花样年潘军：下半年加快销售 争取超额完成全年目标

　　“2012年上半年，外部市场是一个比较艰难的时期，而下半年中国的经济环境仍要在相当长一段时间忍受经济低速运行的压力。”花样年主席、执行董事兼首席执行官潘军于8月17日香港中期业绩会上如此坦言。

　　而面对这样的艰难局面，潘军却似乎并不担心。

　　潘军称，基于对市场环境的判断，2012年下半年公司仍然将保持积极灵活的应对策略，采用更为积极的态度加快销售，争取尽快实现，或者超额完成年度的合同销售目标。

　　2012年上半年，花样年集团共实现合同销售金额约33.51亿元及合同销售面积约38.89万平方米，同比分别减少2%和增加11%。

　　其中，约有16.77亿元和13.81万平方米的销售来自城市综合体项目，同比分别减少14%和8%，约有6.33亿元和11.83万平方米来自精品高档住宅项目的销售，同比分别增长7%和91%。

　　另外，销售物业收取按金总额约44.5亿元，同比增长69.9%，而旗下非房地产开发业务收入，如酒店、社区服务、商业管理服务等，共实现收入1.55亿元，同比增长71.2%。

　　对此，潘军介绍，上半年花样年合同销售额达到33.5亿元，已完全全年销售目标的47%。同时，其指出，上半年平均售价为每平方米8500元至9000元，料下半年将保持。

　　潘军还表示，花样年旗下楼盘目前没有减价的考虑，而今后公司将按照50%商业综合体、50%住宅的策略进行地产项目开发，但下半年仍然将加速销售，“能快推，绝不慢推”。

　　在土地方面，潘军透露，公司下半年会审慎增加土地储备，但在北京、深圳等一二线城市积极寻找高附加值的项目，因毛利率较高。

　　他指出，高附加值的土地包括与产业相关的非主流土地及商业项目用地，如广场及综合体项目，即非住宅项目。

　　被问及会否淡出三、四线城市，潘军强调集团在该地土地储备已足够，目前集中去储存，加上受内地经济放缓影响，当地的购买力下降；而一二线附加值较高的项目，毛利率较高。

　　截止2012年上半年，花样年土地储备总面积为829万平方米，平均土地成本每平方米665元。

　　此外，花样年旗下第一支地产基金目前已经基本完成注册，预计下月将募集资金到位，而未来3-8年，花样年还将加强对旗下精品文化酒店的投入，以此带动文化旅游产业的发展，且未来服务业的发展以轻资产模式为主。

　　“对于未来，花样年将创建以金融为核心驱动，以服务为核心能力，以开发为平台工具，以终端为资源的综合产业发展模式。”潘军如是说。

　　他解释道，基于这四项优势形成花样年，透过城市商业综合体与养老地产的发展，把战略重点重新聚焦在一二线核心城市。透过不同的增值服务内容，为客户带来有趣、有味、有料的生活体验和空间。

　　以下是花样年控股集团2012年中期业绩发布会的现场实录：

　　现场提问：花样年在物业投资收入方面多了239.6%，而代理服务收入降低了57.4%，是不是代表公司现在比较注重物业投资，这个比重会多过代理服务？

　　陈思翰：今年上半年花样年在物业投资、商业以及写字楼等的租金收入约为1.5亿元，较去年同期相比增长71%，确实有比较大幅度的提升，这方面还是会保持一个水平。另外，公司代理服务的总收入是700多万，这个比重不是太大。

　　现场提问：你希望物业投资水平可以到什么样的数字？

　　陈思翰：从今年上半年的成绩可以看出，房地产的产业服务类型的业务和物业管理，都比去年增加了很大的物业量，这也是针对花样年未来的发展而考虑的，不仅仅是房地产板块，产业服务方面都会提高。

　　至于物业投资方面，公司这一两年会保持在一个稳定的水平，短时间内不会扩大很多。

　　现场提问：你们去年派了一定的息，以后派息比例会不会跟去年一样，还是下半年会用于其他方面的发展？

　　潘军：关于整体的派息政策，花样年前两年都有派息，因为现在正在中期，因此，我们会保持一个审慎的态度。至于派息的比例需要董事会讨论，根据公司现金流状况来确定今年年底的派息政策，所以现在无法给与没一个明确答复。

　　另外，下半年花样年会有一些拿地的相关动作，下半年有一些土地在去年就已经锁定了。关于郫县的土地，在6月底就已经获取。还有一些跟现在主导产业相关的高性价比的土地，我们仍会采取积极审慎的态度在下半年寻找机会获取。

　　现场提问：下半年花样年的销售策略是怎样的？今年花样年的销售均价预计是多少，上半年大概是什么水平，有没有减价的策略？

　　陈思翰：在下半年合同销售额中城市综合体占比是50%，有一些产品在过去两三年的商业销售都非常理想，因此会继续保持城市综合体的优势。

　　花样年的项目大部都在核心城市，品牌效应也不错，因此，无论在任何情况下，我们基本上没有很具体减价的一个考虑。而关于销售均价，预计上半年和全年还是保持在85%到90%的水平。

　　现场提问：关于负债率比例，中期负债率是81.6%，增长了4%左右，对此有没有一些减债的策略，还是觉得现在这个水平还可以接受？

　　林锦堂：虽然目前公司的负债率是81.6%，但在不同的行业有不同的模式，房地产行业本身是资金较密集的行业，所以81.6%是否很高，要根据公司的具体情况而定，虽然不是行业的平均水平，但也不是很高，相比去年是有一定的增长。

　　不过，今年与以往有所不同，在重估增值方面，以前是不需要算土地增值税，今年算完以后就会有影响。所以，新的数字出来以后，总资产下降了，不过这只是会计方面的调整，而不是公司层面的调整，所以影响了4%。

　　在现金流方面，公司在整个现金流管理方面还是很谨慎，预计下半年现金流比以前会好一些。因此，在下半年负债率情况会有好转。至于会不会降得很低，现在所有的同行负债率相比去年都有增长，我们也应该会维持在行业的平均水平。

　　现场提问：刚才潘总提到接下来会对高性价比的土地比较关注，那么请问高性价比的土地，在公司看来是怎么理解的？另外，5月份以来土地市场逐渐活跃，地王频频出现。对于下半年的土地市场，公司有什么样的预期？

　　潘总也提到，接下来会把注意力放在一二线城市，花样年会逐渐撤离三四线城市，在这方面公司具体是怎么考虑的，今年在这方面有怎样的安排？

　　潘军：关于高性价比土地，主要指的是一些非主流，跟产业相关的土地。比如说花样年现在已经在开发的香年广场，美年广场等的土地。另外一种就是城市商业综合体的土地，能够带来比较高的附加值，而不是单纯的住宅用地。

　　我们对土地的态度比较审慎，如果没有一些差异性的服务能够给土地带来溢价，应该不会参与这类的土地开发。而且，我们也是坚决反对地王项目的拍卖。

　　事实上，不是花样年主动撤离三四线城市，而是随着中国经济的下行，很多三四线城市由于主导产业不明确，购买力在未来也会持续下降的趋势。再加上现在花样年在一些三四线城市也已经有了比较大的土地储备。所以，我们主要以消化土地存量为主导策略，而不再增加新的土地储备。

　　对于一二线城市，下半年公司会在北京、深圳这些城市寻找更多的土地机会，确保公司高附加值的开发模式，能够给公司带来相对较高的毛利率。

　　现场提问：关于公司上半年竣工面积和下半年的竣工面积差别那么大，一个是2.1万平方米，一个是87万平方米，主要的原因是什么？你们在业绩里面有一句话，集团为了保持稳定审慎的经营基调，计划放缓上半年落成的开发项目，以规避市场最波动的时刻，请问这个原因是什么？

　　陈思翰：关于竣工面积，上半年完成了2.1万平方米，今年还有60多万平方米，这是按年初的计划进行的，而并不是什么原因使其往后推，房地产是有一定的滞后性。

　　提到预售账款超过90天，这主要原因是因为现在银行放贷的时间跟以前有所差异。每一个银行考虑放贷都不同，有的银行时间会比较长，同时每个银行都有贷款额度，当它的额度超过了，就无法贷款给开发商。而预售账款在90天以上有3亿，到目前我们已经收回一大部分，这就是所谓收回信用的问题。

　　现场提问：潘总对金九银十的看法是什么，对比今年第二季度出现的小阳春，你觉得会不会出现量价齐升的情况，集团的推盘量会不会集中在这段时间？

　　另外，关于集团超过90天的预售账同比去年增加超过5倍，达到3亿多，这是为什么？行业内有人预测明年是内房企业毛利率低谷，从去年开始，大家形势不好，开始降价，那么花样年觉得明年毛利率会下跌，或者说有好转的情况出现吗？

　　潘军：二季度确实让所有的开发商都很高兴，但我希望媒体报道时不要那么乐观。现在政府也希望我们采取一种比较务实的态度，在量和价两个方面，大部分开发商还是以保量为主，因此价格上升的趋势不会很高。

　　金九银十是过去的概念，不过，今年为什么会出现二季度的情况，二季度在过去是淡季，一般三、四季度才是旺季。

　　由于政策对房地产市场的影响比较严重，相信全行业都会按照现在既定的计划进行推进。而花样年的策略是能快推绝对不慢推，抓住当前的销售机会进行销售，所有的项目能抢一个月就抢一个月，尽快推向市场检验。

　　关于毛利率的问题，这方面确实面临比较大的压力，业内都知道明年的毛利率会比较低。不过，花样年跟大部分开发商不太一样，我们的产品结构主要是以城市综合体为主，利润率较高的还是传统产品，比如商业，办公楼物业等。而花样年的这部分的比重会更高一点，同时其受政策影响相对比较低，所以在毛利率方面不会有太大的变化。

　　从个别月份来讲，由于刚需产品的比重有所上升，毛利率也在该月份有所表现。不过，总体来说，从全年的表现看，花样年在毛利率这一块还是保持比较稳定的状况。

　　现场提问：刚才提到土地储备有五年的使用量，那么商业和住宅是怎么计划分配的？

　　潘军：现在的土地储备里面，商业综合体50%，普通住宅50%，未来也基本上保持这样的比重，因为这样的一个配比对于业绩增长，包括在利润方面都有好的表现。

　　现场提问：之前提到打算推进基金的计划，现在进展如何？另外，一些酒店业务的部署，公司未来的发展策略是什么？

　　潘军：花样年基金管理公司已经在深圳光明新区正式注册，已基本完成注册工作。现在募集资金情况非常正常，预计下个月会募集到资金。

　　关于酒店业务，目前花样年有四个酒店正式运营，其中有两个酒店是自行管理的，而在成都的酒店则是由香港的龙保酒店管理公司来管理。

　　花样年自己管理的有园系列是未来准备配合花样年关于文化产业做的配套性的品牌，未来公司在精品文化酒店方面会投入一定的精力来发展，不过也不是全部由自己进行投资。

　　而在未来服务产业方面，我们希望是以轻资产的模式，就像房地产基金一样，不会对公司现金流产生压力，而其获得的收益却将远远高于传统房地产的开发模式。

　　所以，花样年将会在未来中长期的时间里继续沿着轻资产的步伐，打造服务平台为核心继续往前推进并发展。