万科、绿城、远洋试水养老地产 前景广阔困难重重

　　万科、绿城、远洋等房企今年先后加速布局或者试水养老地产，使得这个被认为是调控后房地产领域又一"避风港"的开发模式引发关注。而随着老龄化速度加快，养老需求潜力巨大，使得中国的养老地产更具前景。

　　"我们的房企目前开发的养老地产，都愿意建出售型的，因为它的整个商业模式和房地产是类似的，但对于社会上更需要的持有型养老物业，目前在商业模式上、税费上、融资方面、整个运营的管理方面，目前在中国只是起步阶段。"2012中国(天津滨海)国际生态城市论坛暨博览会组委会、天津环渤海房地产商会、天津工商联房地产商会和天津国际会议展览商会联合承办的首届绿色中国与生态人居建设峰会上，精瑞(中国)不动产研究院院长张雪舟表示。

　　养老地产热潮

　　近日连续几则房企涉足养老地产的消息，使得这个新地产形态，继商业地产、旅游地产之后，成为社会关注的房企业务转型热点。

　　9月22日下午，远洋地产总裁李明与美国Emeritus集团董事局主席DAN BATY进行会晤，就中国养老市场行业现状及战略合作进行沟通。会晤结束后，李明公开表示，远洋地产进入养老业务领域的决心是非常坚定的，强大的市场需求指导着公司的战略发展方向，未来十年远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长极。

　　此前，在2012中国房地产品牌价值研究成果发布会上，绿城集团执行总经理傅林江也公开表示，绿城未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。

　　8月13日，万科与长春市人民政府签署协议，万科将投资120亿元在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。"未来15年中国住宅的机会还有很多，比如养老地产，万科集团愿意主动尝试，在这方面做一些试点和前期准备。"万科总裁郁亮表示。

　　其实早在2010年在北京房山开发万科幸福汇时，万科即开始了在养老地产领域的尝试。万科在幸福汇项目中，规划了两种模式，一种为"活跃长者之家"，利用"万科幸福汇"的商业配套用地，建设户型面积在60-80平方米的老年公寓，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务，公寓将以万科自持出租经营的方式运营。另一种为"活跃长者住宅"，这类产品面向市场销售。该产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。

　　"万科这种租售并举的开发模式，基本沿袭于国外养老地产的开发经验，有自身清晰的开发和盈利路径。但即便是作为国内房地产龙头的万科，也在该项目操作过程中面临着诸如地点过偏、针对老人的配套不够成熟等方面的指责。"业内人士表示。万科集团副总裁毛大庆也曾坦言，目前中国养老地产的概念还很笼统，万科集团在研究了三四年后发现其实并不那么简单。

　　前景广阔困难重重

　　除了万科、绿城、远洋之外，首创、保利等房企也表现出布局养老地产和养老产业的意向。其原因就在于老龄化大趋势下，养老产业的巨大前景。相关研究报告指出，我国老龄化已进入"加速期"。按照老龄化定义，60岁以上人口比例达到10%，而我国目前的比例是14%。从发展趋势看，60岁以上的人口占比在未来40年内将持续增长，会提升至31%。

　　有社会需求的同时，地方政府也纷纷加大对养老地产的扶持。北京市国土局启动了《北京市2013年度国有建设用地供应计划》编制工作，"十二五"期间开始养老用地的专供。而就在长春与万科集团签订合作协议后不久，长春市人民政府即出台了加快推进养老服务业发展的补充意见，从土地供应和财政支持等方面，对养老机构、养老地产进行支持。

　　然而与房地产企业纷纷进军养老地产的热情成反比的，则是目前中国开发养老社区经验的缺乏。"我们国家真正能够叫得响的、建成以后能看得好的养老住区项目凤毛麟角。十二五养老产业规划中就提出，必须把房地产和养老住区的区别、临界点分清楚。"张雪舟表示，目前房地产企业在养老地产方面，都愿意建出售型，出售的开发方式，盈利模式清晰，建成以后能够快速回款。而需求量更大的持有型养老物业，则由于回款周期长、相关配套投入大等原因，被大多数企业忽略。

　　对于房地产企业纷纷加速布局养老地产，有业内人士甚至质疑部分企业是在住宅受到调控打击后，为了回避限购等政策进行的被动转型。"与房子相比，相关配套设施才是养老地产的核心竞争力。"上述业内人士表示，如果企业真的想进入养老产业，长远看持有型物业才是最有市场潜力和竞争力的产品。

　　养老地产目前主要面临着概念模糊、相关标准缺失的情况。据张雪舟介绍，去年精瑞(中国)不动产研究院和老龄委、中国医院协会、美国老年住宅协会一起制定了一份《中国绿色养老住区的联合评估体系》，它从设施、服务、安全，还有运营管理方面制定了一些养老社区的标准。"在我们看来，养老社区的软件比硬件要重要得多。这个体系中只有1/3是硬件，还有2/3是管理、运营、安全等软的部分。我们也是试图为中国养老社区的标准尽一份自己的力量。"张雪舟表示，养老社区在中国还是刚刚起步，还需要政府、房企和行业协会共同努力，探索一条健康、可持续发展的模式。