雅居乐集团两难：海南区域收入腰斩，400亿短债压顶

　　海南市场收入腰斩，成为雅居乐集团2019年毛利下降的重要原因之一。

　　自2017年以来，海南市场受当地一系列房地产调控影响，曾经的公司收入顶梁柱，暂时是靠不住了。

　　更棘手的是，公司短期债务早已压顶。按照公司披露的现有资金量，尚不能覆盖400多亿元短期债务。及时偿债、摆脱对海南市场的依赖，是公司亟待解决的难题。

　　超400亿短债压顶

　　2019年，雅居乐集团（03383.HK）再次冲破千亿销售规模，实现销售额1179.7亿元，营业收入602.39亿元，归母净利润75.12亿元，同比分别增长14.9%、7.29%和5.43%。

　　即便业绩向好，这家曾经的“华南五虎”之一，仍然要面临资金链紧绷的局面。

　　按照公司年报披露的信息显示，截至2019年末，公司在手现金及现金等价物为335.51亿元，在1年内需要偿还的短期借款为422.97亿元，尚不能完全覆盖短期债务状况。

　　早在2018年，公司资金紧缺的状况就已经发出危险信号：当年末现金及现金等价物为357.76亿元，勉强覆盖短期借款353.33亿元。

　　在手资金严重不足，短期债务高企，已让公司火烧眉毛。

　　斑马消费梳理发现，2019年末，公司现金及现金等价物总金额同比下降6.22%，同期，短期债务却增加69.64亿元，相当于增长19.71%。

　　从债务结构来看，公司几乎用尽了资本市场或其他融资渠道和方式，对银行借款、优先票据和公司债券等各种融资渠道都不放过。

　　截至2019年底，公司总借款966.70亿元，其中银行借款及其他借款678.62亿元。

　　这也给公司带来较高利息支出，在公司的利息开支中，银行借款、银团贷款以及其他借款一项须支付的融资成本较大。2019年，仅这一项利息支出高达49.66亿元，同比增加13.94亿元，相当于增长39.03%。

　　位居利息支出第二的是优先票据利息支出合计12.44亿元，同比增长114.85%。

　　不过，经过公司利息资本化处理后，公司总利息开支仅25.30亿元，同比下降7.80%。

　　年报数据显示，2019年底，公司负债总额2078.95亿元，同比增长18.5%。最近几年，公司资产负债率呈现上升趋势，从2016年的66.5%增至2019年的76.1%。

　　为及时偿还旧债，公司通常采用发行永久资本证券的方式。2019年上半年，公司发行两笔永久资本证券，合计7亿美元，以置换2013年发行的永久资本证券；在同年下半年，又陆续发行两笔合计7亿美元永久资本证券，以对债务进行再融资。正是及时偿还和置换旧债，公司的利润才不至于大幅跳水。

　　2019年，公司实际借款利率为7.1%，较上年增加0.61个百分点。

　　海南收入腰斩

　　2019年，国内房地产企业迎来“限价”，且在土地及融资成本因素逐渐加大的影响下，大多数房地产企业的利润空间纷纷被压缩。

　　雅居乐集团也受其影响，2019年，公司实现毛利额183.58亿元，同比下降25.60%，为近5年来首次下降。

　　公司董事局主席兼总裁陈卓林认为，这主要来自海南市场高毛利率项目减少，导致公司整体毛利水平被拉低，再就是国内房地产行业的影响。

　　陈卓林提到的海南市场，一直是公司依赖的市场。公司副总裁潘智勇对外称，2019年，海南区域的收入不到40亿元，2018年收入则有113亿元。

　　海南市场收入被腰斩，公司在海南的土地储备规模仍有487.87万平方米，可售货值超过千亿元。

　　公司在海南区域的拿地已经停滞，斑马消费查询年报发现，2018年至2019年，公司在海南当地鲜有拿地。

　　虽然在2019年海南已经逐渐放松限购政策，公司似乎有意维持海南现有规模，同时，加大对大湾区以及全国市场的布局。

　　2019年，公司耗资472亿元、在全国各地拿下42幅土地，新增1090万平方米土地面积（建筑面积）。

　　从拿地城市来看，公司倾向在大湾区大量收储，在大湾区的惠州、中山及江门等6座城市，合计拿地201.96万平方米，占新增土地储备总量的18.53%。

　　截至2019年底，公司在大湾区土地储备建筑面积834万平方米，占公司土地储备总量的21%。

　　除此之外，公司的拿地行动遍及华东、华中及华北，甚至西进重庆和成都等城市。