沈阳新城区商业地产成主力军 小面积商铺日趋紧俏

　　发现市场投资潜力 沈阳新城区商业地产是主力

　　进入8月份，住宅销售市场依然稳步前行，商业地产在近年来成为了投资的一个热门选择，一时间众多商业项目活跃起来，受到市场的狂热追捧。以往投资热点都扎堆传统商圈及金廊沿线的商业地产，从近期的数据中可以看出，一些出现在新城区的商业地产的购买力也开始发力。

　　投资门槛低小户型公寓仍然领跑

　　在商业地产火热的背后，是人们财富梦想和城市升级的交织与融合。面对纷繁的商业地产，如何选择成为了众多投资者的焦点，在这种探索中，也产生了更多的判别方式。

　　投资商业地产，地段的选择一直至关重要。但当前不可忽视的现象是：在城市骨架迅速拓展的大背景下，现有的黄金地段商铺、公寓、写字间高价位，将许多中小投资者拒之门外。而一些现在地段优势不明显、价格相应较低的商铺及公寓等产品，因其未来升值空间大而得到了广大中小投资者的青睐。这也让投资者对于“地段”有了新的定义，从而使商业地产投资走向潜力时代。

　　新城区价值洼地投资漏斗效应明显

　　商业地产的潜力大小，是由多重因素共同组成的，投资者需要从产品的地段、规模、定位、模式等多角度进行考虑。“毫无疑问，城市中心是人流量最为集中、消费最为活跃的区域，特别是随着城市规模的扩大而涌现出的城市新中心，其具备的潜力更大。 ”社会科学院经济研究员张思宁给出了建议。

　　从沈阳的发展来看，迎接“全运会”的到来，浑南新区将成为城市发展的一个新核心，比如万达入住奥体，形成了一个新的商圈，让本来以住宅为主的浑南，商业配套更完善，将形成新的商业、交通、物流、商务中心，其不可比拟的召唤力也催生了一批优质项目。

　　在地段因素之外，打造专业市场，从而引导行业的发展，同样也吸引了大批的投资者。地一大道·首尔新地所出售的商铺主要定位经营时尚服饰，位于于洪区政府旁的润恒城不仅在体量上占据着优势，专业的食品市场定位，更以其独到的定位成为市场的宠儿。

　　投资市场细化温泉地产势头强劲

　　温泉度假地产，带来的不仅是生活乐趣，还有那不断攀升的增值潜力。对于手里资金不太充裕的投资者来说，相对于投资商铺、公寓，很多人都将目光转向了总房款在20万元左右就能购买的，占据稀缺、不可再生资源的温泉度假地产。“旅游旺季到来，许多人为了泡温泉疗养，都会到这租一个月的房子。”一位正在加拿大郡售楼处的看房者说，随着人们对生活质量要求的不断攀升，温泉地产似乎更受市场欢迎，而一些配套设施完善，周围有超市、医院这样简单配套的温泉地产项目，更容易出租和出售，也更具备升值潜力。

　　从整体效果来看，商铺投资回报率确实优于住宅投资。不过，其中的变数很多，并不是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。

　　将住宅低层设计成商铺出售，既可解决低层住宅销售难的问题，价格也高于普通住宅，对开发商来说，算得上是一举多得，但对中小投资者来说，市场风险实在难料。

　　现象

　　“一铺旺三代”之说再度风行

　　在沈城商业地产项目的宣传语中，“一铺旺三代”的说法已沉寂多年。近一年多来，无论是在售楼广告上，还是在售楼小姐的“话术”中，这种表述都被频频借用，并被说得头头是道、活灵活现。

　　当年，“一铺旺三代”这种宣传口号在沈城一度非常“流行”。

　　2003年，总投资十几亿元的沈阳太原街某商业广场项目销售火爆，开发商的广告宣传语中充斥着“以租金养商户”、“一铺旺三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等说法，对业主们的投资决策产生了很大影响。而当年年底和次年年初的两次开业都因客流稀少而尴尬收场。

　　尽管开发商耗资约1.8亿元将300多户商铺全部整体返租，重新对整个商区实行整体规划管理，较好地处理了这一事件，但这也直接导致沈城各大开发商一连数年对“一铺旺三代”等宣传口号避之唯恐不及，生怕引发消费者们的联想。

　　那么，这种说法今天为何能卷土重来，再度令消费者心动？也许，开发商和消费者们并不健忘，只是对沈阳来说，如今的商业地产项目的确是赶上了“天时”和“地利”的好机遇。

　　所谓“天时”，就是一年来的楼市调控政策效果明显，地产投资者不再痴迷商品房投资，转战商业地产成了他们理所当然的选择。所谓“地利”，自然是沈阳商业的快速增长和商业地产的迅猛发展了。

　　顺应这些变化，沈城的商铺销售广告中也再度充斥了 “一铺旺三代”、“超高回报率”等充满诱惑的宣传语。而接受采访的市民也普遍相信：商铺的投资回报率远远大于住宅。对此，业内人士也提出了忠告：“从整体效果来看，商铺投资回报率确实优于住宅投资。不过，其中的变数很多，并不是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。 ”

　　动向

　　小面积商铺日趋紧俏

　　记者咨询多家楼盘了解到，目前热卖的商铺面积大都在200平方米左右，稍小一些的也多在100平方米以上。而且与同地段的住宅相比，商铺每平方米的售价也很高，令许多市民望而却步。

　　如，二环外的某楼盘住宅售价每平方米7000元左右，而底商的价格则是1.7万元起价，且底商的面积为165至270平方米之间；在沈阳金廊上某刚刚开始发售的商铺面积平均为200平方米，起价已高达每平方米3.15万元。

　　“一般而言，购买商铺是需要实力的，普通市民很少能承受得起。 ”对于当前商铺的大面积和高价位，就连沈阳浑南某芒果中介的王经理也觉得建设标准太高了，“正常只想做点小买卖的，购买一个50至80平方米的门市就够用了，如果按浑南地区门市房每平方米1.5万至2万元左右计算，买个这样的小门市房，市民还是能够承受的，面积再大就比较"压人"了。 ”

　　据了解，在有“商铺之城”美誉的香港，最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是取决于租金利益最大化和人流的多少。

　　市场上正在销售的商铺中，小面积的普遍比大面积的好卖、好出租，而临街的门市房（底商）又普遍比商场的内铺更受欢迎。

　　省内房地产专家王先生分析认为：“当前的政策不仅大力扶持中小企业和微型企业创业、发展，也不断出台一些扶持政策扩大就业门路。于是，办企业、搞经营的人多了，对小面积的商铺、门市房的需求也就增加了。 ”

　　而这种对小面积商铺越来越多的客观需求却与某些开发商在商业地产项目上一味求大形成了鲜明的对比。

　　啥样的商铺租金最高

　　许多投资者购买商铺后，并不是自己用来经营，而是打算出租的。那么，在沈阳市众多商圈和网点中，哪儿的商铺租金更高，哪儿的商铺更好出租呢？

　　沈阳市地税部门已经制定出台了 “沈阳城区非居住房屋租赁市场指导租金”标准。根据这一标准，沈阳市三环内六级路段上的商铺租金都有了一个参考价位。其中，太原北街（单号43至85号，双号42至86号）、中街路（单号77号以上，双号94号以上）指导租金标准最高，是一级路段中的甲等：

　　路段 每平方米月租（元）

　　一级甲等 120-140

　　一级乙等 100

　　二级甲等 70-80

　　二级乙等 50-60

　　三级 40-50

　　四级 35-40

　　五级 25-30

　　六级 20-25

　　除了受所临近的路段影响，商铺的出租价位也与其所处的商圈有很大关系。

　　目前，沈阳市比较成熟的商圈多集中于和平区和沈河区，形成了中街商圈、太原街商圈、五爱街商圈、三好街商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中，中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈；五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，而其他商圈则具有区域性较强的特点。

　　有调查资料显示，在这些相对成熟的商圈中，平均每平方米商铺租金由高到低的前5名依次是：中街商圈、太原街商圈、三好街商圈、五爱街商圈和南塔商圈。

　　每个城市都有自己的商圈，而商圈的核心旺铺更是寸土寸金。因此，即便是在同一个商圈中，位置不同的商铺价位也是相差悬殊。比如在沈阳市历史最悠久的商业中心中街商圈，中街步行街上的商铺租金水平竟是朝阳街商铺租金水平的5至10倍；而整体上，主街与副街租金相差3至5倍早已不是什么新鲜事了。再如，太原南街临街商铺的租金一般只有太原北街临街商铺的2/3左右。

　　甚至有些商铺同在一段街路上，只因在道的两侧，价位也相差较大。如三好街东侧临街商铺的租金就比西侧的租金高，文萃路北侧的租金就比南侧的高。想要投资和租房经商的读者一定要调查仔细了。

　　沈阳的房地产市场，如同气温一样热度逐渐上升，近期开盘的几家楼盘，保利上林湾、格林观堂等都出现了热销的态势，在售楼处记者了解到，前来看房的客群基本为沈阳本地人以及来沈阳工作的外地人，买第一套房用来结婚居住，或是购买改善型住房的人较多，从这一点就足以看出，自住型需求产品在销售市场上大放异彩。

　　第一套自住型需求占主导

　　“与去年不一样的是，现在来购买房子的，基本上都是自住型需求的购房者。 ”昨天，市区一家楼盘的销售人员说。

　　这位销售人员说，以往来购买房子的，总不乏一些外地购房者的身影，当然也有一些本地投资者在内。即使是前几年在楼市调控下，还是有一些外地购房者来看盘做投资。“但今年我接待的购房者中，几乎都是本地人或是在沈阳工作的人，很多年轻人都关注70平米—100平米两居室，普遍为了作为婚房使用，还有一些是父母为子女来看婚房的，以往买房投资的消费者更不多见，浙江、广东口音的外地投资者也很少见。 ”

　　改善型住房需求有新动作

　　记者采访浑南一处楼盘的销售经理，同样有这样的体会。他说，我们近期主推的楼盘以130平米以上三居室的户型为主，本以为投资型的购房者会很多，但最近成交的都是本地的刚需购房者，这其中以改善型住房的需求者为主，一部分是婚房的需求者，只有少部分是投资用。

　　或许正是自住型需求占主导，所以开发商在推介一些楼盘时，也强调了楼盘在面积、价格、配套、交通等方面的优势。一家房地产企业的业内人士表示，价格合适的自住型需求还是比较旺盛的，他们现在推广的几套特惠房也比较受欢迎，他们分析了一下，均价便宜、格局科学、房型舒适是最大的原因。

　　另外，也有部分房源被投资者购买，一些业内专家表示，由于投资房产也存在一定的风险，所以投资单价较高、总面积较大的产品所承担的风险更大，所以专家建议要谨慎选择。

　　购买公寓写字间自用者变多

　　面对市场的需求，沈阳的房地产市场上也出现了写字间、公寓等投资产品，但是记者走访了太原街的商业项目泰元中心的陈总，他表示；“购买写字间产品的多半购买者都为自用，在沈阳的高端写字间项目基本上都只租赁不售卖，所以他们家的写字间项目一面市，就吸引了很多公司的老板前来购买。”记者采访了一位正在交款的个体经营者，对于购买写字间的原因，他算了一笔账，以前租写字间费用很高，但是自己购买的话价格和常年租赁的费用持平，而且还拥有使用权，等到以后自己不做了还可以租出去享受丰厚的租金，更划算。

　　从以上的市场情况，不难看出，自用型产品更受市场欢迎，业内专家表示，由于买房的需求都以自用为主，那么购买房子的时候要更注重房子的品质，虽然很多开发商都推出了优惠活动，但要以自己的需求出发，选择品牌及高价比的房源更重要。　　 

　　国家今年进行了三次准备金率的下调、两次降息这些调控政策让住宅市场备受打压，而商业地产市场似乎并未被波及：SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，新政不会波及商业地产市场。相反，更多人认为，商业地产市场将迎来了新机遇：大量资金将流出住宅领域，转入商业地产市场。

　　投资意向大转身

　　王先生是沈阳人，多年来一直在五爱市场做服装生意。2009年，王先生见房价涨得快，生出了买房投资的念头，“朋友都说买房投资稳定、回报高，我这种不懂投资的人买房最保靠了。”王先生说，“去年买了3套小户型，都涨了。我简单算了一下，现在卖了能赚10万元。”王先生还信誓旦旦，要再投资几套房子。

　　没想到，楼市风云突变。“新国四条”、“新国十条”等调控政策出台，“身边一个在北京炒房的朋友说，国家要打压投资投机性购房了。”他说，“据说国家还要出台更严厉的政策，像物业税之类的。虽然我不是贷款买房，但我还是打算最近就把那3套房子卖了。”

　　“朋友还给我支招，说商业地产不受这次调控政策的影响，我可以买公寓、商铺、写字间做投资。”考虑再三，王先生决定把宝押在商业项目身上。

　　百万平供应大考来临

　　“有利好因素，但并非全面利好，”汪辉看待沈阳商业地产市场的走势更为谨慎。“随着商业地产产品供应量的增大，市场竞争将进入白热化。”

　　网上一直流传着一份戴德梁行统计的数字：2009年沈阳商业地产的供应量为34万平，而2010年商业地产的新增供应量将突破139.95万平方米!而这个天文数字还不包括存量供应。由此分析，一直供不应求的商业地产市场极有可能变为供过于求。

　　仅以金廊沿线为例，大型城市综合体项目密集，“最快三五年，沈阳商业地产将出现泛滥的局面，”汪辉分析，“供应量急剧加大，市场竞争必然更激烈。”如何消化市场巨大的供应量?如何保证投资者的收益率?今年，沈阳商业地产市场显然将迎来一场大考。

　　“商业地产市场不同于住宅市场，前者的开发商往往也是运营商。成功的商业地产项目需要开发商有丰富而成功的运营经验，而不仅仅是雄厚的资金实力。”汪辉说。

　　大考之下的“春天”，商业地产市场似乎也就不再那么容易“入夏”了。“宏观调控具有连续性，如果这一轮调控政策没能调控住高房价和投资投机性购房，不排除国家会在5、6月份再出台政策，比如连续加息，”李昂分析，“作为楼市的一部分，住宅和商业地产市场都会受波及。”

　　5月2日，央行宣布从5月10日起将存款准备金率上调0.5%，国家的宏观调控显然还在继续。一面是多重利好，一面是巨大的供应量，一面是紧锣密鼓的宏观调控。“春天”后是“夏天”，还是“倒春寒”?对整个市场来说仍然是既有机遇。而对于投资者来说，选择将更为困难。

　　“2011年开始，在市场竞争的影响下，投资者将从量变向质变转化，”汪辉说，“无论是开发商还是投资者，思路都需要改变了。”

　　商业地产“春天”揭秘

　　商业地产的春天真的来临了吗?在国家调控的背景下，沈阳的商业地产市场又将走向何方?

　　持续热卖市场“断货”

　　前3个月，沈阳房地产市场上热卖的不单单是住宅，商铺、写字间卖得也挺火。联祥置业调查数据显示，今年，沈阳商业地产市场一直呈现供不应求的局面。部分项目甚至开始“惜售”或轮番涨价。像丰瑞威士顿广场、沈阳国际纺织服装城、铁西万达广场等在一季度都已调整了售价，每平涨了几百元到上千元不等。

　　从联祥置业的数据看，很多商业地产项目的产品都选择在2009年集中上市，使得进入2010年以后新品供应后续不足。而从2009年开始，沈阳的商业地产市场就呈现出供不应求的状况。

　　4月开始，国家出台多项政策调控楼市，沈阳的商业地产市场似乎未受多少影响，大部分项目延续了一季度的热卖势头。“和前3个月一样，我们项目的商铺4月卖得也不错，”浑南新区某大型商业项目的售楼员对记者说，“目前还没看出调控政策的影响。”而记者走访的沈阳天地、亿丰时代广场等几个商业项目的销售情况也都不错，像明城新北市项目4个月内已完成了全年销售指标的75%。部分项目由于去年和今年一季度卖得“太好”，4月份甚至出现了无产品可卖的情况。

　　“首先，作为二线城市，沈阳楼市对政策的反应不会像一线城市那么快。”汪辉工作室首席顾问汪辉对记者说，“在政策影响尚未显现的4月份，沈阳市场的供应又不足，继续热卖就在情理之中了。”

　　调控难敌多重利好

　　由此看来，调控新政对沈阳商业地产市场的影响尚未显现。而记者采访的业内人士表示，调控政策对商业地产市场来说其实算是一种利好。“一部分资金将被挤压出住宅市场，转入商业地产市场。”沈阳澜海地产顾问公司总经理李昂分析说，“房产新政后，住宅的投资功能被打压，商业地产产品的投资功能就相对增强了。更主要的是人们对今年通货膨胀的预期，如果没有更好的投资渠道，选择商业地产产品作为不动产保值显然更安全可靠。”

　　这也恰恰是王先生转投商业地产的原因。通胀预期是今年4月前楼市“疯狂”的主要原因之一。“虽然国家不断对楼市进行宏观调控，但通胀预期仍在，投资者仍在寻找投资方向，资金流入商业地产市场是很正常的。”汪辉分析，“另外，沈阳还有多重利好助力楼市，无论是商业地产还是住宅市场。”

　　“从宏观分析，作为二线城市的沈阳，城市化进程正不断加快，政府也一直在拉动内需，这些都是利好因素。”汪辉说，“更为重要的是，沈阳最近的利好实在太多了：沈阳经济区获批，全运会即将举办，地铁一号线即将通车……。这些重大利好不但会吸引周边铁岭、本溪、辽阳等城市的投资者，一线城市甚至境外的投资者也会慕名而来。”而从市场供求上看，今年产品的供应后续不足，也造成了沈阳商业地产投资“春天”的降临。