孙宏斌的生意经：融创借助绿城品牌提升自身物业能力

　　这一次，孙宏斌的想法确实令人难以琢磨。

　　先是上个月在接受采访时说，对于上海融创绿城控股有限公司旗下项目将坚持用绿城的品牌。

　　而后，又把联手方兴拿下的北京来广营项目分别定名为望京·金茂府与亚奥·金茂悦。

　　相比众多不愿放弃自己品牌的开发商，孙宏斌在合作开发项目上颇有“为别人做嫁衣”的风格。

　　不过，这在本质上倒也合乎这位“务实的理想主义者”的一贯逻辑。

　　抢收窗口期

　　7月14日，融创中国与中化方兴举行新品发布会，望京·金茂府与亚奥·金茂悦首次亮相。

　　据介绍，望京金茂府与亚奥金茂悦是广渠金茂府与西山壹号院的升级产品，被视为方兴融创投向京北高端及中高端市场的主力品牌。

　　该两项目正是方兴、融创于去年12月斥资30.6亿联手拿下的北京来广营项目。

　　早前，融创北京公司营销副总楼艳青曾介绍称，是次合作拿地，融创和方兴的出资比例为1：1，融创中国拥有来广营项目地块49%的股权。

　　据了解，当时拿到的是两幅地块，且地块间尚有距离，预计将在今年10月一起推出。

　　其中，望京o金茂府位于广顺桥西北侧，定位于高端，主要针对望京高端产业区层峰阶层。而作为金茂系全新“悦”系产品的首个项目，地处亚奥板块的亚奥o金茂悦则定位于中高端，针对区域首置改善型需求买家。

　　有知情人士透露，该两项目营销推广工作主要由方兴地产负责，整个项目的项目总经理由方兴地产副总裁李从瑞担任，金茂府营销总监李伟兼任来广营项目副总经理。

　　对于此次定名金茂系，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，这段时间北京豪宅市场异常火热，融创很可能是想借力方兴金茂系品牌，赶上这班车。

　　“北京在去年3月份向中央承诺房价要稳中有降，因而从去年3月到今年4月，连续近14个月严控了豪宅的预售证，这样就导致过去的14个月时间里，想买豪宅的人找不到产品。”胡景晖表示，“在房价实现‘稳中有降’之后，北京开始陆续发放这些豪宅的预售证，所以5、6月份到现在，北京的豪宅卖得不错，我想他们是想赶这拨儿。”

　　统计数据显示，6月北京累计成交城市公寓豪宅953套，环比5月大增88.3%；成交总面积15.8万平方米，环比增长83.8%。去年内入市、售价4万元/平方米以上的期房仅7月前十天就成交了109套。

　　老孙生意经

　　尽管融创拥有颇为丰富的高端产品开发经验，西山壹号院在北京也已赢得较好的收益及口碑，但孙宏斌近几年并不排斥与大品牌合作，而且在角色上作出了一些转变。

　　胡景晖认为，与人合作，开发商会从资金、拿地、人脉关系以及品牌各等方面考虑，现阶段，品牌不是融创的优势。

　　“相比早前顺驰旗下的蓝调、领海等品牌，融创这几年的确缺乏亮点项目。而且融创要与原来的顺驰品牌做切割，所以不能用之前的品牌。”胡景晖续称，“从顺驰剥离出来以后，孙宏斌要想再度上位，现在对他来讲赚钱应该是最重要的。”

　　而金茂系品牌在北京豪宅市场已得到认同。

　　“特别是方兴金茂府，原来是地王，5月、6月都是销冠，金茂府三期在北京已经卖到5.5万元/平方米以上了，现在220平米是最小面积，所以金茂系列豪宅项目基本都是千万级以上，项目的品质、价格已经得到了普遍认同。”

　　加之中化方兴的国企背景，胡景晖认为，融创还是暂时放弃了自己，借一些大国企、大开发商去快速积累资金以及运作一些项目。

　　似乎可以看出，现时的融创在由开发模式向投资模式转变，尽管这种转变并不彻底。

　　比起中国传统的开发商，老孙好像更愿意做一位投资者的角色，借助别人的团队、品牌为自己代建。

　　这种微妙的角色转变在融创与绿城的合作中已现端倪。

　　就在6月，融创与绿城组建高端地产合作平台，注册资金20亿，双方各以10亿元现金持有合营公司50%股权。

　　而后，绿城将旗下5个城市的9个优质地产项目相应股权注入合营公司，为此，融创需支付33.72亿元作为合作对价。另外，如果项目后期需要，双方将按照50%的股权各自出资。

　　对于合营公司旗下项目，孙宏斌并没有“改名”的计划。

　　他曾公开表示：“除非绿城逼着我改名字，否则为什么改名字？绿城品牌是一定要用的，最好都用绿城的。”

　　老孙认为，要想在上海和苏南竞争，就得坚持用绿城的品牌。融创能够借助绿城的品牌提升自身高端物业能力。合作之后，在项目定位、案名等方面都不会做出更改，项目运营团队依然由绿城来运营。

　　对此，有业内人士表示，绿城一直在强调代建模式，而眼前的融创又想转型做美式投资商，两家企业刚好一拍即合。

　　“孙宏斌现在更多的是希望借助大开发商的知名品牌以及成熟团队来快速扩大自身实力。”该人士如是说。

　　顺驰的总结

　　相比六年前因资金链问题倒下的顺驰，眼下融创的逻辑显得更为成熟清晰，此时的转变或许包含着孙宏斌对过去的总结。

　　彼时的顺驰也有过不少合作项目，但当时孙宏斌与人合作的出发点在于“找钱”，用自己的品牌去赌。

　　孙宏斌不久之前曾回忆称，当年顺驰就是资金吃紧，但管理上其实并没有太多问题。

　　事实上，致使顺驰资金紧张的最大原因则是其不计成本地扩张规模，最直接的体现则是全国范围内的高价拿地举动。

　　翻阅历史资料发现，在2003年8月到2004年4月间，顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春、无锡等城市获得了10多块土地。

　　经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰手中储备的土地面积瞬间就达到1200万平方米，其中长三角就占了400万平方米。

　　在一年之内，顺驰从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展为8000人。

　　在这样快速发展的同时，顺驰也在承受着高土地成本、高人力成本以及高财务费用所带来的重压。

　　顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨。

　　与此同时，其内部管理也出现不少问题。这与孙宏斌彼时大胆起用新人有关，在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，这些年轻员工急剧膨胀，使内部成本核算形同虚设，缺少监管。

　　如今的孙宏斌似乎更愿意与人合作，借用大开发商的成熟团队，通过轻资产模式，减少开支，避免无限放大管理团队带来的风险。