去年中国零售地产交易额创历史新高 购物中心占比达86%

　　（赢商网记者4月26日广州报道）根据仲量联行发布的《2012中国零售地产市场投资展望》显示，2011年中国零售地产投资交易额创历史新高，零售地产投资在商业地产投资总量中占比从2010年的24%上升到2011年的30%，而在所有的投资中，购物中心的关注度最高，据统计，86%的零售资本投资于购物中心领域，尤其是在成熟度略低的二、三线城市，而在五年前，这些城市占据主导地位的零售模式还是百货商店。

　　2011年零售地产投资交易量创历史新高

　　对于中国的零售地产投资市场而言，2011年是表现突出的一年，交易量创历史新高，大宗交易总额达到265亿元人民币，零售地产投资占商业地产投资总额的比例从2010年的24％上升到30％，同比增长了26％。仲量联行认为，从这一现象表明了一些投资者正在调整其投资策略，以充分利用经济转型初期所带来的市场投资机遇。更多的投资者将逐渐认识到中国的零售行业正在进行结构性的调整，从而更加偏重对零售地产市场的投资。

　　此外，在2011年，零售地产投资重点正从传统的一线城市涌入非一线城市，这一趋势表明投资者对零售地产投资比例加大的同时，也正在调整其投资策略以抓住零售业迅速扩张的地域性发展机遇。但这并非意味着投资者正在撤离一线城市，事实上近年来一线城市零售地产表现优异，比较其它区域市场来说其供求关系更为稳定。但在另一方面，非一线城市的居民收入增长和城市化发展表现更加出色，零售地产投资者和零售商已经充分意识到这一领域的丰富投资机会。

　　从物业体量的角度来说，二线城市新增购物中心的平均规模大于一线城市。其主要原因在于：一方面，二线城市的购物中心规模受城市空间局限性的影响相对较小；另一方面投资者对非一线城市零售市场具有很强的信心，倾向投资规模较大的购物中心为当地市场带来新的购物体验。此外，相对低廉的土地成本和当地政府的支持也进一步促使投资者在二、三线城市成熟度较低的市场中追求规模更大的项目。

　　86%的零售地产资本投资于购物中心

　　2011年内约86％的零售地产投资资本进入了购物中心类别，并未选择传统的百货商店形式。随着居民收入的快速增长，消费者已经不满足于基本商品带来的功能，更加需要一站式的购物、休闲场所，购物中心模式好地满足了消费者不断变化的购物需求及体验偏好。

　　在去年的零售地产交易中，交易额最大的是沈阳龙之梦购物中心和沈阳红星美凯龙家具城，由鹏瑞利中国零售信托收购该项目50%的股份，交易额达到28.10亿元，此外，成都龙之梦购物中心由鹏瑞利中国零售信托收购该项目50%的股份，交易额达到22.80亿元。麦格理旗下基金MGPA5.50亿元收购成都凯丹广场50%的股权，百盛集团7.05亿元收购天津大厦，王府井百货3.00亿收购温哥华时代广场，新世界发展有限公司14.60亿收购美国黑石集团旗下上海调频壹广场(Channel One)，华瑞中国地产信托4.77亿收购该青岛中央大街购物中心55%的股份。而在广东地区，比较大的零售地产交易有由荣丰创富有限公司9.84亿收购广州东方宝泰购物广场，由鹏瑞利中国零售信托5.87亿收购佛山怡翠世嘉商场。

　　在所有的交易中，新加坡的上市投资机构的交易额占总成交额的34％，其中三个主要机构表现最为活跃 - 鹏瑞利中国零售信托基金、华瑞中国地产信托和凯德商用。仅以鹏瑞利中国零售信托基金该基金为例，其在沈阳、成都和佛山等地共收购了五个项目，交易总额超过了60亿元人民币 。通过对现有商业项目的重新规划、定位或与国内企业成立合资公司共同合作开发，将会是亚洲零售地产投资者在中国扩大规模的主要方式。

　　零售商家投资零售地产的比例也在提升，如新世界百货、百盛集团等，主要有两方面的原因。首先，像北京王府井百货和天虹百货这样的国内公司，在二、三线城市购买现有资产是它们扩展业务最简单、最快捷的方式，同时也是获取市中心优越位置的有效方式；其次，他们通过购买物业的模式有效地避免了租金增涨对零售业务造成的影响，同时用以调节控制未来的现金流量。