丁祖昱：城市综合体相对机遇更大

　　非常感谢，今天下午有这个机会和大家一起交流城市综合体。这份报告刚刚做完，还来不及印刷，如果大家需要最后电子版的报告，可以留下邮箱给我，我可以发给大家，供大家做参考。

　　作为中国房产信息集团，我们今年专门做了全国的商业地产，特别是对于全国城市综合体做了基础性的研究。这份报告对于基础性研究给予很多的数据。其中包括当前中国城市综合体的现状，特别是存量到底有多少，未来的增量大概有怎样的数量概念。另外，对于城市综合体存在的问题，几种运作的模式做了简单的探讨。对于每块里面的细部都有详细报告，会陆续的出来，年底之前分报告都会出完。

　　当前中国房地产城市综合体的现状。我们定义的城市综合体是三种业态以上，含三种，规模在10万平方米以上的房地产综合项目，可以是酒店、商业、办公，也可以是商业办公住宅。再加酒店、文化中心类似都可以，但是规模不能太小，我们界定10万平方米以上。

　　在这样的概念界定下，我们算了一个存量。存量算出来之后，我一开始这个数字吓一跳，像沈阳这种地方存量特多。我们可以看到北京最多，有1683万平方米的存量，这些都是我刚刚讲到的十万平方米以上，三个业态以上的。

　　后来我专门去研究了一下，为什么上海这么多的商业项目，办公楼项目、写字楼项目，综合体这么少。他们说上海就是奇怪，整个陆家嘴除了最新搞出来的环球金融，之前的金茂大厦，很少有超过3个业态以上的项目，基本上都是写字楼。整个陆家嘴全是写字楼，连商场都不配。搞一个正大广场只有商场，没有写字楼，也没有住宅，陆家嘴几乎找不到综合体。淮海路上面往往是下面商场，下面写字楼，两种业态，也称不上综合体。如果算两种业态，上海的综合体很多，如果算三种业态，上海是少的。这样一看，原来的虹桥更少。实际上原来在上海2005年前建的大多数项目都不是综合体，自从万达进入上海以后搞出来的项目才出现了综合体。上海比较典型的综合体是上海徐家汇港汇、恒隆广场，这是典型的综合体。

　　我刚刚说到了沈阳，它有非常多的综合体。我们可以看沈阳综合体的地图，也许PPT不一定有，但是报告当中可以看到详细的地铁。沈阳综合体密密麻麻，已建成的四个，未来上市的还有几十个。在目前的综合体当中，大多数处于城市的副中心区域，城市中心区域的综合体是最多的。中心区建设的过程当中，综合体的概念没有兴起，在城市副中心建设的过程当中，综合体成为了副中心当中的主流。由于这样的交通配套和轨道交通配套的优势，使得今天在城市副中心，成为综合体主要的区域。有32%处于城市副中心区，还有17%属于城市新区，有50%处于城市核心区。未来这种比例，城市新区的比例大大提升。

　　现在有轨道交通的城市综合体数量也已经提升了，提升到了56.9%，实际上城市综合体没有轨道支撑的，他有很大的劣势。现在已经上市的存量当中，接近60%。

　　物业组合当中。我们发现综合体当中如果没有商业就谈不上综合体。我们看到所有综合体当中，商业是城市综合体的基本引擎。在不同的区域，办公基本上都有，酒店和住宅这块有不同的品类方式。个别的项目当中也有文化中心、艺术中心类似其他辅助的功能。我们再看看增量市场。这里面既是机遇，我个人认为也是有一些挑战。3-5年内典型城市综合体增量预估成都排第一位，有2757万平米，昆明1972万平米，西安1921万平米，大家看到都是中西部城市，没有沿海城市。

　　其他城市当中，大连、天津、上海、青岛、武汉等排在后面属于中游位置。北京只有500万平方米，北京之前发展比较多。我们的数量上面，到2005年统计的数量超过330个，综合体面积达到1.64亿。对于新增的量当中，商业还是一个主导。我这段时间和领导、企业、投资人汇报比较多的是住宅市场，顺便也会讲商业地产。对于商业地产当中，广义的商业地产当中，狭义的商业相对看好，对于写字楼、酒店，都认为未来出现阶段性、区域性的增长。其他城市也是如此，而商业地产随着这几年进入到商业地产当中的企业不断成熟，随着人们消费不断提升，我们看到做成功的狭义商业地产越来越多。未来的城市综合体的开发，主要还是由商业带动，商业要做好，城市综合体就可以成功，如果商业做不好，城市综合体基本不会成功。

　　原来在城市综合体存量当中住宅的比例比较低，现在看到的项目住宅比例明显上升，这是和企业、政府博弈的过程。从轨道交通的情况来看，新的城市综合体很多分布在城市的副中心和城市新区，有轨道交通的比例比原来存量下降42%左右。这里面包括我们看到都是中西部区域的城市综合体未来数量特别多，中西部区域轨道交通建设的速度稍微慢一点。有40%的项目都是建在有轨道交通线的区域。

　　从土地成交的情况来看，综合体有一定成交的波动还是很大的。这几年当中，相对来说武汉一枝独秀。像上海今年写字楼很多，但是综合体很少。前几天有经济学家给政治局某领导汇报讲了一个概念，他提到中国过去的发展模式是产业化推动城市化。比如有综合产业的上海、北京这些城市发展特别快，有单一产业的，长春当时有汽车，上海原来有金山石化、宝山，旁边的新城都建立起来了。但是到21世纪，这个模式变成了城市化推动产业化，先把新城建起，再把产业搞进去。这种模式是大多数的新城模式。新城模式当中，除了那些概念性的产业以外，综合体就是新城当中主要卖点，我们搞一个综合体，星级酒店，甲级写字楼，搞成金融区、贸易区、CBD，这就是目前新城的主要模式。所以在新城当中，整个综合体的比例有48%，48%属于城市新区。

　　这里面我把几个企业运作的情况做一个汇总，给大家了解一下目前做综合体比较多的企业，PPT列了少数几个，报告当中还有一些。第一大综合体拥有的企业就是万达，万达已经在全国开设了34个综合体项目，2012年还有70个要搞。华润目前只开发了三个，称得上综合体的项目。未来2-3年，还有10个项目，总的体量700万。华润主要在一二线城市进行综合体布局，而且运作模式当中住宅比例不是很高。当然他也是大央企的优势。

　　我们再看看中粮。原有已经有4个城市的综合体项目，它的运作模式和其他不一样，他可以先搞项目，这和他原来地产和置业两块分开有关的。未来整合在一起之后，整个运作方式也会发生一些变动。中粮进入的城市更集中一些，在一线城市更加集中。

　　再看看恒隆地产。恒隆地产已建成的综合体项目4个，上海的港汇，沈阳有两个，马上到济南和无锡开业，预计至2014年，恒隆在国内二、三城市将有5个城市综合体项目入市。今天的万达相对来说和其他机构合作比较小，所有的项目都是固化的，设计也是固化的，运营模式都是自己做的。像华润和中粮两个国企的运作模式，运用了国企的优势，国企产业链比较强的优势和资金的优势，通过打造高端的地标进行全方面的运作。在华润和中粮的项目当中还比较贴近。

　　上海的恒隆港汇广场，大家熟悉的静安的恒隆，在2000年开业的时候，它的财务报表显示相对租金2900万港币，去年的财务报表，商场的租金是7.26亿港币。从2900万到7.26亿，用了十年的时间，坚持高端之路，把商业做熟。我和他们的总经理交流以后，他说未来每年还要保持15-20%的增长，到15亿港币就到了稳定增长。如果再算上写字楼的收入和酒店式公寓的收入，整个收入可能在2014或者2015年，租金收入可以达到30亿港币。这个项目的价值又是多少呢？这是坚持高端路线，慢慢做熟，慢慢做好，每三年做一次大调整，这种运作方式做了一个体系。到这个时候，谁都不愿意把项目卖掉，都不希望把它拆掉变现。因为每年稳定的30亿以上的租金比什么产业都好。

　　在内部关系价值当中是互相匹配、互相支撑和互相促进的东西。最主要做差的原因，第一是没有综合体经验，做出了硬伤项目。第二做差的主要原因是超前了，在新区、人流、客流、消费都没有达到一定要求的情况下太早了。第三是对于资金的安排没有到位，做综合体实际上做金融，如果金融知识不够，现金流安排不好，就有可能丧失非常好的机会。

　　最后和大家一起交流一下城市综合体的面临的机遇和挑战。住宅市场没有什么太大的机遇，所以我们目光放在了综合体上。这种情况下，对于商业地产可能带来更多的机会，政策是支持的，城市化是支持的，本身自身消费需求的提升也是支持的。在这样一个情况下有了很多的机遇。我个人认为未来商业综合体有很大的挑战，在中国一窝蜂就是最大的挑战，大跃进就是最大的挑战。过度利用杠杆就是最大的挑战，非专业化就是最大的挑战，拍脑袋就是最大的挑战。很多城市商业综合体不是开发商想做，是市长书记想做，拍出来40个、50个商业计划，你就得做出40、50个商业综合体。

　　谢谢大家！