杨春：新城控股的目标 一座吾悦广场成就一个新商圈

　　2010年的10月份，总体量达21万平方米的大型综合体常州新城万博广场开始动工；2011年5月新城万博广场启动招商；2012年2月，新城万博广场正式更名推出新城吾悦广场；2012年4月29日吾悦广场开始试营业；2012年5月19日，历时只有18个月的新城吾悦广场正式面世。试营业五一小黄金三天消费人次达50万以上，当天超20万人次，营业额达2000多万。

　　这样的速度这样的数据对于一个三线城市的项目来说无疑是张非常优秀的成绩单。这不经让许多业内人士对新城控股集团首个商业综合体项目产生了巨大的兴趣。

　　在5月19日新城吾悦广场开业典礼当天，赢商网记者独家专访了新城控股集团吾悦广场总经理杨春。

　　新城控股集团吾悦广场总经理杨春接受赢商网记者独家专访

　　住宅到商业，五年时间储备规划

　　吾悦广场总体量达21万平方米，这个只租不售、功能复合的商业地产项目是新城控股集团首个开发的商业综合体项目，新城吾悦广场总经理杨春说，“新城从住宅迈向商业，其实走了5年。”

　　“这5年新城控股主要在做一件事，就是储备。地块的储备，人才的储备，行业操作经验和知识的储备，还有商家资源的储备。”杨春认为，房企纷纷进军商业地产，正是看好未来商业地产发展。“未来城市人口的增加和消费能力的提升是支撑商业地产发展的主要因素。”

　　升级后的吾悦广场 明确定位树立标杆

　　2012年2月22日，新城控股正式对外宣布，新城控股推出全新的商业地产品牌“吾悦广场”，以取代原先的“万博广场”。“吾悦”由新城携手WPP集团旗下的扬特品牌打造，以“创造愉悦体验”为品牌内涵，商业地产的本质在于为人们带来愉悦体验。

　　杨春说，新城吾悦广场紧贴新城“吾悦”之“创造愉悦体验”品牌策略，满足人们居住、购物、休闲等全方位的要求，同时还贴近国际时尚、融入人们生活，带来更多的资讯和产品，创造全新一站式生活模式，旨在做一个年轻时尚定位的购物广场。

　　据杨春介绍，新城吾悦广场占地17万平方米，总建筑面积80万平方米，总投资50亿，其中购物中心建筑面积达到14、7万平方米。空间设计上都是围绕着年轻时尚来定位，1F悦时尚——囊括快时尚巨头；2F悦青春——集聚时尚购物；3F悦潮流——混搭前卫潮流；4F悦食客——坐拥全球美食体验；5F悦生活——打造悦享生活空间。除了全业态的消费提供外，新城吾悦广场的智能跃层天梯、超大共享空间、大型户外LED 屏幕、2000个停车位等高品质配套设施。

　　“业态分布上我们和一般的购物中心也不一样，更顺应了现在购物中心发展的趋势”杨春说。没有百货，全系列快时尚，33%的零售、34%的大小餐饮共有46家、剩下的就是书店、超市、影院、KTV等配套休闲，吾悦广场“一站式购物”这个商业高频词将被演绎和体验。

　　吾悦广场是新城控股集团全国商业品牌战略第一步，也是新城的第一代城市综合体。成功的定位为新城控股接下来的系统的商业项目立下了标杆。

　　快时尚云集取替百货，ZARA、H&M因吾悦首进常州

　　在采访过程中，杨春一直强调新城控股不是一个冒进的企业，做一件事情就先要把它做好做专，尊重市场规律，接受市场考核。

　　据悉，新城控股集团有自己品牌的百货，但是在新城首个商业综合体项目当中并未有放置自有品牌百货。面对赢商网记者这个疑问，杨春却觉得理所当然，“这是个尊重市场规律和需求的事情，吾悦广场的定位不适合放置百货”。

　　当然，连带做自有品牌百货的也不见得一定能够经营成功，例如万达的万千百货。

　　杨春认为在购物中心不断发展壮大的同时，百货作为主力店，与购中心的定位显得尤其重要，甚至在较大的程度上影响到购物中心的整体定位。因为其占用面积最大大，如果定位不相符，吸引客流的能力会逐渐下降，有可能出现了购物中心客流反哺百货的现象。

　　更加重要的是，近几年，国际快时尚品牌也纷纷加大进入国内市场的力度，而这类品牌所要求的店铺面积、展示面等一系列条件和购物中心合拍，快时尚品牌具有强大的吸客能力，已经成为购物中心的次主力店。

　　所以杨春认为一个定位年轻时尚的购物中心用快时尚取代百货，绝对是可行的。

　　很明显，新城这个商业新项目“手段”确实非凡，ZARA、H&M、MUJI、UNIQLO、Marks&Spencer、WE、ASOBIO七大世界顶尖的快时尚品牌均选择落户新城吾悦广场。据了解，MUJI、UNIQLO是第一次进驻常州，并选择不是市中心的新城吾悦广场。杨春说，当时新城吾悦广场外围档广告牌上出现上述品牌时，曾经招来一片质疑声，因为在常州人地域认知里，这些品牌只在上海、北京、广州常见，市中心都看不到，怎么会开在城南？

　　事实上，他们就是来了。

    据介绍，这是ZARA首次下沉到四线城市。杨春说，“一开始，ZARA对我们这个项目根本看不上，此间的沟通历时数年。一个四线城市加一个从未做过商业项目的地产公司，硬是改写了这个来自西班牙的品牌整体的开店计划。”

　　新城吾悦广场开业当天排队而入的常州市民

　　运营管理是商业地产项目中最重要的环节

　　赢商网记者开业当日现场走访了新城吾悦广场各个商家，包括各大快时尚品牌之外星巴克、家乐福、嘉禾影城、孩子王、国美电器、城市英雄、菲尚糖果KTV等均都正常营业，各方面表现成熟，这一切很多人都很自然的归结为招商很成功。

　　大部分商家最担心的问题就是一个商业地产项目很重视把商家招回来了，后期的运营却一塌糊涂。而杨春却一直认为，招商很重要，但一个商业地产的项目最重要的部分还是运营管理。

　　杨春说，“都说商业地产的招商是最难的，其实不是，招商只是商业地产筹建运营过程中的一个环节，整个过程是个系统工程，要求项目的负责人对这个系统一定要做到均衡，不能刻意的去迎合招商。招商尽管很重要，但是我们对商场的定位，后期的运营思路，工程物业的配合，空间动线的规划等等一定要理清，过程当中，全环节的配合一定要到位。”

　　运营管理才是商业项目当中最困难最重要的的环节，前期所有的工作事实上都是为了后期的运营而铺垫。所以整个系统过程一定要坚定商业项目的定位，不能因为招商不容易，能来的品牌都用上，最后项目的形象可能就面目全非。

     “一定要坚持按商业的定位来做。招商的目的最终还是为了运营。招商只是解决了30%的事情。更重要的是后面的运营管理。”杨春坚定的说到。

　　新城的目标 一个综合体成就一个新商圈

　　新城吾悦广场是继城北的万达广场之后，常州第二家、武进第一家城市综合体。

　　作为常州体量最大、业态最全、品牌最强的城市综合体项目，新城吾悦广场改变了常州商业的区域分布，引领常州购物时尚潮流，提升市民生活品味，改变常州生活方式。

　　据杨春介绍，现在常州有一个主商圈两个辅商圈，主商圈在市中心主要是老的百货，产权分离型的商业街区。武进尽管有着诸多的百货形态的商业体，但终究零散而不成气候，业态单一、品牌大同小异。

    商业格局的演变是一个缓慢的进程，从一个以百货为主体的商业时代进化为以shoppingmall购物中心为主体的商业时代已经来临。吾悦个性且时尚的品牌组合将与市中心商业展开完全错位的市场竞争。让城南的商圈能够一下跟一线城市接轨，在模式和品牌商上面都和一些一线城市都同步。

　　常州新城吾悦广场外景图

　　主打三条产品线 以长三角为重点全国布局

　　今年新城控股旗下的国际广场、城市广场、生活广场三条产品线，将统一命名为“吾悦国际广场”、“吾悦广场”和“吾悦生活广场”。

　　据杨春介绍，吾悦国际广场主要会选择二三线城市商圈，总规模一般控制到8到12万方，除了常州在建的之外南京也有项目储备。主要追求购物的品质和品牌的档次。而第二产品线吾悦城市广场主要选择新城区，12-15万之间，主要以国际快时尚品牌为核心，定位年轻时尚，主要有影院，电玩，超市等娱乐型的业态。常州武进吾悦广场就是城市广场的代表。第三个产品线吾悦生活广场定位大型社区配套生活型，业态主要是生活性的超市，以餐饮为主。

　　“吾悦广场”升级是新城控股全国商业品牌战略的第一步，起势于常州，立足上海，深耕长三角将是新城控股创造“愉悦”的五年计划，以泛长三角为重点，布局全国。据赢商网记者了解，未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现20%演变为50%，最终达到80%。而新城吾悦广场是新城控股在未来若干年在常州以至长三角快速发展的关键。

　　据悉，新城目前拥有超过1200万平方米的土地储备，预计在2015年持有物业达到100万平方米。90%位于长三角区域，包括南京、郑州、常州、上海、昆山、长沙等城市，接下来有望进军的5个城市分别是武汉、合肥、宁波、南宁和贵阳。

　　根据杨春的介绍，目前，新城控股正在开发的综合性项目有4个，常州占2席，吾悦广场、吾悦国际广场；无锡崇安区一个专业市场华东家艺中心；还有一个是长沙望城县新城国际花都。而位于常州延陵西路的“新城吾悦国际广场”也有望于下半年营运。

　　记者手记：

　　在整个采访过程中，杨春讲得最多的就是新城是个一直有着学习和包容心态的企业。杨春说，作为商业地产的新进入者，新城始终在不断的学习，尊重这个行业的规律，而不是盲目的用一些短期的做法来迎合一些需求。当记者提及城北的万达广场，杨春同样的坦言道，万达自我调整和更新非常快，是个值得尊重的企业，新城一直都有向万达等行业优秀企业学习。或许就是这样的一种学习和包容的心态，才能让新城控股第一个商业项目的推出就能够如此吸引业界眼球。