崔康：不是所有东西都可以做餐饮的

　　大家下午好！今天我想以商业地产操盘手的身份，同时又以上海消费者的身份向大家报告对于综合体的体会。昨天晚上我在新浪微博看到一张上海的地图，是小朋友画的。说内环线这边是上海人，到徐汇是过日子的人，古北和碧云这边是洋鬼子住的地方，再往西是我们松江那边，说是未来不可预知的地方。到东北方向画苏北人居住的地方，闸北和普陀地方画了脏乱差，需要整治的地方。我把这个图转出去了，很短的时间，十几个人反应图像郁闷，很难过。还有朋友当场打电话给我，说我怎么发现居住在需要政治的地方呢。其实上海地域差别是非常大的。不知道今天上海本地人有多少，我们小时候有一种说法，上海有上只角和下只角的讲法。

　　我76年回到上海，当时的上海只有四街一场，四川路、南京路、淮海路，商场就是豫园商场，它是带状的商业，而不是点状的。为什么昨天的地图引起这么多人反感呢，其实很多人觉得自己非常幸福，上海人有一个习惯，买了房子，在金沙江，那边现在叫做中环，买房子让我去看，说我现在很好，我不比你们徐家汇差。有一个朋友买了房子在五角场，说我现在的房子比徐家汇的房子新，徐家汇有的商业我全部都有。这个功劳在哪里？就是城市综合体功不可没。一个是地铁，一个是城市综合体，把这个区域差别在这么快的时间拉平，所有的幸福度一样很高。但是细微还是有点儿差别，昨天的地图就开始暴露出来了。昨天有一个小姑娘说，出嫁前在洋鬼子这个地方，现在嫁到不可预知的地方。

　　我们的城市综合体是功不可没的，但是城市综合体在发展的过程中，个人工作的经验，第一家联华超市做的时候我参加了，第一家家乐福筹备我也参加了，浦东金桥的碧云也参加了，我觉得每个地方的商业布局其实是有细分化的。举个例子来说，十年前我做碧云国际社区的时候，正大做大拇指广场，两家离的很近，但是差异化非常明显。他非常注重什么呢？我这边有家乐福了，他那边还有家乐福。当时我们家乐福工作的时候，家乐福内部也是有规定的，比如5公里内不可以重复，但是那次在浦东破例了。正大的大拇指广场提出调整商场的商品结构，他考虑到联洋社区新上海人比较多，要求商场多提供一些北方的商品。我觉得这个提的很好。我做毕业国际社区的时候考虑到家乐福的商品非常多，但是缺少外国人专门的食品。老外跟我讲，每个人最爱自己母亲，最爱国家的是哪个部位？是你的胃，你的胃是最爱你的祖国和妈妈的。每个人到异国他乡都会怀念自己小时候吃的东西。我们上海人也是这样，前两天接待一对夫妻，从澳大利亚回来的，我问他们的小朋友吃什么？他说要吃生煎馒头。所以每个人的胃是最爱国，爱自己母亲和家乡的。

　　很多朋友问我城市综合体可不可以复制，可以复制的，但是细微的看，很多地方还要注意细分市场。我向大家报告，城市综合体做的过程当中，不知道大家有没有体会，我是50后，我儿子80后，我发现他网上买东西越来越多。我游泳的眼镜，从香港拖人带来，每次300块钱港币。我儿子说这个很简单，从网上订就可以了。所以我们城市综合体的业态设计应该注意到一个问题，我们的网上购物量是越来越增加了。最后一个问题，我们一定要注意黄金分割线的问题。以前我们做城市综合体有黄金分割线，法国人讲532,50%做购物的，30%是做餐饮的，20%是做娱乐的。但是最近很多操盘手和我讨论，因为我们的通胀、恩格尔系数的问题，我们的餐饮部分大大增加，购物可能在下降。但是在设计的时候，我作为操盘手提醒，不是所有东西都可以做餐饮的，不可以全部做好再返是非常累的。

　　谢谢大家！