独家专访沈阳恒盛广场商业管理有限公司董事长张宏

　　在近期仲量联行发发布的《中国新兴城市50强》报告中，沈阳被列入1.5过渡性城市之一，即位于一线城市和二线城市之间的快速发展的城市，并将沈阳定义为中国北部零售中心，据统计，在中国50新兴城市中，沈阳大卖场和快时尚品牌的门店数分别位于第二位和第一位。近两年，沈阳的商业地产可以说是群雄逐入，出现大型商业地产项目集体亮相的情况，如北一路万达广场、华润万象城、土耳其星摩尔、新华国际购物中心、裕景中心、佳兆业、恒隆广场等。

　　张宏表示，这么多实力商业地产项目进入沈阳，因为沈阳经济发展已经到了具备容纳多个商业中心的阶段。在过去，一提到沈阳商业中心就是中街、太原街等商圈，不过，随着大型商业项目的建成开业，沈阳的商业格局已经发生了很大的变化，已经不是过去只有两个商业区了，像沈阳恒盛广场建成开业后，会形成沈阳北部新的商圈。

　　近年来，不单是沈阳出现商业地产开发热潮，大部分一、二、三线城市商业项目都在拔地而起，这背后是有一定规模的商业地产开发商都纷纷转型商业地产开发。在张宏看来，住宅地产开发商转型商业地产开发，有的转型得比较顺利，有的需要一定的调整过程，有的可能会失败，这是很正常的规律。万达作为专业的商业地产开发商，经过多年的发展，商业模式越来越成熟，但是万达自身也在不断地调整和完善。对于中国未来商业地产的发展，张宏认为，经过几年的发展后，商业地产可能会有一个洗牌的过程，有些开发商能够生存下来，有的就可能会被淘汰。

　　"做住宅的是小学生，做商业的是大学生"，商业地产有其特殊性，跟住宅地产有很大的不同之处，更加考验企业的资金、规划、招商、运营等能力。张宏表示，商业地产对企业的资金要求比较高，需要进行长期的投资，回报比较慢，不像住宅开发资金回流比较快。张宏将商业地产和住宅进行了对比，住宅项目设计好了，建成了，一次性卖断之后就基本完成开发任务；但商业地产不同于住宅，项目建成后，把商家招进来，还要把项目经营好，通常要有三年的培育期，之后还要进行不断的调整、完善，周期很长。

　　住宅地产转型开发商业地产后会面临很多难题，张宏认为，最常犯的错误是用住宅地产的思维去做商业地产。有的开发商把商业项目像做住宅一样，想好做什么，然后就设计、建设，建设完了之后才考虑招商，最后，商家发现，已经建好的物业不能满足商家要求，即便这个项目位置很好，但是有一些硬伤是无法改变的，商家最后只能忍痛割爱。正确的商业地产项目应该先要做好市场调查，再做项目定位。这两步做好了，才能进行规划设计，在规划设计的过程中要开始招商工作，特别是开始主力店和次主力的招商，这样才能保证商业项目符合市场要求，才有"钱"途。