第三季度上海写字楼租金增长放缓 新增供应租金预期下调

　　仲量联行第三季度上海房地产市场回顾报告显示，2012年第三季度，小陆家嘴区域由于办公楼新增供应有限，租金仍保持增长，而浦西租金则相对平稳。在零售地产市场，国际零售商在上海的持续扩张使得首层租金继续保持增长。在住宅市场，由于首次购房者的需求依旧保持旺盛，市场整体销售量保持平稳。然而，到目前为止楼市的表现并未体现出传统意义上的“金九银十”。与此同时，在投资市场，受经济大环境影响，成交额略有减少，但是投资者对优质物业的需求仍然保持强劲，这在零售物业市场表现得尤为明显。在非保税仓储市场，出口下降致使对仓储空间的需求放缓，但来自零售商和消费品制造商的问询量依然呈上升趋势。

　　新建写字楼预租率保持较高水平

　　在浦西的长宁区，古北国际财富广场二期和尚嘉中心均以50-60%的预租率竣工。在浦东，SOHO世纪广场(44,000平方米)也于本季度交付。在非中央商务区甲级办公楼市场，本季度有四个项目交付，分别是：陆家嘴金融服务广场、隆宇国际广场、国浩长风城1号办公楼和长泰企业天地广场，共计为市场带来206,796平方米的办公楼面积。

　　浦西租金保持平稳而浦东租金略微上涨;小陆家嘴区域租金持续攀升。在浦西市场，虽然市场整体空置率维持在较低的水平，但有限的需求和非中央商务区市场的新增供应对业主的议价能力稍有影响，浦西甲级办公楼平均租金本季度基本保持不变。在浦东，租金虽然持续上涨但增幅较之前有所放缓。受供给因素影响，小陆家嘴和竹园区域的租金走向呈现两极分化。在小陆家嘴，自2011年第三季度以来，由于没有新增可用于租赁的供应，且业主仍对市场保持信心，因此租金在本季度上涨约3%。而在竹园区域，新增供应使得现有项目的租金预期有所下调。超甲级办公楼的租金表现优于整体市场水平，环比上涨2.0%至每平方米每天10.9元。

　　亚洲投资者较为活跃

　　市场对优质的办公楼和零售物业的需求并未减弱。仲量联行上海投资部总监李凌表示：“尽管市场整体需求放缓，但相比欧美投资者的小心谨慎，亚洲投资者仍相对活跃。其中，来自新加坡和香港的投资者仍对上海表现出强烈的关注。”例如，本季度由仲量联行代表中信资本以8.5亿元的价格出售非中央商务区甲级办公楼项目北岸长风。买家为ARA资产管理旗下的亚腾基金一期。此项交易突显了上海非中央商务区办公楼市场与日俱增的重要性，特别是该市场大量的新增供应为投资者提供了中央商务区以外的选择和机会。境内投资者也对办公楼资产显示出浓厚的兴趣。例如，仲量联行促成某中资证券公司以9.5亿元购得浦东保利广场约15,000平方米的办公楼面积。此外，台湾的国泰金融控股以6.79亿元买入位于小陆家嘴区域的东方金融广场的五层办公楼面积。投资市场其它的成交项目包括一些由私人资金参与投资、地处郊区的中小型物业。

　　零售商扩张并未减缓

　　核心商圈的物业仍颇受市场后入者的欢迎。例如，Kate Spade选择在港汇广场和来福士广场开设新店，而Tumi则分别在新天地和恒隆广场开设旗舰店和分店。此外，瑞典时装品牌Bjorn Borg在久光百货开出中国首家门店并宣布其在上海和中国其它城市开设分店的计划。虽然购物中心的扣点租金有下行趋势，但是到目前为止销售额的放缓仍未对首层租金产生明显影响。本季度核心商圈首层平均租金环比增长1%至每平方米每天47.9元，而非核心商圈的租金为每平方米每天19.1元，增幅为1.1%。

　　首次购房者需求稳定

　　仲量联行上海研究部总监周志锋表示：“由于首次购房者的需求保持稳定，本季度一手商品房的成交量微幅上涨。”在一手住宅市场，售价环比保持不变，较去年同期增长4.1%。传统的销售旺季九月仅售出81万平方米，较六月成交量的103万平方米出现明显的下降。同时，高端住宅市场销售也呈疲软状态，尤其是位于徐汇滨江等新兴高端区域的项目，在前两个季度加大折扣之后，这些楼盘在本季度并未再降低售价，致使销售有所放缓。

　　服务式公寓租金保持不变

　　由于外籍员工需求保持稳定，因此租赁市场在本季度表现平稳。虽然跨国企业在目前的经济大环境下对扩张持保守态度，但是并未减少外籍员工的数量。因此，市场整体的租赁需求在本季度保持平稳，租金在出现连续10季度上涨之后在本季度保持稳定。在服务式公寓市场，本季度浦东一个拥有60个单位的物业竣工投向市场。同时，位于静安区的上海御锦轩正式开业，为市场增加244套可租赁公寓。新增供应推高服务式公寓的平均空置率从上季度的8.8%至本季度的11.3%。