杨创：综合体不一定是新的概念

　　尊敬的各位领导和朋友大家下午好！在不同的市场里面，看到综合体发展过程当中，从政府的需要，市场的需要和其他投资的需要。我们反思一个问题，这里所有的需要，有没有想到真正市场情况怎么样。我今天主要分四个部分讲。第一、商业的进化论。第二、城市综合体的定位角色。第三、综合体的设计与动线。第四是开发周期与步伐。

　　商业从最早一个店铺开始，到店铺到百货公司开不同的柜位，后来百货公司在商场里面开3-5万平米的百货大楼，最后商场变到综合体里面的一部分。我想一个问题，下一个是什么呢？综合体就是在城市里面，他的角色是做什么东西才是一个成功的综合体。这是我以前做零售时候的品牌，开了1000多个店。最好的就是沿街店铺，我们可以控制。慢慢沿街店铺受到天气影响、周边拆迁影响，逼到去百货公司。到百货公司以后，我们看到了很多的店铺。

　　我们进了百货公司里面面对一个艰难的问题，百货公司周年庆，一年搞两次降价。做得好，百货公司给我调位置，做得不好百货公司也要给我调位置。这样百货公司的角色就是在一个商场里面。你看到我们从零售行业的发展，从很小的店铺，可能100平米做到龙头店有300平米、500平米，进到百货公司2万平米、3万平米，我们看到整个体量越来越大。

　　我们提出一个问题，大型综合体是不是进化的终点。刚才我们看到了这个图，今天21世纪论坛拿到这个图讲综合体的发展，每个城市里面也是有很多不同的综合体。第二块我们讲到了综合体在市场里面的定位，我讲的地位不是中高低档，而是在市场或者一个城市扮演什么角色。今天早上我听到好几个嘉宾讲要做一个城市的交通枢纽还是给人家消费的地方，或者给人家娱乐的地方。这几个地方不是这么简单，在这块光是从商业角度或者利润角度来讲。首先进这个市场需要。中国盖综合体，能拿地的地方盖50万、100万平米的综合体，在日本东京盖一个地方需要花14年，把很多小业主或者个别单位方案筹建起来，才能做一个很大的面积。他花14年时间进行收地做设计，钉子户不愿意走，钉子户最后变成了他们集团的股东，大家一起发财。

　　我们也可以看到每个城市里面也有综合体，综合体是不是有一天会完呢？我觉得不会的。综合体还是把老的商业零售取代了。北京的西单越来越多的商场，把原来沿街小店铺关掉，变成一个新的商场。整个发展都是有新的东西取代老的东西，但是新的东西，城市里面更大，把原有的空地融合在一起，变成新的综合体。

　　我们看到对于商业发展、旅游发展和文化的发展，对于文化的发展在三个当中是比较慢的。我们谈盖一个综合体，我从开发商的角度看利润，公司的老板买地多少钱，这个地投资成本等。在算的过程里面，这里面有一个主题做商业，你的租金多少钱，可能他希望你做服装，因为租金高。旅游也是好的，我们盖一个酒店不完全是赚钱的，酒店的投资成本和沉淀的时间，在里面占的空间。盖一个酒店谁住，周边配套有没有想过。

　　我们现在讲文化的发展，这块远远落后。现在在哪个商场愿意放弃一个很大的面积做体育馆，造一个舞台给大家表演。顾客需要产品，租户需要顾客，业主需要租户。刚才讲到了文化这块在市场里面很小，我希望今天讲到综合体对于一个社会来讲有两块大方向需要考虑。第一、我们提供一个很好的交通。最近我们在沈阳做一个项目，是一个新的开发区，当时的地铁价。我提供一个东西，希望把这个地方做到一个交通枢纽，牺牲了1万多平方米的地下面积做BUS站，希望给大家停车。最后我的目标很简单，只要人流，自然就有租户，有租户就有资金。这样做政府很开心，我们盖好了BUS站，他们把车停下来就可以坐地铁。

　　今天钟老师讲的很好，以后没人逛街，都是在网上购物的。以后可能在网上订一个可乐没问题，但是我穿短裤在街上买可乐，至少可以走走。旅游产业也带动了很多的综合体，在综合体发展过程当中有酒店，酒店产业里面讲到了有会议中心，其他的人到这边旅游可以带动其他的购物中心。

　　现在上海也好，北京也好，现在连通州、周边不同的小城市拼在一起变成一个大城市。上海也是把周边的地区拼成一个大上海，政府要开创不同的次CBD.

　　从投资者的角度来看，我们最近接触了很多不同的外资，从人民币在过去两三年不断的增值，在这块也是越来越多外资。现在空间不多了，住宅不敢随便买，很多不同做住宅开发的，越是降价越是没人买，因为他不知道你降到什么时候。在这个情况里面，投资大的企业里面，公司的焦点放在商业整体的上面。

　　因为要讲一个综合体，相信我们花三个小时也讲不完。这块里面我们讲讲很多市场的数据。做综合体前期也是有很多开发商，找很多公司做调研。调研以后，同事的离开，换人，到中国没人看报告。这块我们要对很多开发商或者对很多做综合体这块希望关注市场报告。另外很多市场报告调研方法和数据对于未来供应量有重要的依据。今天早上讲到了做什么综合体，综合体什么时候够，这个没有够和不够的问题。你这个综合体放在内蒙是不是够了，放在上海是不是够了，和城市的供求有关系。

　　最后我讲开发周期，这块里面有一个很大的困难，很多地区的综合体，开发商的老板空地里面竖一个六星酒店，我的定位出来了。这个图可以讲到酒店、住宅、办公楼和基建的互动关系，包括互动的动线。现在我们听到神八、神九已经在太空种菜了，将来中国地方不够住是不是搬到外空。综合体也是一样的，我们造这些空间，给不同新的生命力，把这些生命力从中心地区延到郊区，这是我们发展空间的情况。很多时候，综合体不一定是新的概念，老的地区可以重新做，给它一个新的生命也是一个综合体。

　　谢谢大家！