生，这是每个行业都遵循的共同规律。所以大家没必要对于泡沫产生一种悲观的情绪，实际上总会有从泡沫当中打造自己的商业模式，自觉不自觉寻找竞争力的企业。

　　丁祖昱：非常感谢，今天下午有这个机会和大家一起交流城市综合体。这份报告刚刚做完，还来不及印刷，如果大家需要最后电子版的报告，可以留下邮箱给我，我可以发给大家，供大家做参考。

　　作为中国房产信息集团，我们今年专门做了全国的商业地产，特别是对于全国城市综合体做了基础性的研究。这份报告对于基础性研究给予很多的数据。其中包括当前中国城市综合体的现状，特别是存量到底有多少，未来的增量大概有怎样的数量概念。另外，对于城市综合体存在的问题，几种运作的模式做了简单的探讨。对于每块里面的细部都有详细报告，会陆续的出来，年底之前分报告都会出完。

　　当前中国房地产城市综合体的现状。我们定义的城市综合体是三种业态以上，含三种，规模在10万平方米以上的房地产综合项目，可以是酒店、商业、办公，也可以是商业办公住宅。再加酒店、文化中心类似都可以，但是规模不能太小，我们界定10万平方米以上。

　　在这样的概念界定下，我们算了一个存量。存量算出来之后，我一开始这个数字吓一跳，像沈阳这种地方存量特多。我们可以看到北京最多，有1683万平方米的存量，这些都是我刚刚讲到的十万平方米以上，三个业态以上的。

　　后来我专门去研究了一下，为什么上海这么多的商业项目，办公楼项目、写字楼项目，综合体这么少。他们说上海就是奇怪，整个陆家嘴除了最新搞出来的环球金融，之前的金茂大厦，很少有超过3个业态以上的项目，基本上都是写字楼。整个陆家嘴全是写字楼，连商场都不配。搞一个正大广场只有商场，没有写字楼，也没有住宅，陆家嘴几乎找不到综合体。淮海路上面往往是下面商场，下面写字楼，两种业态，也称不上综合体。如果算两种业态，上海的综合体很多，如果算三种业态，上海是少的。这样一看，原来的虹桥更少。实际上原来在上海2005年前建的大多数项目都不是综合体，自从万达进入上海以后搞出来的项目才出现了综合体。上海比较典型的综合体是上海徐家汇港汇、恒隆广场，这是典型的综合体。

　　我刚刚说到了沈阳，它有非常多的综合体。我们可以看沈阳综合体的地图，也许ppt不一定有，但是报告当中可以看到详细的地铁。沈阳综合体密密麻麻，已建成的四个，未来上市的还有几十个。在目前的综合体当中，大多数处于城市的副中心区域，城市中心区域的综合体是最多的。中心区建设的过程当中，综合体的概念没有兴起，在城市副中心建设的过程当中，综合体成为了副中心当中的主流。由于这样的交通配套和轨道交通配套的优势，使得今天在城市副中心，成为综合体主要的区域。有32%处于城市副中心区，还有17%属于城市新区，有50%处于城市核心区。未来这种比例，城市新区的比例大大提升。

　　现在有轨道交通的城市综合体数量也已经提升了，提升到了56.9%，实际上城市综合体没有轨道支撑的，他有很大的劣势。现在已经上市的存量当中，接近60%。

　　物业组合当中。我们发现综合体当中如果没有商业就谈不上综合体。我们看到所有综合体当中，商业是城市综合体的基本引擎。在不同的区域，办公基本上都有，酒店和住宅这块有不同的品类方式。个别的项目当中也有文化中心、艺术中心类似其他辅助的功能。我们再看看增量市场。这里面既是机遇，我个人认为也是有一些挑战。3-5年内典型城市综合体增量预估成都排第一位，有2757万平米，昆明1972万平米，西安1921万平米，大家看到都是中西部城市，没有沿海城市。

　　其他城市当中，大连、天津、上海、青岛、武汉等排在后面属于中游位置。北京只有500万平方米，北京之前发展比较多。我们的数量上面，到2005年统计的数量超过330个，综合体面积达到1.64亿。对于新增的量当中，商业还是一个主导。我这段时间和领导、企业、投资人汇报比较多的是住宅市场，顺便也会讲商业地产。对于商业地产当中，广义的商业地产当中，狭义的商业相对看好，对于写字楼、酒店，都认为未来出现阶段性、区域性的增长。其他城市也是如此，而商业地产随着这几年进入到商业地产当中的企业不断成熟，随着人们消费不断提升，我们看到做成功的狭义商业地产越来越多。未来的城市综合体的开发，主要还是由商业带动，商业要做好，城市综合体就可以成功，如果商业做不好，城市综合体基本不会成功。

　　原来在城市综合体存量当中住宅的比例比较低，现在看到的项目住宅比例明显上升，这是和企业、政府博弈的过程。从轨道交通的情况来看，新的城市综合体很多分布在城市的副中心和城市新区，有轨道交通的比例比原来存量下降42%左右。这里面包括我们看到都是中西部区域的城市综合体未来数量特别多，中西部区域轨道交通建设的速度稍微慢一点。有40%的项目都是建在有轨道交通线的区域。

　　从土地成交的情况来看，综合体有一定成交的波动还是很大的。这几年当中，相对来说武汉一枝独秀。像上海今年写字楼很多，但是综合体很少。前几天有经济学家给政治局某领导汇报讲了一个概念，他提到中国过去的发展模式是产业化推动城市化。比如有综合产业的上海、北京这些城市发展特别快，有单一产业的，长春当时有汽车，上海原来有金山石化、宝山，旁边的新城都建立起来了。但是到21世纪，这个模式变成了城市化推动产业化，先把新城建起，再把产业搞进去。这种模式是大多数的新城模式。新城模式当中，除了那些概念性的产业以外，综合体就是新城当中主要卖点，我们搞一个综合体，星级酒店，甲级写字楼，搞成金融区、贸易区、cbd，这就是目前新城的主要模式。所以在新城当中，整个综合体的比例有48%，48%属于城市新区。

　　这里面我把几个企业运作的情况做一个汇总，给大家了解一下目前做综合体比较多的企业，ppt列了少数几个，报告当中还有一些。第一大综合体拥有的企业就是万达，万达已经在全国开设了34个综合体项目，2012年还有70个要搞。华润目前只开发了三个，称得上综合体的项目。未来2-3年，还有10个项目，总的体量700万。华润主要在一二线城市进行综合体布局，而且运作模式当中住宅比例不是很高。当然他也是大央企的优势。

　　我们再看看中粮。原有已经有4个城市的综合体项目，它的运作模式和其他不一样，他可以先搞项目，这和他原来地产和置业两块分开有关的。未来整合在一起之后，整个运作方式也会发生一些变动。中粮进入的城市更集中一些，在一线城市更加集中。

　　再看看恒隆地产。恒隆地产已建成的综合体项目4个，上海的港汇，沈阳有两个，马上到济南和无锡开业，预计至2014年，恒隆在国内二、三城市将有5个城市综合体项目入市。今天的万达相对来说和其他机构合作比较小，所有的项目都是固化的，设计也是固化的，运营模式都是自己做的。像华润和中粮两个国企的运作模式，运用了国企的优势，国企产业链比较强的优势和资金的优势，通过打造高端的地标进行全方面的运作。在华润和中粮的项目当中还比较贴近。

　　上海的恒隆港汇广场，大家熟悉的静安的恒隆，在2000年开业的时候，它的财务报表显示相对租金2900万港币，去年的财务报表，商场的租金是7.26亿港币。从2900万到7.26亿，用了十年的时间，坚持高端之路，把商业做熟。我和他们的总经理交流以后，他说未来每年还要保持15-20%的增长，到15亿港币就到了稳定增长。如果再算上写字楼的收入和酒店式公寓的收入，整个收入可能在2014或者2015年，租金收入可以达到30亿港币。这个项目的价值又是多少呢？这是坚持高端路线，慢慢做熟，慢慢做好，每三年做一次大调整，这种运作方式做了一个体系。到这个时候，谁都不愿意把项目卖掉，都不希望把它拆掉变现。因为每年稳定的30亿以上的租金比什么产业都好。

　　在内部关系价值当中是互相匹配、互相支撑和互相促进的东西。最主要做差的原因，第一是没有综合体经验，做出了硬伤项目。第二做差的主要原因是超前了，在新区、人流、客流、消费都没有达到一定要求的情况下太早了。第三是对于资金的安排没有到位，做综合体实际上做金融，如果金融知识不够，现金流安排不好，就有可能丧失非常好的机会。

　　最后和大家一起交流一下城市综合体的面临的机遇和挑战。住宅市场没有什么太大的机遇，所以我们目光放在了综合体上。这种情况下，对于商业地产可能带来更多的机会，政策是支持的，城市化是支持的，本身自身消费需求的提升也是支持的。在这样一个情况下有了很多的机遇。我个人认为未来商业综合体有很大的挑战，在中国一窝蜂就是最大的挑战，大跃进就是最大的挑战。过度利用杠杆就是最大的挑战，非专业化就是最大的挑战，拍脑袋就是最大的挑战。很多城市商业综合体不是开发商想做，是市长书记想做，拍出来40个、50个商业计划，你就得做出40、50个商业综合体。

　　谢谢大家！