雅居乐：“清水湾”模式扩张现隐忧 负债率走高

　　清水湾业绩一度占到雅居乐的1/3， 2011年雅居乐开始大面积复制清水湾模式，无疑加速其现金紧张，推高负债率。

　　从去年底以来，停工、退地风波让粤派房企雅居乐忙于“辟谣”。不久前，因朝阳百子湾一地块未缴地价款而被收回，“当事人”系一家同样名为雅居乐的北京房企，此事再度引发外界对于大“雅居乐”的关注。而近日，雅居乐旗下海南清水湾也传言被卷入了一场高尔夫球场违规事件，随后雅居乐忙辟谣称该高尔夫球场不属于雅居乐。

　　事出有因，大手笔扩张旅游地产，均引发外界对于雅居乐的质疑。尤其是海南清水湾的单盘独大让人揣测纷纷。不少业内人士认为，在国内大型房企中，很少有像雅居乐一样依赖海南清水湾单盘的销售来支撑全年业绩，过份依赖清水湾也是雅居乐抗风险的短板。在此情形下，雅居乐开始困境突围，着手一系列的融资，甚至不常降价促销的雅居乐从大本营广东中山市开始降价。

　　单盘“独大”

　　 海南第一海景大盘，1.5万亩占地，12公里海岸线， 2家贵族游艇会，6个超五星酒店，18洞高尔夫球场，亚洲最大游艇码头……雅居乐清水湾位于海南陵水县，那里有绝佳的休闲度假环境。

　　2006年，雅居乐以226元/平方米、10亿元竞得海南陵水县清水湾项目296万平方米地块整体使用权。当时，资产并不雄厚的雅居乐将大半身家投向海南清水湾。

　　“如果你亲自去现场，从机场高速下来的招牌，直到项目现场，你都会感受到清水湾做得很成功，尤其是景观，项目和海景的处理关系。”海南业内人士、中国旅游地产服务集团副总经理王路表示，不管是项目自身品质，还是营销渠道，清水湾都堪称海南甚至全国旅游地产的形象和品牌。

　　有业内人士曾说是海南清水湾成就了雅居乐，此说并不夸张。2009年清水湾一炮打响之后，2010年，雅居乐清水湾搭上“国际旅游岛”快车，当年销售业绩近百亿，这也使雅居乐集团总资产规模大增。而作为重头戏，清水湾业绩一度占到雅居乐的1/3。据雅居乐年报显示，2009年、2010年以及2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，这3年中，雅居乐总体的合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

　　但随着国家房地产调控政策的深化，各地楼市都不可避免受到影响。2011清水湾预计销售目标为100亿元，但最终仅销售72亿元。雅居乐副总裁刘华锡此前称，去年销售与之前的目标相比有所下降，是因为整个市场环境比较苛刻，“但管理层对这个销售目标比较满意”。72亿的业绩相对2010年99亿的业绩，同比下降了27%。清水湾销售业绩下降，直接导致当年雅居乐销售业绩的同比下降。

　　5月10日，刘华锡在2011年度股东大会上表示，海南清水湾项目第一季度销售额超过10亿元，因季节性因素影响，4月销售有所下跌。但美银美林在5月7日下调了雅居乐评级。美银美林称，由于一季度是海南楼市的传统销售旺季，但清水湾项目一季度整体销售额同比还是下降了32%；另外，由于清水湾项目的买家大部分是异地购房者，故首次置业贷款放宽也不能直接惠及该项目销售。

　　6月8日，记者致电雅居乐清水湾销售经理陈俊彦，其表示5月份清水湾销售数据尚未正式对外公布，“具体的情况我也还没看到数据，不好说”。但刘华锡此前表示，随着9、10月份踏入旺季，对完成全年80亿元的目标销售抱有信心，而董事局甚至希望清水湾能超标完成。

　　但中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋认为，清水湾今年80亿的任务在调控未放松、海南市场趋冷的情况下，能否实现还是未知之数。　 

　　复制清水湾

　　创造奇迹的雅居乐2011年开始积极谋划在全国复制清水湾模式。去年雅居乐以1.4亿元取得海南省定安县南丽湖三幅地块，拟发展成为大型休闲养生度假项目；而辽宁辽河口红海滩湿地旅游综合体项目，总投资45亿美元。仅在2011年12月，雅居乐就在中山、广州及海南三地连续拿地，耗资10元以上。雅居乐2011年年报披露，去年全年，新增土地面积高达62.6万平方米。

　　扩张仍在继续。今年3月20日，雅居乐砸下2.7亿元，将“文昌市月亮湾”四幅住宅用地及一幅酒店用地收入囊中。5月8日在重庆以6.96亿元的总价拿下大渡口区商住地。

　　而在今年，云南迎来了旅游地产的高峰期。5月4日，雅居乐地产董事局主席陈卓林造访西双版纳，赢得当地官员盛大欢迎。在云南，雅居乐将投资400亿将西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目。

　　如果说当初清水湾能最终能顺利做大，与海南“国际旅游岛”的便车不无关系，如今雅居乐云南“赶考”，则是瞄准已被批复的《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》。云南将作为全国旅游产业改革发展试点省。

　　一名关注旅游地产的开发商则表达出了对西双版纳的担心，“现在西双版纳聚集了越来越多的房企，项目也前几千上万亩的盖，热闹的让人想起当年炒作海南的时候一样”。

　　杨少锋则认为，清水湾的模式很难复制，过去那种低价拿地的模式已经无法继续了，对于大手笔投资旅游地产，雅居乐应该有所谨慎。他表示，云南和海南的环境差异很大，开发模式和营销模式可以复制，但是包括政策市场环境则很难复制。

　　“在旅游地产的打造上，雅居乐具有先发优势”，但在王路看来，以往雅居乐还是单纯的建房卖房，而相关旅游度假配套较为滞后，而来清水湾买房的人多为投资客，真正用来旅游度假的很少。雅居乐要真正实现清水湾模式扩张的成功，还是要真正做回旅游地产，完善相关旅游度假配套。

　　尽管如此，雅居乐扩张决心不减。“在财务状况稳健的条件下，我们会积极寻求购地机会。”在2011年业绩发布会上，陈卓林称：“计划将在辽宁、云南及海南等地区买地，同时也会在现有项目周边物色合适的地块。”

　　负债率走高

　　雅居乐接连大手笔投入旅游地产，无疑加速其现金流紧张，推高负债率。据其年报显示，截至2011年底其净负债比率为68%，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。公司一年到期的负债较2010年增加了45.56%。银行贷款总额达到了近114亿， 1年内到期贷款就有50.6亿。

　　知名券商瑞信在雅居乐发布年报后表示，即使大力削减资本开支，雅居乐负债比率仍然上升。而申银万国的研报给出的数据更为详细，其称雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元，据其测算，雅居乐今年若实现315亿元的合约销售，现金回笼率保持70%水平，现金流也很难支持庞大的资本开支，年底现金水平或降至20亿元。

　　“现在的负债率确实比我们的目标高了一些，因此，今年在投资方面趋于保守。”陈卓林在业绩会上表示，“目标就是要把负债率降下去”。在此压力下，雅居乐在融资上也开始加大力度。今年以来的短短两个月，雅居乐已经连续获得3笔融资。

　　陈卓林还透露：“至于其他的融资方面，我们要适应市场和时间，适时通过不同的渠道进行融资。”业内人士认为，雅居乐在今年还会有其他融资动作。

　　在王路看来，雅居乐对于现金回流要求十分高，这样造成一定短板。他认为，未来做旅游地产两类企业相对更有优势，第一种是像中粮这样的对于现今回流要求不高的大型国企，另一种是像万达这样资金雄厚而且产业链完善的民企，

　　提振销售信心

　　根据年报，雅居乐2011年销售业绩已经较2010年有所下降，而今年，雅居乐更加保守，将全年销售目标调低至310亿元。花旗发布的研究报告指出，虽今年趋于保守，但在旅游地产日趋激烈的情况下，要达到这一目标仍具挑战性。

　　杨少锋指出，目前雅居乐很明显一个问题是，项目布局过于集中，而且分布在“限政”监控严厉的区域，如广东、海南等地。

　　但据刘华锡公开表示，有信心实现今年310万平方米的销售面积目标，今年已推出一个新盘，之后还将再推10个新盘，按照公司往年的情况，上半年销售约占全年的40%，下半年才是销售高峰期。

　　记者发现，尽管雅居乐每个月销售额保持在20亿波动，但从其销售均价来看，4月份雅居乐合约销售均价9090元/平方米，而今年1月份公司的合约销售均价高达18470元/平方米，4个月内其价格大幅下挫达到50.7%。

　　实际上，此举确系雅居乐以价换量的结果。近日雅居乐高层公开表示，由于公司的土地平均成本较低，大概只占平均售价的12%，如果市场继续低迷，公司仍有降价的空间。

　　6月1日，雅居乐公布广东中山六盘75折优惠后，引起当地的极大关注，6个参与优惠的项目中，以雅居乐新城3806元/平米的起价最低，其他项目起价普遍在“4字头”。

　　此外，为提振销售，雅居乐亦将在产品结构上进行调整。据陈俊彦透露，以往海南清水湾主要面向较高收入阶层，在今年第三季度，清水湾项目会有中小户型推出，从而使产品结构更合理。