30亿救急与百亿重庆“寻谷” 华侨城资金困境难扩张

　　在上半年出现增收不增利的窘境后，华侨城的扩张步伐却并未停止。

　　日前有报道称，华侨城拟在重庆投资建设“欢乐谷”模式的综合性地产项目，投资总规模将超15亿美元，接近100亿元人民币，目前已进入选址阶段。

　　该报道还提到，华侨城副总裁姚军近期更是率领华侨城项目开发团队去到重庆，对选址进行考察。

　　而对于选址区域，据重庆市外经贸委相关人士透露，华侨城此次考察的两江新区龙兴片区、渝北中央公园、北碚蔡家、江津都有可能成为重庆欢乐谷的落脚之地。

　　重庆百亿“寻谷”

　　其实，华侨城要将欢乐谷落子重庆的消息，两年之前就已经传出。只不过，最近这一项目的进展可能会提速。

　　华侨城董秘倪征在接受记者采访时也坦承，目前公司确实在与重庆方面商谈，但还处于前期的接触和沟通中，项目选址还没有最终确定。

　　同时，华侨城证券事务代表李珂晖之前也提到，公司相关高层曾多次到重庆考察，并针对投资召开多次会议，目前该项目还没有提交到董事会审议，因此无法给出具体的信息。

　　不过，对于是否会最终敲定重庆项目，李珂晖表示存在可能性。而相比华侨城的谨慎态度，重庆方面则显得更为自信。

　　重庆市外经贸委一位负责人表示，重庆早已向华侨城抛出“橄榄枝”，华侨城方面亦表示强烈兴趣，多次前往重庆考察选址，“根据目前双方的接洽，华侨城已有打算落户重庆”。

　　至于华侨城将以何种方式进入，上述负责人表示，从目前接洽的情况来看，极有可能以欢乐谷的模式，落户到北碚蔡家组团，但由于尚未正式签约，这仅是华侨城目前的意向，并不确定其最终选择。

　　对于华侨城欲在重庆投资百亿建欢乐谷的计划，一位分析师表示，这一计划其实早就存在，只是最近可能有一些新动态，但如果最终成行，华侨城也将面临两方面的挑战。

　　具体为，华侨城一是要考虑与成都欢乐谷的同质化竞争问题，因为同属西南地区，且相隔不远，在成都欢乐谷运营已经成熟的情况下，重庆欢乐谷的建设是否必要。如果两者的产品和内容大致趋同，如何实现收益。

　　另一方面，重庆欢乐谷号称会投资近百亿，但即使是滚动开发，前期投入也需一二十亿元，以华侨城如今的财务状况和资金能力，能否顺利完成，也存在很大疑问。

　　资金困境

　　其实，上述分析师的担忧也不无道理，虽然上半年华侨城的营业收入和销售收入都有一定幅度增长，但净利润却反之下滑，财务状况也进一步恶化。

　　据华侨城8月20日发布的中报显示，上半年归属于母公司的净利润10.45亿元，比去年同期下降4.24%。

　　在财务方面，2012年上半年华侨城的资产负债率为71.96%%，负债总额由年初的447亿元上升至483亿元；经营活动产生的现金流量净额为负6.22亿元，相比去年同期负4.7亿元大幅上升86.78%。

　　国泰君安日前的一份研报也指出，华侨城截止6月底的账面现金为62亿，但短借和一年内到期的非流动负债则为88亿，资金压力明显。

　　同时，资产负债率依然处于高位，如果扣除预收账款的66%，华侨城的净负债率高达137%。

　　相关分析师也对记者表示，华侨城的净负债率横向对比，在同行业中绝对处于高水平；即使是纵向对比其自身，这几年华侨城也一直处于高风险水平。

　　“这样的结果就是导致其资金压力巨大，扩张能力受限。”

　　上述分析师还表示，如果华侨城最终确定投入重庆欢乐谷，其资金压力将进一步加剧，因为新项目在前期的投入与营销宣传费用会大增。

　　据华侨城中报显示，今年上半年的销售费用为4.4亿元，比上年同期增加43.59%，其主要原因就是武汉新开园项目和天津等地项目的市场拓展及推广费增加。

　　此外，销售回款不能转化成正现金流，货币支出增加、以及借款繁多也是导致华侨城财务状况恶化的原因。

　　一位分析师就提到，华侨城的预收账款与其销售情况严重不匹配，主要是由于华侨城在房地产销售上以现房为主，这就加大了其资产占有比，导致流动比例较低。

　　存货的持续上升就证明了这一点。截止6月底，华侨城的存货规模达到335.14亿元，相比2011年底历史高位317.37亿元继续上升。

　　多元化融资不畅

　　在资金压力加大、财务状况持续恶化的情况下，华侨城的融资渠道就显得尤为关键。

　　依靠其大股东华侨城集团的强势背景，华侨城在房地产类企业再融资遇阻的大环境下，依然得到了一定支持。

　　8月22日，华侨城集团发行了2012年度第一期超短期融资券。本期超短融券期限120天，发行金额30亿元。

　　对于该笔资金的用途，华侨城集团表示，本期超短期融资券募集资金拟用于补充发行人下属公司华侨城股份的运营资金需求。

　　但由于是仅为120天的超短期债券，对华侨城而言，只能解燃眉之急，不能从根本上改变其财务状况，华侨城自身还需寻求更多的融资途径。

　　事实上，在多元化融资渠道方面，华侨城早有安排，只不过，目前看来并无多大进展。

　　在6月份的一次机构交流会上，华侨城高曾透露，公司准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌。

　　华侨城的具体想法为，拟将欢乐谷的门票收入作为一种资产抵押，利用资产证券化的方式公开发行，此种产品为5年期债券，规模大概是20-30亿元。

　　不过，据相关知情人士透露，华侨城拟将欢乐谷门票融资的事项，目前并无最新进展。

　　另外，华侨城与日本环球影城的合作事项原定于8月份会有结果，但截止目前还是没有进一步消息公布。

　　当初，华侨城之所以会选择与环球影城商谈合作，主要是想改善现阶段过度依赖门票的收入结构，进而走上内涵式增长道路，增加欢乐谷项目的收益，也期许能在一定程度上改善财务状况。

　　但是，这一合作在目前并无最新进展公布的情况下，还有可能无限期拖延下去。

　　一位分析师对记者表示，目前华侨城和环球影城商谈的重点是合作项目的控股权问题，但双方都想争取。华侨城是想在占据自己项目控股权的情况下，得到对方的技术支持；但环球影城在得不到控股权的情况下，也不会将自己提高园区重游率的核心技术出让。

　　如今，在多元化融资渠道不畅、房地产销售增产不增收的情况下，如果仅仅只依靠集团输血，华侨城想改善日益恶化的财务状况，进而寻求扩张或许并不现实。