万达广场主力店沃尔玛日租金1元/㎡ 百盛1.5元/㎡

　　商业地产泡沫骤起，全民参与，泥沙俱下。

　　当前商业地产怪象：言商业地产，必言主力店；若招主力店，首选五百强。这是绝大部分商业地产的开发模式，本无可厚非，但若神话主力店，并且一味好大喜功，必将折戟沉沙，泡沫破裂之时随大江东去……

　　“主力店”并非中国特色式叫法，在国外主力店被称为“anchor stores”，寓意他们像锚一样，牢牢定住商场的形象、定位和价值。另外，主力店知名度高、信誉好，有强大的集客能力，消费者被吸引进入商场后，同时会光顾其周边的零售店铺。当然，这些都是表层的价值，主力店最真实也最根本的价值在于提升整体物业价值，抗风险能力强，租金回报稳定。

　　主力店在当前，乃至未来很长一段时间被神话，还有很重要的一个原因就是投资市场的不成熟。因为大多数投资者并没有专业的投资知识，仅凭着感觉走，一方面轻易相信广告炒作和项目宣传，另一方面盲目相信知名商家，尤其是超市、百货这些主力店对物业的价值提升。造成一旦主力店被引进，散铺的销售价格将由此飙升。久而久之，主力店成为了“救世主”，作用自然被夸大。

　　但主力店租金低，条件苛刻，租期长、租赁期间要求物权不得抵押，不接受多产权物业等要求，都会极大较少购物中心收益，并为后期融资带来枷锁。比如租金，主力店的租金往往是小店铺的1/3甚至1/10：沃尔玛租万达商业广场，租金每平方米每天1元左右，百盛则是1.5元左右。租期可长达10年或15年，且租金递增少。甚至于不少开要求半年至一年的免租期条件，提供装修费用等附加条件，都为购物中心打来很大压力。

　　对于大多数开发商来讲，从主力店对购物中心本身的利弊权衡后，仍然是利大于弊，但从外部条件来看，主力店在侍宠发威，攻城略地之后显现疲态，则是对众多意欲通过主力店模式，开发商业地产的开发商带来噩耗。

　　事实上，此轮主力店中的部分超市放缓扩张速速，主要是因为经济基本面增速放缓、中国本土商业地产开发极具扩张带来的泡沫陷阱、传统消费习惯在电商面前的乏力、以及国内市场经济特有的区域保护主义壁垒等原因。受此类因素影响，以超市为代表的主力店零售业上半年业绩惨淡已成普遍现状。沃尔玛宣布放缓在华开店速度，并承认在此之前的扩张计划“太过急切”。同时，家乐福、TESCO也相继陷入“被收购”的传闻。而从去年底到今年上半年，TESCO中国区相继关闭了多家门店。

　　除了宏微观领域的影响因素外，此类商业地产泡沫也让这些主力店巨头陷入“点位”之争，是之前扩张过快的主要原因之一。

　　由于“货币滥发——通货膨胀——投资过热——地产疯狂——盛极而衰，周而复始。”以及政府在资源配置中的绝对强势地位，再加上中西部差距、城乡差距、住宅受控，国内商业地产依然在国家“跨越式”发展战略下，遍地开花。

　　商业地产， 地段为王。在三、四线城市商业地产极速开发的同时，主力店商家为了抢占稀缺点位，纷纷制定跨越式发展的扩张战略。但在扩张同时却遭遇到了三四线商业地产陷阱。

　　首先，三四线城市居民收入与一二线城市相差巨大，消费习惯也迥异，城市核心商圈的地位在未来很长一段时间很难撼动，老城区核心地段消费的理念根深蒂固，而三四线城市新开发的商业集中体，基本是在城市副中心，目前中小城市主城区人口和消费力，暂时无法支撑城市副中心的崛起，即便硬件水平相对一流，但市场培育期过长，成为大多数主力店商家的“点位陷阱”。

　　其次，大型主力店在三四线城市开设的大卖场，从模式到成本与一线城市相差无几，又面临人才本地化较难，人才外派、物流配送等成本高，慢慢培育期难以盈利的问题，只能让主力店面临两难抉择，甚至撤场。一旦主力店撤出，购物中心或所谓的商业集中体就面临几大的经营危机，以及产权分散、返租补贴等难题，设置引发社会问题。

　　归根结底，一个购物中心要塑造差异化的主题，突破竞争红海，有很多模式，主力店模式仅是其一，殊不知没有传统意义上主力店，购物广场可以同样活得精彩。