传合肥1912街区走向“撤场” 看金大地运营权变更背后

　　7月12日，“金大地·1912还是金大地·1912，以后街区的运营方将由我们担任，南京一九一二担当顾问方。街区将进一步调整定位。”安徽金大地商业管理公司总经理王辉在媒体恳谈会中正式声明，就此，1912“撤场事件”尘埃落定。

　　同时，合肥一九一二商业管理公司方面回应：合肥一九一二商业管理公司将不再担任运营管理方，金大地·1912街区由安徽金大地商业管理有限公司主导操作。

　　前段时间网友爆料：“合肥的1912街区因为生意冷清、没有人气，意欲退出合肥，街区将面临新东家”，而此双方的回应，算是对1912“撤场事件”传言有了一个明确的交代。

1912商业街

　　运营权变更后，金大地·1912还会是1912吗?酒吧街又将如何再定位?而类似1912商业街这种街区商铺在合肥市场到底是什么状况?这种街区商铺是如何运营的?随着投资客向商业市场回流，这种街区商铺值不值得投资，投资时又应该注意些什么?本期《房地产报道》核心，从金大地·1912 事件说开，带你读懂街区商铺。

　　金大地·1912商业街合作双方中途变更经营权

　　回应：不是“撤场” 是“街区再定位”

　　“金大地·1912商业街的运营管理方将由安徽金大地商业管理公司担任，原南京一九一二商业公司将继续担任该项目顾问方。”7月12日，安徽金大地商业管理公司召开媒体恳谈会，总经理王辉正式声明。

　　声明发出前有消息传：“南京1912酒吧街可能撤场，合肥1912酒吧街将面临新东家接手……”这一传言让开街近一年的酒吧街利益关注者多少有些措手不及。7月11日前，当事人双方均未正面声明，外界猜测纷起。记者第一时间采访双方工作人员，双方也就此事首次正面回应。

　　双方回应

　　“瞎扯，没有(撤场)这件事!”

　　1912还是1912 团队撤换实为街区再定位

　　“南京1912酒吧街或将撤场，金大地·1912将有新东家接手。”这一消息传出之后，记者第一时间联系了安徽金大地商业管理公司总经理王辉求证。

　　“瞎扯，没有(撤场)这件事!我也在网上看到这个帖子，事实不是那样。我们仅仅是合作方式发生了变化，现在由安徽金大地商业管理公司担当街区的运营管理工作，团队已经在组建中。”金大地商业管理公司总经理王辉听到记者询问后说道。

1912商业街实拍景

　　“金大地一直对1912酒吧街抱有很大的希望，由于南京一九一二集团内部股东的变更，管理团队的频繁更换，使得整个街区始终没有达到预期的要求。南京1912 作为一个跨省的项目，在项目整体的后期推广乏力，定位偏差，与安徽文化有冲突;而金大地对安徽市场更加熟悉，资金运作比较流畅，开发定位将由原本的酒吧街转变为旅游、文化、餐饮的综合性街区。开业后双方经营理念出现差异，现在合作方式发生了变化，但合作关系存在。后期将由金大地商业管理公司进行管理，而南京一九一二商业管理公司担当顾问方。1912退场指的是管理团队的撤换，南京派过来的团队撤回，由金大地这边接手运营，整个街区也将会用1912这个名字。业态没有影响，我们跟街区商户也就这个事件进行过交流和沟通。”王辉对这次撤场的传言进行解释。

　　同时，记者采访合肥一九一二商业管理公司的策划部经理余宏兰，她表示，根据双方高层的沟通，她两周前就接到通知，合肥一九一二商业管理公司将不负责金大地·1912酒吧街的运营管理工作。未来1912酒吧街区将由安徽金大地商业管理公司接手，包括她在内的原南京1912商业管理公司的工作人员将于下周回南京总部，其他部分合肥招的工作人员将由金大地一方进行洽谈。

　　事件回放

　　传言1912商业街由“冷场”走向“撤场”

　　实为安徽金大地商业管理公司转为运营方

　　“金大地·1912运营情况不好，多家酒吧未能正常营业，整条街区运营力度不够，商业气息不够旺盛等，长时间的经营不善导致了散场的结局……同时整条街区将由新东家接手，街区或将面临休业的悲观前景。”某家网站报道此消息之后，多家媒体转载报道。同时业内传出小道消息，原金大地·1912的商业管理公司合肥一九一二商业管理公司全部撤场。瞬间，合肥的商业不动产业内产生了不小的震动，1912撤场的消息似乎已经成为事实。

1912商业街

　　金大地·1912双方原定的12年长期合作，由于什么原因出现中途撤场的现象?如果发生撤场现象，已经开业营业的街区将面临怎样的调整?如果有新东家接手，推广了近两年的“金大地·1912”会不会面临更名的结局?作为合肥“141”工程中引进的重点招商项目的金大地·1912酒吧街成为业内的焦点。一连串问题萦绕在关注者脑海中。

　　“街区还在正常营业，没有撤场的现象，街区还保持金大地·1912的推广案名，只是管理方有所调整。之前由合肥一九一二商业管理公司担纲项目的运营推广，如今所有的工作由安徽金大地商业管理公司接收，合肥一九一二商业管理公司担当项目全程运营顾问。”7月11日，记者和双方确定消息准确性时，双方相关工作人员均表示。在这之前，金大地·1912酒吧街的商业管理公司合肥一九一二商业管理公司、金大地·1912投资商安徽金大地集团的双方负责人始终没有发表相关声明。

　　链接

　　金大地·1912酒吧街双方合作始末

　　2010年2月

　　安徽金大地集团和南京一九一二商业管理公司签订正式租赁合同，合肥首个文化地产面世

　　2010年4月

　　安徽金大地项目开始立项

　　2010年12月

　　首批入驻商家品牌发布会召开，金大地·1912项目首次展示在市民面前

　　2011年9月28日

　　金大地·1912酒吧街正式开街

　　2011年12月23日

　　圣诞节期间街区因消防事件险遭封街

　　2011年底

　　双方进行了四次合作模式的谈判工作 ，未果

　　2012年5月

　　双方再次商谈合作模式，确定经营权变更事件

　　2012年7月12日

　　安徽金大地商业管理公司对媒体正式声明接管1912街区

　　从酒吧街到含旅游、文化、餐饮等的综合性街区

　　1912酒吧街换身“新装” 重新起航

　　经历这一次合作方式的变化，开街近一年的金大地·1912商业街的运营权再次回到安徽金大地商业管理公司手中。而金大地·1912酒吧街作为合肥首个引进的夜生活经济街区，随着街区的功能性的不断提升，也开始由特色酒吧街转向综合性街区。金大地商业管理公司接手之后，将会在哪些方面对酒吧街做出改变?又会有怎样的特色街区展现?记者带来第一手独家修改方案为您提前揭晓。

　　定位 酒吧街区转变为综合性街区

　　王辉在媒体对接会中表示，原本的1912酒吧街仅仅是一条以酒吧为主要经营业态的商业街，属于夜生活经济模式，这样经营时间有限制，也不符合金大地·1912前期作为合肥市文化旅游街区的定位，所以后期将打造成合肥第一个集餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游及文化为一体的综合性商业街区。

1912出租率

　　金大地·1912将由现在的酒吧特色街区转型为综合性街区，消费者在白天也可以在这边消费游玩。同时为了增加街区的特色性和唯一性，在街区的整体的外在形态风格上，将增设特色雕塑，小品及软景设施及可玩可逛可拍照留念的陈列。为了拉长街区现有经营时间，充分挖掘街区商业价值，增加文化休闲功能，即将面市的金大地·1912商业街将增加非遗文化表演、民俗体验、手工制品销售、黄梅戏表演、地方特色旅游纪念品制作、销售、艺术策展等。同时作为合肥市未来的一个旅游景点，增加徽文化和地方元素也是必不可少的。在街区中的小戏台将增设特色茶楼、引进天仙配黄梅戏剧院、原创艺术品超市、农居民居陈列等区域，使街区在徽风古韵的大框架下，拥有更多具有合肥唯一性和不可复制性的商业业态。

　　运营 运营理念不变 年底初步面市

　　街区的运营依旧采用只租不售的运营模式。对于商家有一定的年限的免租的优惠政策，但是随着街区的整体运营情况的好转，暂定以每年5%的水平进行递增，采用浮动租金的租金管理方式。此次金大地·1912管理方发生变更之后，南京一九一二商业管理公司将担当整个街区的运营管理顾问，同时输出品牌和项目的战略指导。

　　这个街区的调整计划已经全部出炉，目前一些软景的设计小品已经开始在小区进行布置，大型的景观配置已经投入使用。同时，为了更好地突出综合性街区的特色，很多店面的业态需要补充和增强。据王辉介绍，整个街区预计将于今年年底初步面市。同时，在街区的调整期间，所有的商家不会出现休业现象，同时将不定期举行大型互动活动增加街区的人气和影响力。所以在这半年的时间里，市民周末来这里逛逛，都有可能遇见一场热闹非凡的表演。

　　商业业态新调整

　　A、 B两个街区 有特色小吃也有商务餐饮

　　金大地·1912商业街的商业业态在安徽金大地商业管理公司接手后，进行了全新的规划。根据地块的特点，将街区分为A、B两个街区。并进一步对A区和B区业态进行了升级。

繁华的1912商业街

　　其中A区规划为大众化消费区：在这里，主要定位是集聚人气的美食休闲场所。并在街区内设有小百货亭、饰品亭、工艺品亭、纪念品亭等，同时增设地方特色小吃的外摆位，将收集安徽各地方特色美食为主，价格适中，就算什么都不买，来这边逛逛也能边走边吃各地特色小吃。同时街区沿线的百货工艺品外摆位，遍布主街和次街的各个角落。逛街的同时也能了解各地的风俗民情。

　　相对A区而言，B区规划定位则是商务餐饮、品质文化的高端消费区：注重格调和品质、营造厚重感和文化氛围。还增设文化艺术品超市、非遗文化及徽文化展览区、戏曲观赏厅。

　　街区景观新设计

　　从相遇到相伴 爱的罗曼史主题艺术景观

　　街区的艺术景观设计改造方案中提出爱的罗曼史主题公共艺术设计。从A区到B区，分为相遇、相恋、相守、相别、相盼、相伴。中间点缀有徽骆驼、爱之村、戏曲文化墙等特色景观小品。整条街区从艺术景观设计方面开始统一规划，使消费者在街区游玩时导示功能更强。街区的定位以爱情为主题。在不同的位置摆放专门设计的艺术品。游客在游玩和消费的过程中，甚至坐在街区内的街道上，都可以看见一对铜制的牵手恋人头像，无处不体现一种浪漫感。

　　此外，在街区的主街、次街及巷道上增设室外餐饮座和凉亭等设施。街区增添设置了戏曲文化墙等墙面，未来将适当增加具有“合肥老照片”感觉的墙面雕塑或新型艺术表现方式。街区的墙面、街角增加有意味的文化味雕塑及景观小品。对街区内电表箱、燃气箱等公共用品也进行了景观上的处理。据称，在未来的金大地·1912商业街，无论是主街、次街、巷道内及墙面都不会有空白点，各种形状的装饰物都将在不经意的一角出现。

　　文化功能新增进

　　增加天仙配黄梅戏剧院和源泉博物馆

　　在各大城市中，深藏了城市文化脉络的根源和聚集城市艺术文化新锐的地方必然是各地的博物馆或者艺术城。在金大地·1912街区在重新规划时，最大的亮点是增加了艺术博物馆的功能分区，同时在地下室引进自创艺术品超市及金大地源泉博物馆等，这个 “艺术超市”是专门销售艺术作品的大众化的经营场所，艺术超市的运营方式为自营;让更多的艺术从业者有一个良好的展示平台，运营管理方定期会为艺术品提供展会或者为优秀的店主办个人艺术品展。推广安徽本土的艺术作品，使其成为街区的一个特色旅游景点。在艺术超市中，销售的艺术品多数以独一无二的原创性为基本原则，是附带艺术家的亲笔签名的非工业复制品。“金大地源泉博物馆”的运营方式为整体招商租赁，在徽州文化基础上，陈列饱含徽州风情的稀有物件，深化街区的文化主题。

　　同时为进一步挖掘本地的文化，也融入了户外摆设的零售摊点。利用古戏台，同时在B区搭建天仙配黄梅戏剧院。增加戏曲表演，如黄梅戏、小刀戏等安徽地方戏曲。相声、京剧等一系列中国本土艺术形式皆可在此表演，或请民间艺术家在此做专场演出。

　　金大地·1912商业街经营权变更的背后

　　街区商铺新发展 业态经营多样化

　　合肥一九一二商业管理有限公司退出经营后，整个金大地·1912商业街的经营理念也会发生改变。后期，一个不同的金大地·1912街区将会呈现给市民。那么，目前合肥市场上，除了金大地·1912，还有哪些街区商业，它们的整体状况如何?各街区目前的运营状况和周边人气以及管理模式又是怎样?

　　全景·合肥现状

　　尚未形成大规模街区 未来竞争更激烈

　　“合肥市场上的商业经历了从门面房发展到商业街的过程，目前已经发展到一个新的阶段，后期业态的种类也会越来越多，竞争也会越来越激烈。而这些商业街区，一般都会以主题创意的形式出现，能够引领目前的市场潮流。”苏美营销策划有限公司总经理葛百会告诉记者。

　　而前深圳万科商业操盘手，现深圳仲华行商业地产​顾问有限公司总经理唐瑾先生也表示：“街区商业近两年之所以发展这样迅速，主要还是在于街区商业的体验性。跟一般社区商业和普通商铺不同的是，街区商业把电影院、餐饮等业态很好地融合在一起，给顾客更多的体验和舒适感，同时给很多品牌更多的展示空间，促进区域性消费。”

　　目前合肥市主要的商业街区有金大地·1912、豆瓣汇步行街、老报馆休闲文化广场、明珠广场欧风街、墨荷文化商业街等。从所在区域来看，金大地·1912位于蜀山区黄望潜板块，老报馆休闲文化广场、豆瓣汇也都紧邻老城区的一环核心位置，而明珠广场欧风街则位于经开区发展最为成熟的明珠广场商圈。由此可见，除了墨荷文化商业街以外，合肥大部分商业街基本都集中在四大老城区以及西南板块，主要的业态包括餐饮、娱乐、休闲、购物等。相对其他区域而言，这些地区人流量较大，基础设施也较为完善。从目前的发展阶段来看，金大地·1912开街不久，相关设施等正在进一步完善和规划，尚未开街的豆瓣汇等街区也处于最后的筹备阶段。因此，在未来很长一段时间内，合肥市街区在逐步发展的过程中竞争也会越来越激烈。

　　近景·已开业 均以出租为主 尚未形成自身特色

　　目前已经开业的街区有金大地·1912、老报馆休闲文化广场、明珠广场欧风街等。从现在的规模和发展情况来看，金大地·1912酒吧街的体量最大。记者走访1912街区时发现，除俏江南、星巴克等餐饮休闲类的业态使得白天人流量稍多以外，酒吧等夜间经营业态也分散了一定的人流量。王辉介绍：“目前定位下的金大地·1912酒吧街内酒吧、餐饮等业态偏多，零售业少，缺少排他性和核心的竞争力。”据了解，金大地·1912整个街区对外出租，由安徽金大地商业管理有限公司统一管理，后期会改变定位，从“形”、“神”、“质”三方面增加业态种类，包括特色小吃、文化艺术馆、特色商铺等来进行多方面调整，增加街区核心竞争力。

　　而由原来的安徽日报社旧址改建的老报馆休闲文化广场目前已经发展较为成熟。以苏联建筑为主再加上徽派建筑，使得整个街区有浓重的文化氛围。记者在走访老报馆后，从沿街一位经营烟酒的商铺老板处了解到，该街区所有商铺均为出租，一间沿街的大概四十平方米的商铺，一个月的租金在1万元左右。业态主要以餐饮、休闲为主，有少量酒吧，业态形式比较单一。跟金大地·1912 目前的业态相比，并没有太大的差别，只是在消费层次和体量上有所区别。

　　中景·准备开业 豆瓣汇填市场空白 整体出售统一出租

　　豆瓣汇步行街作为准备开业的街区代表，定位为“小资主题步行街、创意产业聚集区”。“豆瓣汇步行街弥补了市场空白。总共体量有1.35万平方米，形式上融合徽派建筑风格，主要吸引小资、白领等人群。”安徽无限度商业管理有限公司招商二部副总监孙贤鸿说。

　　据了解，该街区分为以创意手工类产品为主的方兴巷子，以时尚服饰等为主要业态的东西瓣街，以特色餐饮为主要业态的魔豆广场三个部分。据孙贤鸿总监介绍，招商工作已经接近尾声，预计九月份开街，“我们街区商铺全部对外出售，卖给投资者，再由无限度商管公司统一出租管理，每年固定返还业主约8%的回报率。”其市场部置业顾问钟梅告诉记者，目前该项目商铺一楼4.5万-6万元/平方米，二楼约4万元/平方米。”这个价格相对于社区商铺或者底商要高出好几倍。

　　记者随机采访了想要租街区商铺的王大姐，“女儿大学毕业想自己创业，就来这边看看租一间商铺，主要做手绘帆布鞋和文化衫。”王大姐的女儿告诉记者，准备租之前做过调查，目前合肥像这种创意类的店铺都独自分布各处，没有形成规模。而孙贤鸿也表示：“我们要做的是把市面上现有的一些特色店铺聚集起来，方便消费者，让他们有的逛、有的选择。”

　　远景·在建中 墨荷文化商业街 景区里的特色街

　　墨荷文化商业街位于合肥北二环和四里河路交会处以北，预计明年5月份开街。记者来到该街区后了解到，墨荷文化商业街是作为墨荷园景区的一部分，以徽派建筑风格为主，是为配合景区人群的消费而建立的一条街区。在样板间，记者看到横梁、立柱都以木质结构为主，横梁和门框上都有传统的雕花。“这个街区前期的定位是打造安徽名小吃一条街，包括一些小商品的售卖，旨在打造徽派旅游文化街区，但是后期可能会做一些改动。目前暂定为租售结合，在业主自营的情况下由合肥墨荷园园林发展有限公司统一管理。”一位负责管理和日常运营的陈先生说道。

　　墨荷文化商业街所处的位置位于二环以外，周边除了兴昌·墨荷名邸项目在售，并没有其他大型的商铺和人流聚集地，就人流量来说并不多。对于后期的客源问题，陈先生说：“这条街就是为后面的墨荷园准备的，以后作为景区的园子开了，只要有人过来观光，客源自然就形成。对于这条街要经营什么，完全由业主自己决定，游客需要什么，就经营什么，对此，我们不做特别要求。”

　　街区商铺运营四模式

　　合肥目前流行“售后返租”

　　目前，合肥城市化进程不断推进，城市商业中心不断出现，越来越多的全新商业街项目面市，定位各有所长，运营方式也有所不同。而商业的运营对于商业未来的发展有着举足轻重的意义。究竟商业运营有哪些模式?这些运营模式又会给街区商业的发展带来怎样的影响?面对这些运营模式，消费者应该怎么选择，记者就有关问题采访了一些经验丰富的商业操盘手，听听他们谈商业模式。

　　只租不售 有利于街区统一运营

　　在全国各地，很多著名的街区商业都选择了只租不售的运营模式。例如上海的新天地，成都的宽窄巷子。这些特色商业街区内的所有店面仅仅对外出租，不对外销售，开发商拥有商业街100%的产权。

　　“考虑到商业运营的统一性和整条商业街区的特色性，很多开发商在做前期定位的时候，已经把后期运营管理的理念全部输入。所有商铺全部自持，统一招商运营，不对外进行出售。这种商业运营模式不仅需要大量资金的投入，还要求开发商有成熟的商业运营经验和雄厚的融资能力。如果没有共同承担风险的投资者，一但资金陷入困难，这条商业街都将面临运营是否继续的问题。”前深圳万科商业操盘手，现深圳仲华行商业地产​顾问有限公司总经理唐瑾先生表示。

　　安徽金大地商业管理公司总经理王辉表示，目前商业不动产市场还在不断的发展中，很多成功的商业街之所以选择这种商业运营模式，很大程度上保证了后期的招商力度和招商品牌，保证了商业街区的前期规划能够更好的实现。从而进一步保证了整条商业街的运营成功率。但是这种商业街运营再好也不会对外买卖，对于投资者来说也只有看着的份。

　　半租半售 自持与销售 采取“三七开”

　　第二种介绍的商业街区的运营模式是“半租半售”。这种运营模式也是开发商和投资客在利益保障之间的一种折中的表现。“半租半售”面临的最大的问题就是比例应该是多少，才是合理，但是目前仍然没有一个定论。很多开发商选择了三七开，30%自持，70%销售，也有个别的达到了“五五开”。

　　深圳仲华行商业地产​顾问有限公司总经理唐瑾谈到，“比例没有固定的模式，这种运营模式在最大程度上缓解了开发运营的资金问题，同时还能进一步保证整个街区的整体定位和整体运营方向。这种比例的调整也有一定的灵活性，比例多少，可以根据招商和运营的进度进一步的调整，降低开发的风险性。这种比例其实也和项目的选址地段和整体定位密不可分。”同时，全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，一般情况下，“五五开”的比例比较少见，如果是项目体量足够大，项目的地理位置优势比较突出的情况下，在分期开发的情况，“五五开”的开发模式也是比较合理的。

　　全部出售 资金回笼快 街区易混乱

　　还有一种运营模式即全部出售。这种商业街区一般不是独立存在，大多出现在大型的城市综合体项目中，因为一般的城市综合体有自己的灵魂商业——购物中心。而在附近的商业街对于整个项目是一个补充和丰富的作用。面对这种“shopping mall街区”的开发模式，街区全部出售，有利于开发商缓解资金压力，更快速地回笼资金。这种全部售出的运营模式大致还分为两种，一种全部对外出售，后期对于商业和商户的运营管理几乎没有，完全依靠商户自己对外承租，很多时候会导致这个商业街区定位不明晰、商业街区运营混乱的格局。

　　深圳仲华行商业地产​顾问有限公司总经理唐瑾先生也提醒购房者：“随着这两年的发展，这种运营模式也在不断调整中，很多开发商首先对于整个街区的商铺进行主力店面的统一招租，然后再对外出租。这种运营模式在一定的程度上弥补了后期商业街区混乱的局面，也使街区在大方向上保持了最初的原有规划，也进一步保证了商业街区的灵活性。”

　　售后返租 返租要看开发商的品牌

　　除以上三种运营模式外，在合肥市场，目前最多出现的还有一种商业街区的运营模式就是“售后返租”的运营模式。所谓售后返租的运营模式，就是整个商业街区在面市之初，全部对外出售，售出之后，开发商再从零散的商户中，把商铺全部返租回来，再进行统一招商，统一运营。投资者自己不直接参与商业街区的承租和运营环节。

　　目前在合肥市商业不动产的市场，这种商业街区的承租一般在5年左右，也有个别商业街在十年到十五年之间。记者家走访各大商业街区是发现，按照5年的承租期限来看，每一年的返租金额也是不一样的。很多在前两年的运营中，对于商户的返租金额在5%。大部分项目的每年返租金额都维持在3-8%之间。

　　这种运营模式现在很普遍，也比较实用，这种运营模式在一定程度上保证了商户的收益率，因为一个商业街区的成熟，最少需要5年的时间，在运营的前期对商户进行一定的补贴，能更好地保证投资者的利益。朱凌波主任就这个模式产生的效益表示，这一模式对投资者是比较有利的。但是很多实力不够的开发企业，以返租为旗号，实际进行销售期间的价格优惠。最终也没有实际的运营政策，导致最后的返租不能正常兑现，也是常有的事情。

　　怎么选街区商铺?

　　理论+实践 解开街区商铺投资密码

　　“要买街区商铺，我要怎么选?”这是随着投资人群回流商业市场，投资客转向街区商业后的一大疑问。从价格上来说，街区商铺比一般的社区、沿街商铺高出好几倍，对于投资客而言，投资时也会格外小心，需要注意的点也会增加。那么街区商铺好不好?街区商铺怎么选?本报经过采访几位专家和业内人士，从理论和具体实践两个方面，教您如何选街区商铺!

　　解答四大疑惑 教你理论上读懂商铺【理论篇】

　　什么商铺价值高?

　　月租两万开奶茶店，要卖70杯/天，悬!

　　街区商业越来越热门使得投资客也容易盲目，对于一个街区商铺到底适不适合投资，不能简单地用价格来衡量。街区商铺的价值应该由地价和业态两部分共同决定。那么到底应该怎样判断这种商铺到底值不值得投资?苏美营销策划有限公司总经理葛百会告诉投资客一种倒推的方法：按照铺面价格，即地价，再考虑要经营的业态，综合计算出每年要达到多少营业额才能负担的起这个价格。结果一出来，能不能够投资就一目了然了。

　　以租商铺为例，如果一间商铺每月租金在两万元，以奶茶为主要经营内容。假设奶茶10元一杯，不算水电等成本，那么一个月至少要卖2000杯奶茶才能保得住租金，具体到每天，算下来每天要卖70杯。这样一来就能算的出来这件商铺值不值得你投资。对于一个小小的奶茶店而言，如果不是品牌或者连锁，一天70杯的量，非常困难。对于买商铺而言，同样的道理也可以计算。

　　升值空间怎么看?

　　看布局、看唯一性、看人流量

　　一个街区商铺未来的升值空间仅仅从某一个方面来看是无法估量的，主要表现为三点：首先，看业态的布局是否合理关系到人流量的聚散。以金大地·1912的井字鱼骨状动线布局来讲，虽然内部有多个交会点，但是这种布局把客源都分散在各个网格中，难以聚拢，这样一来就分流了整体的人气。其次，看定位是否具有唯一性。安徽无限度商业管理有限公司招商二部副总监孙贤鸿说：“定位的唯一性指的是该街区的经营得是否有特色，能否对周边甚至更远区域的消费人群形成核心吸引力，且有不可取代的地位。如果在一片区域内有同样定位街区出现，开始时客源或许因为新鲜感和好奇心而到这里聚拢，但若自身有没有特色，势必造成客源分散和回流，长远发展会产生消极的影响。”最后，看周边人流量是否能满足商铺要求。对于街区而言，人流量即客源非常重要。如果周边的人群都不能满足商铺对人流量的需求，那么想吸引更远区域的客源来保证自身的经营则是难上加难。

　　租金怎么算?

　　100万购50平 若20%收益 年租为2.5万

　　如果要说哪些因素在影响着商铺价格，无非是地段、业态、周边人气等，那么，在购买街区商铺以后，业主应该如何决定租金?可以根据同地段的商铺再加上自身体量来定。要看周边是否有成熟的消费区，人流量是否够多，还有该区域的发展前景，是否有大型的市政规划行为，例如地铁轻轨和高架等，这些都是要综合考虑的因素。

　　记者采访了合肥市周谷堆农产品批发市场几家商户，他们告诉记者一个一般行业内常用的租金的定价方法。即:商铺年租金 = 预期利润 / 预期收益年限，预期利润=商铺总价*预期收益率。

　　具体举例来说，如果以100万元购得一间50平方米的商铺，假设业主预计第八年达到总房款20%的收益率，那么到第八年，就应该有100万*20%=20万元的租金收入。假设每年的租金为A，那么就可以得出，A=20万 / 8，得出A=2.5万元，那么业主这间商铺每年的租金为2.5万元，具体到平方米租金为5000元，即可在第八年达到总房款20%的收益率。

　　如何算投资回报率?

　　50万买商铺 租金5000 年回报率为12%

　　街区商铺作为一种资产固化的投资，是众多投资行为中较稳定的一种投资手段。一般来说投资周期都是在8年左右，应该从第8年开始盈利，如果从第8年还不能盈利，投资的风险将会加大。而一般的年投资回报率也应该在8%左右，那么如何计算这间商铺的投资回报率?

　　据记者了解，商铺投资收益率一般的算法为租金回报率法——租金回报率=月租金*12/总房款(其中，如果不是一次性付清，则要计算首期房款和期房时间内的按揭款)，举例来说，月租金5000元，总房款50万元且一次性付清，那么投资收益率为5000*12/50万元=0.12，即年投资收益率为12%。

　　此外，不能仅仅盯着投资回报率这个数据单一去看。安徽金大地商业管理有限公司总经理王辉说：“随着经济的增长，CPI也在同步增长，投资回报率至少不能低于CPI的增幅。否则，再高的回报率都只是假象。”

　　找到四大看点 教你实战选商铺【实战篇】

　　找主题

　　商界主题够炫 消费者才愿“凑上来”

　　街区最大的特色就是主题明确，有统一的管理模式、经营理念和布局。例如成都宽窄巷子，上海的新天地，都是以创意取胜，主题够炫才能吸引更多的人来这里消费。因此，投资者在投资街区商铺时，要看该街区的定位整体是否明确合理，是否有足够的吸引力。豆瓣汇步行街以“创意产业和小资文化”为主题的文化街区，让消费者一目了然，一眼就能知道这个街区主要经营的方向和内容是什么，从而有目的性的来消费。

　　同样，主题明确了以后，还要想一想这里的体量是否能容纳这一主题。王辉总经理说：“像明珠广场的欧风街，自身体量较小，大概一万多平方，容纳不了作为欧洲风情这一主题所需要的体量。同时，在建造时除了外部建筑体现的欧洲风情以外，在内里并没有很好的展现，所以现在的街区主题不是很明确，没有特色，很难吸引周边人群过来消费。”

　　看业态

　　内外要兼修 独一无二才有“新鲜感”

　　主题是一个街区的框架，主题明确以后，接下来就要看业态。丰富并不断变化的业态对于街区商铺非常重要，但是如果有同类主题同类业态的街区存在，那新鲜感就会大打折扣。因此，投资者需要在事先了解市场，看看市场上是否有这种业态的街区存在，如果存在的话，又有多少家，它的体量会不会自身带来威胁?业态的唯一性和排他性对于街区商业而言，至关重要，这不仅仅是前期业主赚钱的法宝，在未来商铺升值潜力方面也有不可替代的作用。

　　此外，新的街区想要站稳脚跟，除了业态，还可以在外部环境上下功夫，使消费者消费时心情更加愉悦。“内外要兼修”，这也是街区在同类竞争中脱颖而出的一个方法。”“宁国路的酒吧街算的上是一个成熟的街区，对于目前的而消费者来说，一提到酒吧，还是首先想到宁国路，那么新的酒吧街如何取代这种老商圈，不仅要从自身特色上下功夫，周边配套也要全面提高。”葛百会总经理告诉记者，“宁国路酒吧街有个很严重的缺陷是外部环境拥挤，停车位不足，让很多消费者头疼。”

　　挑地段

　　“出身”很重要 地段要与业态搭

　　对于所有的商业项目来说，地段的好坏犹如出身贵贱般，先天性影响了商铺未来的升值潜力，“住宅一般就考虑位置、价格、户型、配套、学区这五个方面，且都是相对固定的，用在任何一个住宅项目都是一样的标准。这就是住宅需求组合的有限性。而对商业而言，需求组合的变化则完全不同。”葛百会总经理表示。

　　如果是餐饮业，一般的模式或者消费心理是先逛街再吃饭。即逛到一半的时候觉得累了就会找餐厅去休息吃饭，然后再逛另外一半，很少有消费者会刚进一条街区就想要休息。因此，对于餐饮业而言，中间的地段才是最好的。再比如小超市、便利店等小型卖场，则是路口处最好最方便。一般不会有人为了一瓶矿泉水或者一包烟而跑到街区的中间甚至是最后面去，往往是走几步发现没有便转到其他地方去购买。所以，在买商铺时，不能以一个死的标准来考虑位置，地段、业态搭不搭，需要具体问题具体分析。

　　前深圳万科商业操盘手，现深圳仲华行商业地产​顾问有限公司总经理唐瑾先生也表示：“街区商铺除了要地段与业态相符以外，像地铁等交通规划、城市规划也与商铺价值也有潜在的影响力。”因此，投资客在选择商铺时，也要注意了解可预见的市政规划。

　　选环境

　　不考虑周边人群 “磁铁”吸附力大减

　　业态能否像磁铁般对周边群体形成吸引力，仅仅考虑自身定位当然不够，定位符不符合周边人群的消费习惯和理念也不能落下。安徽无限度商业管理有限公司招商二部副总监孙贤鸿说：“如果是以潮流时尚为主题的街区，那么周边就应该是大学生、时尚人群的聚集地，而非老年公寓等老年人聚集的场所，再比如像银泰等高消费场所，它周边就应该有高级字楼等办公场所，应该是精英、白领经常出现的地方。”潮流街区就应该热情洋溢，活力四射，而老年公园就应该是安静祥和，节奏缓慢。同样，以墨荷文化商业街为例，如果没有后面的墨荷园景区，相信身处二环以外的这条商业街想要经营起来将会十分的困难。因此，同样的业态，在不同人群周边所产生的市场效应是不一样的。