北京掀起94亿土拍热浪 中海年内150亿再战帝都与保利落子大兴

　　相比八月份“冷静”状态，北京土地市场在九月份的尾声掀起了一阵波澜。

　　9月25日北京出让的3宗宅地开拍前便受到不少关注，包括南苑石榴庄宅地、瀛海地块以及大兴庞各庄地块。最终3宗地均成功出让，总收金93.9亿元。

　　此前地块挂牌出让时，便吸引了共十家房企参加，包括保利、招商、绿城、金茂+合生、金隅、中海、金融街等，其中战况最激烈的是瀛海地块，共7家房企竞拍，俨然成为本次土拍的焦点。

　　此次出让的3宗地块虽有一定差距，但都颇具故事性。

　　最终，金茂+合生联合体以势在必得的魄力拿下最优质的丰台南苑石榴庄，为本次出让的唯一非限竞房用地，成交价28.2亿，楼面价4.47万元/平方米，溢价率5.6%。

　　该地块位于丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，编号为京土整储挂(丰)[2019]021号，F1住宅混合公建用地。建面2.10万平方米，容积率3，竞得人需代建约1.04万平方米公交设施和300个社会停车位，需建设3000平方米机构养老设施和1000平方米文化设施。

　　从环线位置来看，地块位于南三环到南四环之间，优质性和稀缺性并存。但属性也同样复杂，该地块本身规模并不大，从现有的规划条件看，还包括了很多配建及还建设施，一定程度上增加了开发成本。

　　据了解，该地块南侧即为在建的北京金茂府，二手房挂牌价10万元左右。合硕机构首席分析师郭毅对观点地产新媒体表示，“金茂在此区域内已有客群积累和品牌影响力，且本次与合生联手，是1+1＞2的效应。”

　　从整体的成交情况来看，郭毅认为，“是比较合理的，并未出乎意料”。其中，瀛海地块由中海以32.7亿元摘得，溢价率25.77%；大兴庞各庄地块则由保利33亿元兜底。可见房企拿地依然谨慎，虽然瀛海地块相对溢价率较高，但也并未超出市场预期。

　　中海年内150亿再战帝都

　　地块较好、交通便利的瀛海地块在本次土拍中引来了开发商们的争夺。该地块在开拍前已经收到6次报价，吸引了七家企业和企业联合体报名，分别为金融街、合生、中海、保利、绿城、金隅、首开+建工+金茂。

　　经过30轮的激烈角逐，中海最终胜出，以32.7亿元竞得该地块，溢价率25.77%，楼面价3.24万元/平方米。

　　该宗地大兴瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块，项目四至分别为西至瀛坤路、东至瀛祥路、北至瀛安街、南至瀛永街。地块为限竞房用地，纯住宅，执行90/70限制政策，规定商品住房销售均价不超过5.24万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.77万元/平方米，容积率2.2，建筑规模100,957平方米。地块起价26亿元，楼面起价2.57万/平方米。

　　该地块目前最强的配套为轨道交通，距离地铁8号线瀛海站约900米。另外，其西侧为经适房，北侧是一个回迁房，南侧挨着瀛海镇第一中心小学。从交通、配套条件、生态环境上来说，都具备比较大的优势。

　　据了解，亦庄整个核心区跟瀛海之间的距离很近，包括黄村周边，是限定住宅供应比较集中的板块。郭毅表示，“从区域市场竞争的激烈程度来看，已经相对较高了，竞争压力比较大。”

　　本次抢占瀛海地块，是中海年内在北京拿下的第三宗地块，可见其发力华北的势头依然很猛。

　　7月中旬，中海单枪匹马火战丰台，力退首开联合体、金茂联合体、合生等房企，最终以79.4亿元的价格斩获丰台区造甲村地块，折合楼面地价超过6万元/平方米，溢价率为18.79%。

　　时间退回到2月份，中海以44.4亿元的价格摘得大兴区一宗住宅混合公建用地，地块建设用地面积7.93万平方米，建筑控制规模不大于17.70万平方米。

　　换言之，中海年内斥资156.5亿元，在北京吞下三宗地块。

　　实际上，近年来，中海不断加码华北地区，其在华北地区的销售业绩不断攀升。截至2018年末，中海的土地储备为7010万平方米，其中，中海在华北地区的土地储备为1839万平方米，占所有土储的26.3%，为五大区域之首。

　　目前，华北地区已经成为了中海的“价值高地”。据观点指数此前发布的《2019中国房地产卓越100榜北京地区综合实力10强》显示，中海地产排在第二名，仅次于北京万科。

　　虽然区域竞争压力比较大，但“中海可以用自身的品牌效应，去弥补其在区域的竞争力”，郭毅补充道。

　　时隔两年 保利摘得大兴回炉地

　　本次土拍中，拿地决心最大的莫过于保利了。作为3宗地块唯一全部报价的企业，光保证金就交了17.15亿元。

　　最终，保利以33亿元底价摘得大兴庞各庄地块。该地块相较于前两宗地块地仅有两家企业报名，分别为建工和保利，现场并未进入竞拍环节。

　　该地块为大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块，用地面积88404.401平方米，容积率为2，为限竞房用地，有90/70限制政策，商品住房销售均价不超过4.22万元/平方米，且最高销售单价不得超过4.64万元/平方米。

　　据观点地产新媒体了解，该地块曾于2018年12月29日挂出，为共有产权地块，由于无企业报名流标。时隔8个月，现在转为限竞房重新挂牌出让，地价上涨超过12亿元，售价上涨约一半。

　　该地块流拍又以底价出让，主要是因为处于偏远地段。据了解，该地块西侧是酒店，东侧是绿海路，另外，其西南1.5公里处有一个庞各庄镇工业区垃圾处理中心。该区域位置偏边缘化，且区域配套乏善可陈，甚至有市场人士预测该地块未来降价出售是大概率事件。

　　而郭毅则认为，“地块跟去年的市场前景和购房者的预判不一样，价值预判也不一样了。”目前大兴新机场已经开始投入运营了，且与地块的距离相对较近，未来或将受到区域利好的辐射效应。

　　事实上，保利本次现身北京土拍为人们所意外。自2017年11月，与首开金地联合拿下魏善庄共有产权房地块之后，保利在北京市场再无斩获，且2017年拿的地块也多是联合开发。

　　同一日，保利还以42.37亿元摘佛山禅城旧改地块，折合楼面价11148元/平方米。地块土地面积12.05万平方米（188亩），起价40.26亿元，挤进佛山总价TOP10。

　　保利确实到了土地储备新的关口，近来拿地动作接连不断。

　　于9月3日，保利以14.58亿元底价竞得苏州常熟商住地，楼面价8890元/平方米。次日，保利以3.14亿元竞得广东江门台山一宗商住地，成交楼面价2480元/平方米，溢价率6%。9月19日，保利以35.5亿元拿下广州荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块，折合楼面价4.25万元/平方米，成为荔湾区最高楼面价地块。

　　另外，保利在旧改方面依旧持续发力，先后成为广州天河柯木塱城中村改造项目以及增城中新村城市更新项目合作企业，后者改造面积92公顷，总投资金额约120亿。