海尔地产商管副总监范增友：第九代商业的特色和优势

　　2011年12月16日，由中国商业地产第一门户--赢商网、中国商业地产研究院联合主办的"赢商网·中国商业地产招商大会（华东站）"在南京明发珍珠泉大酒店隆重举行。会议期间，青岛海尔地产集团有限公司商管副总监范增友接受了赢商网记者的独家专访。

青岛海尔地产集团有限公司商管副总监范增友

　　打造前瞻性“第九代商业”

　　赢商网：海尔2002年正式进军地产， 2010年销售收入将近70亿，八年完成了三十倍速的崛起。截至目前，在集团所有已开发的项目中，商业物业规模达到多少平方米？所占比重是多少？

　　范增友：海尔地产从2007年始涉足商用物业开发，第一个商业物业项目是2008年开业的青岛洲际酒店，2009年喜来登酒店在济南全运村开业，截至目前海尔地产集团现有开发项目中商业、酒店、经营性会所、商务办公楼、服务式公寓、商用产业园等商用物业面积近110多万平方米，约占海尔地产集团现有开发项目总量的10%，随着集团战略的调整和新商业项目的启动，未来这一比例还将继续增加。

　　赢商网：这个比例未来会增加到多少呢？

　　范增友：未来2-3年商业物业开发量将会占到整个开发量的30%左右，未来也会增加商业物业的自持比例。

　　赢商网：近年来，海尔地产不断进行创新，探索新的地产模式，营造适宜的生活方式。在中国经济和社会形态转型、文化自觉、体验经济时代、互联网时代商业可持续发展大背景下，在去年底，海尔提出"第九代商业"的概念，请您详细谈谈这个概念。

　　范增友：第九代商业是我们卢董（海尔地产集团董事长卢铿）提出的新概念，是根据国内现有的商业形态和在国外考察后提出来的。我们总结出商业已经走过了八个阶段，第一代就是临街的商铺；第二代就是百货公司，几乎每个城市都有老的百货大楼；第三代是连锁便利店，7-11就是个代表；第四代是大、中型超市；第五代是大卖场，像家乐福、沃尔玛；第六代是购物中心，以天河城、万象城为代表；第七代就是城市综合体，现在开发比较热，万达广场是代表；第八代是城市生活中心，与城市综合体不同的是，一个城市可能就一个生活中心，像上海新天地有历史的沉淀，除了休闲、购物之外，还可以旅游，已经成为一个城市的象征和名片。以上就是我们对前八代商业进行的总结。

　　从自发式的商业到规划式的街区、购物中心、城市综合体，随着中国经济步入新的时代，消费者也从传统的消费转变为注重体验式消费，对购物空间舒适度的追求和业态的组合要求越来越高，所以我们提出了第九代商业。

　　赢商网：与前八代商业相比，第九代商业的特色和优势在哪里？

　　范增友：第九代商业有三个特征，第一个是建筑形态属于低密度街区；第二个是第九代商业每个项目都导入一个地域文化、人文、艺术、自然，营造场所和情感空间。比如海尔在泰安的天道项目，从建筑形态上把齐鲁文化的元素植入项目，还定期举行国学文化论坛，在泰安打造除了泰山外的第二张名片；第三个特征是业态组合，可以把前八代商业都融合进来，灵活组合。

　　我们还总结了第九代商业的十大特点：第一是街区低密度。第二是属于情感空间，建筑从色彩、形态、元素等各方面表现亲和力和人性化。第三个是人性指标、尺度适宜，现在很多商场都追求装修富丽堂皇，不考虑消费者的需求，第九代商业会根据人性化需求在通道、建筑高度上结合人体工程学进行设计。第四是使用率高，一般的商业使用率只达到40%，最多60%，第九代商业可能会达到100%，比如6米的商铺在楼顶和旁边会建露台，也可以经营，一层的商铺可以当两层用。第五个是宜商宜居，商铺的夹层或者第二层用来居住，打造前店后家的概念。第六个是文化创意。第七个是在建筑材料上提倡节能环保。第八个是在建筑特色上会中西结合。第九个是模块可分可合，在商铺上提出变形金刚的概念，面积可大可小，空间可以进行调整。第十个是商业智能，会在商场里设立云服务中心，架起商家和消费者交流的桥梁。

　　这就是第九代商业的十大特点，海尔不只是想把第九代商业做成一个城市的名片，还想把它做成一个能触动情感和持续繁荣的城市文化生活中心。

泰安“国墅·天道”项目效果图

　　四个以第九代商业模式开发项目将启航

　　赢商网：海尔地产在泰安的“国墅·天道”项目被誉为第九代商业的践行者和样板工程，那么这个项目包括哪些业态，目前该项目的进展情况如何？

　　范增友：泰安“国墅·天道”位于泰安市岱岳区西北石蜡河畔，泰山桃花峪登山口附近。项目总占地960亩，其中商业部分总建筑面积约12.87万平方米。是一个集休闲时尚精品商业街、超五星级酒店集群、文化场所、海岱俱乐部、旅游及户外运动服务等多业态于一体的旅游休闲综合大盘。目前，项目正在施工中，也处于招商阶段，正在与国际顶级度假酒店悦榕庄度假酒店、万豪国际酒店、喜达屋酒店、香根温泉会所等进行沟通，是海尔地产以第九代商业概念打造的第一个项目，商业及酒店部分预计2013年开业。

　　赢商网：海尔地产目前以第九代商业为模式开发的项目在全国各地有哪些？

　　范增友：目前我们在青岛海尔公社、济南全运村、泰安天道、临沂尚码头等项目上实践第九代商业开发模式。

　　青岛海尔公社项目是青岛海尔集团主园区北园区升级改造项目，定位为城市创意文化生活中心（CCLC）。项目规划总建筑面积40.62万平方米，包括商务办公、星级酒店、SOHO公寓、主题酒店、创业中心、OUTLETS、休闲娱乐、运动时尚、美食广场、欢乐秀场、电影公园、海尔航母店、海尔兄弟乐园、名人广场等业态。这个项目将会在海尔地产的历史上留下非常重要的一笔，首先，这是海尔集团从制造业向服务业转型的一个代表；第二，这个项目将打造成为北中国城市综合体的创新版本，是中国未来商业界一个大事件，我们花了很多精力做这个项目，光前期策划就用了一年多时间，现在也跟很多主力商家洽谈，很多商家看了我们项目都很激动，都有意向进驻。

　　济南全运村项目位于济南市2009年第十一届全运会运动员村，面积近200万平方米，项目定位为集商业、公寓、写字楼于一体的高端商业综合体，其中玉兰广场及泉山道项目商业总建筑面积近40万平方米，全运村商业以第九代商业概念为核心，集艺术、商业、文化、审美于一体，规划有星级酒店、5A甲级写字楼、SOHO精装公寓、海尔体验旗舰店、大型综超、精品百货、休闲娱乐、主题餐饮等。喜来登五星级酒店已于2009年开业。

　　临沂尚码头商业部分总建筑面积约7万平方米。项目集情感、审美、交流三维空间一体，融合大型超市、数码影院、餐饮、休闲娱乐、风情商业街、特色集合式商业、酒店式公寓等为一体，以特有的生活感和丰富的业态组合，打造临沂新的城市休闲文化生活中心。临沂尚码头将于明年开工，也处于招商阶段，目前和苏宁、乐购等品牌商家洽谈中。

　　采用模板进行全国复制

　　赢商网：目前，万达广场、万象城、宝龙城市广场等开发商都采取复制的商业模式进行全国扩张，海尔地产"第九代商业"有没有一个扩张的模板？

　　范增友：海尔商业地产会有自己的产品线，现在还不方便透露。第九代商业是个新产品业态，在产业链资源整合中要实现跨界升级。先通过泰安天道的项目先做一个第九代商业的样板。立足山东现有5个项目，打磨好产品模块和产品线，再谋求扩张。在济南等经济比较发达的城市做几个样板，再在全国经营复制。

　　赢商网：商业项目中销售部分和持有部分的比例是怎样的？

　　范增友：根据城市区位和项目特点，差异化设置。原则上是商业可经营，客户有价值。

　　立足山东 布局全国

　　赢商网：随着一二线城市商业开发竞争加大，城市综合体开发潮涌入二三线城市，海尔地产未来有计划进军二三线城市吗？

　　范增友：已经进入二三线城市。

　　赢商网：目前国内商业地产开发商普遍面临着专业人才流失的问题，并出现相互"挖墙角"的现象，您怎么看？

　　范增友：海尔有句话："海尔是海 海纳百川"，海尔地产以很好的平台、企业文化和管理思想吸引全国有经验的优秀商业地产人才加入，把创意，研发，设计放在北京，运营管控放在总部。我们欢迎优秀专业人才加盟。

　　泡沫是无效供给满足不了有效需求

　　赢商网：很多商业地产开发商都采取与超市、影院、餐饮等品牌商家达成战略合作以达到快速招商的目的，您认为这种模式对招商的利弊有哪些？

　　范增友：订单式开发和商家战略合作是国内成熟商业地产开发采用的主流模式。我认为这种模式有利有弊，从商业的角度来讲，战略合作主力商家的提前介入有利于项目商业定位、招商及后期运营工作，有效的降低了商业项目投资开发风险，有一定科学性。但每个项目都有自己的城市属性和项目属性，商家是很现实的，再好的开发商，如果项目位置或者定位不适合，进去后也是亏本。海尔以后会有选择性和商家进行战略合作，并不是所有项目都绑着商家一块走，会根据实际情况进行选择型战略合作。

　　赢商网：近年来，万科、保利、雅居乐等房地产巨头纷纷加大商业地产的开发比例，您如何看待全国各地涌现的商业地产开发潮？如何看待"商业地产泡沫"的说法？

　　范增友：商业地产如果发生泡沫，有可能比住宅地产更危险，因为住宅无论是租也好卖也好，都是有用的，但是商业一旦做不好空置以后，会造成资源浪费。我认为所谓的泡沫是因为无效的供给满足不了有效的需求，现在有很多商家找不到合适的商业项目，当然好多开发商也找不到商家。很多开发商盲目地做商业地产，不知道商家、市场需要什么样的项目。有句话是说：做住宅是小学生，做商业的是做大学生，王健林曾经也说过，商业地产不好玩，不要轻易碰商业。不过很多开发商认为开发成本都差不多，住宅卖八千，商铺卖一万六，这种想法还是用住宅的思维模式做商业。我认为中国商业地产目前很热闹，但是一定要理性。

　　人们对商业地产已经逐步从单一的购物需求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的体验消费需求转换，文化消费与文化体验渐成潮流。面对当前以传统百货、大型购物中心等为主导的传统商业地产过多以及日益同质化业态布局的发展现实，作为商业地产市场新进入者，海尔地产提出独具特色的第九代商业模式，走特色鲜明和差异化的开发之路。