北京西单商圈的混沌商业格局渐明 新一轮蜕变正上演

　　在北京建设国际商贸中心的道路上，西单、王府井、前门商业街是实现这一目标的基石。与王府井和前门动作频频相比，西单商业街特色鲜明、发展相对成熟走得较为稳健。在业内人士看来，随着老佛爷百货和西单欢乐城等重磅项目的相继入市，西单商业街将迎来历史上的第三波建设高潮。不过这次升级，也引发了业界对商业项目该如何立足西单的疑问。

　　从业态补充到替换升级

　　2007年底大悦城开业至今，西单已有近5年时间未迎来新的商业项目入驻，而巴黎老佛爷百货不仅让西单在时隔5年后迎来新店开业，更以高端奢侈品的定位引领着西单商业街的升级。

　　此外，位于西单北大街西侧的西单欢乐城在被中粮置地输出管理后，也将与大悦城一起丰富西单商圈的品牌和业态。虽然同样汇集高端品牌旗舰店，但与老佛爷不同的是，欢乐城主打“新奇的娱乐休闲主题MALL”，更突出个性和文化。

　　与此前两次新店入驻不同的是，西单商圈的此次调整从以往的“业态补充式”调整，转为“替换式”调整。因为在新店进入的同时，百骏明光百货和原西单时代广场的商业租户选择了撤出西单商圈。有业内人士认为，这或许会成为西单商圈进入新发展阶段的标志。

　　“第一次是中友、君太等时尚百货入驻；第二次是大悦城购物中心业态进入；而第三次则是国际高端零售商为西单商圈带来的商业升级。” 地产运营服务机构睿意德执行董事张家鹏认为，经过明年的升级，西单的定位将趋向高端。

　　西单商业尚未饱和

　　新项目从补充入驻到替换升级的背后，是业界对于西单商圈商业设施趋于饱和的猜测和预期。业界普遍认为，西单在北京三大支柱商圈中发展最完善、特点最鲜明，这意味着留给新项目的发展空间有限。

　　从曾经力图打造高端奢侈百货的百骏方面看，其北侧有将在明年开业的法国高端百货老佛爷；南侧是已经营了14年的精品百货庄胜崇光百货；西侧有金融街购物中心，竞争余地十分有限。也有行业人士认为，西单商圈仍有挖掘空间。

　　张家鹏认为，西单商圈虽然被称为北京最成熟的商圈之一，但实际商业体量也不过几十万平方米，仅是其他新兴商圈一个项目的体量。“西单商圈还需要有大体量的商业项目去填补、强化其核心商圈的地位。虽然时尚百货、精品百货领域的竞争压力较大，但在餐饮和休闲业态方面，西单商圈仍有较大的挖掘空间。”

　　该商圈内某百货高管也认为，既然大家纷纷入驻西单商圈，说明西单有足够的吸引力和容量来接纳他们。“不合适的项目遭到了市场的淘汰，并不意味着西单商圈对商业的容量饱和了，只是该项目没有抓到消费者的需求。”该人士表示。

　　京城商业发展回归理性

　　在庄胜百货集团副总裁郑玮庆看来，以西单银座广场和原首都时代广场为代表的“南西单”转为写字楼集群，将对整个商圈产生积极影响。一方面商业零售竞争十分激烈，百货、购物中心业态难有建树；另一方面优质写字楼也将为西单商圈带来大量潜在客群。

　　在北京市去年底发布的《北京市“十二五”时期国际商贸中心建设发展规划》中，首次提出了建设城市标志性商业中心、功能性商业中心、宜居型社区商业三层级商业发展格局。北京市政府将在“十二五”期间，围绕王府井、西单、前门-大栅栏三大商业区，全力打造集中展示北京商业繁荣形象、具有广域辐射力和影响力的城市标志性商业中心。

　　以往，这样的政策信号会带来企业的扎堆入驻，进入“城市标志性商业中心”则意味着企业的身价倍增。但现在的事实是，从企业争相入驻西单商圈，到主动求变放弃百货店改做写字楼，反映出的是零售商对核心商圈的追求开始从盲目变得理性。

　　在零售业内人士看来，西单的发展也是北京商业发展的缩影，企业对西单等核心商圈的战略思路趋于理性，也可以从侧面证明京城商业已经告别盲目跟风时代，回归理性发展之路。

　　新闻现场

　　西单

　　迎来新一波建设高潮

　　周末的西单不出意外的车水马龙。从西单银座中心尚未建成的玻璃房前，走到刚刚撤下围挡的老佛爷百货门前，虽然喧闹依然，但细细看来，西单与几年前有所不同了。

　　最南端的西单银座中心，挥别了曾宣布携300余高端品牌入驻的百骏明光百货，变为写字楼；长安街东南角的北京西长安街88号（原首都时代广场）不仅更名换姓，也关闭了包括和绿寿司、华润Ole"和FAB在内的绝大多数商户；中友百货客流见少，正在推广其旗下的网上购物商城；君太百货刚刚完成迎接新一年的内部装修；民族大世界外边虽然遮着围挡，但小贩仍吆喝得起劲；新一代和华威里随处可见留着齐刘海儿的学生；对面的西单大悦城内人头攒动，100多个品牌集中进行升级调整；西单商场里，既有“北京特色老字号商品展卖”，也有莎莎、fed和ENZO；老佛爷百货已揭开神秘面纱，显示着西方大牌百货集团的淡定与从容。

　　有人说，西单变得多元化，变得更加时尚前卫；也有人说，西单在多品牌的“夹击”下，显得有点杂乱无章，定位模糊。无论如何，这条已经5年没有过太大变化的商业街，正酝酿着新一轮蜕变。