主力店模式“被神化” 成商业地产项目招商重头戏

　　“主力店的商业效益在当前被放大甚至神化了，其根源在于投资市场的不成熟和盲目性。”近日，北京金网络房地产经纪有限公司成都分公司总经理特别助理王淞跃，就发布的《主力店，被神化了的商业效应》这一研究报告时，对记者表示。

　　新商圈需要主力店

　　主力店即是在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的运营安全起核心引领作用的大型品牌租户。主力店的作用主要体现在对整个商业地产项目的客流吸引、对项目的定位和安全性起到支撑。在区域性的购物中心，大型百货和超市都是当然的主力店。

　　主力店品牌效应高、知名度高、信誉好，有强大的集客能力，更因其有巨大的价值溢出效益，可带动其它次主力店和中小散铺创造销售额和利润的作用。消费者被吸引进入主力店后，通常会光顾其周边的零售店铺，这样就能形成完整的消费链。主力店核心的价值在于提升整体物业价值和价格，为开发商创造更为可观的盈利空间。一旦主力店被引进，散铺的销售价格将由此飙升，住宅物业价格也能得到相应提升。就像万达广场的成功运营，造就了其住宅物业——万达锦华城的价格居高不下，持续热销。

　　报告指出，一个新商圈的形成和发展，需要主力店的强大吸附力来聚集人气。在商业项目的培育期引进主力店，对丰富业态、汇集人流、提升租金等至关重要，引进主力店也就成为商业地产招商的重头戏。

　　主力店模式“被神化”？

　　一个事物总是有它的两面性，久而久之，主力店俨然成为了商业地产的“救世主”。很多商业地产项目在开展招商工作时，如何引入主力店几乎都是重中之重，而就在这个过程中，主力店的作用就被夸大了，也被神化了。

　　“主力店的商业效益在当前被放大甚至神化了，也被众多开发商视为制胜法宝，其根源在于投资市场的不成熟和盲目性。”王淞跃告诉记者，因为大多数投资者缺乏基本专业的投资知识，只能凭着自己所谓的感觉和经验，而被铺天盖地的广告宣传牵着走，过份相信知名商家对物业的价值提升力度。

　　报告指出，如果主力店占的面积过大，其它店铺的数量势必相应减少，会造成商品丰富程度的下降。随着开发商越来越关注商业运作方面的资产价值和未来的价值收益，主力店拓展与开发商项目运营的矛盾也越来越突出。

　　王淞跃认为，主力店是商业项目的心脏、商业核心的引擎，也是最主要的承租商，但随着Mall的不断创新，主力店的弊端也日益凸显。当主力店入住之时，有着诸多苛刻硬性的要求，而且低租金与长租期，则势必牺牲盈利空间并增加后期项目运营风险。一般来讲，主力店在硬件和软件配套要求如：经营面积、地段、层高、进深、柱距、荷载等基本条件上有很苛刻的要求，要满足这些条件，开发商往往要牺牲巨大的赢利空间。

　　店大欺主

　　占据最好的黄金地段，付最低水平的租金，主力店往往是摆出一副客大欺主的强势姿态。报告中指出，主力店最大的缺陷是租金贡献比较低，远远低于市场水平，所以主力店对整个商业地产项目来说，收益难以平衡。其次由于在现实的市场情况下，商业地产集中放量，而客户资源相对较少时，大客户入住时的租赁条件多数都是在起始条件下，通过非公平性谈判而达成的，所以租期长就意味着长期的租金增长率的降低。

　　一个商业项目的整体业态如以主力店为核心，进行规划和定位，容易造成前期规划极其混乱，定位不明确，主题不鲜明，业态配比不合理，吸引力不够，没有更多考虑引进业态的互补性，从而导致产业链条的冲突。很多商业项目前期招商比较成功，大量的商家是引进来了，但消费者往往只是有目的性长期固定在几个主力店消费，而不去其它的店铺进行消费，这就造成整个项目的后期运营陷入困境，主力店的核心带动效应也不可能完全展现。

　　王淞跃在《主力店，被神化了的商业效应》中直言，主力店不是万能的神，目前市场上前期成功引入主力店，而后期经营惨淡的商业项目屡见不鲜。所以对于开发者而言，一定要摈弃假大空的主力店概念，回归到地段效应、回归到产品定位、回归到运营管理水平才是王道。