2003-2008 奥运倒计时 北京商业加速蝶变

      编者按：2019年，正值新中国成立70周年历史节点，赢商网全国19城大联动，特别推出《70年城市商业变迁史》大型专题策划，回溯过往70年城市与商业发展脉络，以史为鉴，探路商业与城市结合的更多可能性，最终将汇集成册。

　　2001年7月13日，莫斯科世贸中心大厦，在公布2008年夏季奥运会举办国的国际奥委会第112次全会上，当时任奥委会主席萨马兰奇口中轻轻说出“北京”时，神州大地瞬间为之潮动。

　　刚刚迈入二十一世纪的这一年，大国百年梦想终成现实，北京这座千年城市的历史也被直接改写。

　　伴随着全世界对这场国际盛会的期待，一股“奥运经济”之风吹来，北京商业焕然一新。

　　起点2003 北京沉潜蓄势

　　虽然申奥是在2001年成功，但事实上，奥运效应对于北京商业产生明显影响是从2003年才真正开始。

　　在此期间，有一段历史无法绕过，就是2002年全国遭受了新中国成立以来最为严重的一次传染病疫情——SARS。2003年上半年，全中国正常的生活和商业被全部打乱，尤其是在重点管控的北京，当时最普遍的场景就是——“大街空巷，道路无人，公交空驶，饭馆关门”，对于实体商业来说，这是一个异常艰难的时期。

2003年非典期间的北京超市

　　与非典的作战一直到6月24日才算告一段落，这一天，世界卫生组织宣布解除对北京的旅游警告。在王府井百货大楼门前，一位售货员高兴地张贴出一张庆祝标语，上面只有四个字：“中国真牛！”

　　事实证明中国确实牛，虽然经历了突如其来的意外，但是中国的经济并没有受到太大影响。2003年底国内生产总值增长率达到9.1%，不仅高于前一年，甚至成为了“1997年以来增长最快的年份”。在这种大的向好形势下，北京的经济增长也顺利推进，2003年全市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，经济增长率连续5年保持在10%以上。

　　有了经济增长的提振，更是为了迎接奥运的到来，北京开始大举规划。 一改以往提了几十年的“国家政治、经济、文化中心”的定位，而将未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念。

北京市城市总体规划(2004-2020)

　　新规划还提出了“两轴、两带、多中心”的发展格局。在新的规划格局下，随着新项目的不断开业，北京的商业格局也发生了重大变化。望京中关村，亚运村等区域板块逐渐形成了多个总面积超过西单的商业中心。北京商圈实现了从北向南发展，并且已经延伸至六环线。北京原有商业相对集中的态势正在逐渐向“多中心”的格局发展。

北京商业逐渐向“多中心”格局发展

　　奥运正式进入倒计时，沉潜蓄势的北京可以说是时刻准备着。

　    爆点2007 商业地产项目出现“井喷”

　　申奥一成功，就有相关机构对北京奥运会将给京城带来的直接消费商机进行了预测，结果是540亿，这个数字大约相当于北京市2003年生产总值的六分之一。如此大的一块蛋糕，必然会引得众人争相分食。于是，极为逼近北京奥运会举行的2007年，成为了北京商业地产市场发展历程中里程碑的存在。

　　为了迎接第29届奥运会，诸多商业项目的交付及开业时间都定在了2007年。2007年成为了北京商业地产市场商业面积供应最为集中的年份之一，整体商业零售市场进入了一个新的激烈竞争状态。

　　此时的商业地产项目不光数量上呈现出激增态势，在模式、理念以及背景方面都有非常大的转变及突破。

　　一直以来，北京对于外资的态度始终持极为谨慎的态度，但是正如《北京欢迎你》的歌中所唱：“我家大门常打开，开怀容纳天地”，奥运的到来让这一态度有了很大的转变。2004年商务部发布《外商投资商业领域管理办法》生效，零售业对外资全面开放。数十家百货店和购物中心在奥运会之前涌入北京市场，外资成为了绝对主力。

乐天银泰百货进驻王府井商圈

　　据不完全统计，2007这一年，乐天银泰百货进驻王府井商圈，这是韩国乐天第一次进入北京，也是其第一次进入中国市场；新加坡凯德置业两个项目——西直门嘉茂购物中心、东直门来福士广场前后开业；马来西亚百胜集团加速布局北京；日本永旺开设北京第一家百货；中国香港以“买手”模式为主的连卡佛进驻金融街；新世界百货在北京的彩旋百货、利莹百货相继开业，在此期间，新世界也加速了崇外商圈的形成；中国香港地铁有限公司投资的银座MALL，开创性地实现了地铁商业开发。

　　遗憾的是，一直等待机会进入北京的日本百货巨头伊势丹，在一番声势浩大的声称要进驻西单商圈后，最终却因种种问题错过了进入北京的最佳机会。北京和伊势丹对于彼此来说，都可以算是一颗遗珠。

《北京商报》对伊势丹即将进驻北京进行了大篇幅报道

　　值得一提的是，2007年4月，台湾新光三越和北京华联联手打造的新光天地开业，在当时创下了多个记录，包括吸引24家中国本土在百货公司首立专柜，78个国际品牌在中国与全球推出最新产品，最大的单体百货。这也正是未来“内地百货之王”SKP的雏形。

　　除了在爆点2007年，2008年奥运前后，还有许多项目也陆续进入北京。其中西单大悦城、三里屯太古里、北京apm、银泰中心等优质项目现在基本都成为了其区域的标杆商业。

　　在模式方面，北京商业市场中的大型零售行业项目，从零售模式而言在此之前一直百货占据主导位置，如百盛、SOGO，中友等。而就在临近奥运的这个时期，购物中心成为这批抢滩登陆的项目的主力。新光三越、四季商城、西单MALL等大型项目都以购物中心模式运营。此时的购物中心在北京也经历了初探、发展、繁荣、竞争完整的发展历程，而且逐步奠定了其在商业项目中的主流地位。

购物中心逐渐成为北京商场主流模式

　　随着收入水平的提升，当时的北京人口消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化。蓝色港湾将国外盛行的lifestyle模式率先带入了北京，在当时还一度引发了业界热议。lifestyle确切地说是一种生活体验式购物中心，强调的是休闲中购物，购物中享受。

蓝色港湾将lifestyle的模式带入了北京

　　轨道商业加速发展

　　轨道交通周边历来是商家的必争之地，只要有轨道交通的地方总会出现不同规模的商业地产。

　　北京奥运会筹备期间，为了完善北京奥运会的交通配套建设，同时，根据北京市“十一五”规划，北京大规模发展轨道交通，在兴建地铁和城铁的同时，以轨道交通为核心的商业地产的发展也逐渐形成规模。

　　2003年八通线开通，沿线从“荒凉之地”在短时间内就发展成为沿线拥有家乐福等大型百货超市的新商圈，让这一时期地铁商业的快速发展初见端倪。

　　随着奥运前夕新更多地铁线路的陆续问世，作为长线回报项目的地铁商业乃至地铁物业引发中外商家的进一步争抢。

　　港铁公司以“地铁+物业”的开发模式闻名，是当时全世界范围内罕见的能够通过综合商业盈利的地铁公司。在参与兴建北京地铁4号线之后，香港地铁公司进军内地的方式除了轨道建设又多了一手，此后，港铁公司以每年5000万的租金变银座MALL为自己在内地的商业起点。

　　2007年，地铁五号线的开通运营成为了北京地铁建设史上的一个重要节点。北京地铁五号线被誉为北京南北“黄金”大动脉，5号线上盖以后，沿线商业物业普遍升值10-30%，这也引发了企业对地铁上盖商业的关注。随后，包括贯穿北京北部的地铁10号线等多条轨道交通加紧建设和使用，让地铁上盖商业更进一步成为商业地产不可或缺的角色之一。

       地铁五号线启动了南北“黄金”大动脉

　　小结

　　2008年北京奥运会为北京带来了太多改变，而且这种奥运效应即便是在北京奥运会结束后也依旧存在。因此，北京奥运会之前，北京商业地产的爆发式增长仅仅是一个开始，在此后的时间里，商业地产为这座城市持续带去了更多惊喜。

　　图片来源：

       北京商报；网络

　　参考文献：

　　[1]《北京商报》2006年、2007年过刊；

　　[2]段柄仁.《北京改革开放四十年》.2018-11；

　　[3]陈沁斯.《浅析奥运经济——基于北京奥运会的实证分析》.2019；

　　[4]安增军.刘琳.《北京奥运经济的效应分析》.2008；