十大房企前9月拿地931亿 揭秘新一轮土地升温之谜

　　住宅库存量9月再创新高。上海易居房地产研究院监测数据显示，全国20个大城市9月末库存环比（比上月）增长6%。与此同时，房企拿地热情日渐高涨。

　　随着10月10日保利上海总价地王以及万科保利联合体长沙总价地王的出现，土地争夺战达到了一个高峰。值得注意的是，诸多拿地房企，大都具备卓越的融资能力，无论是龙湖的海外发债，还是保利的地产私募以及万科的合作融资模式，资本在这一轮土地扩张中扮演的角色分量明显加重。

　　这是一场实力房企的角逐，优质的土地资源，将更多地向大型房企集中，预计到今年年底，大型房企的市场集中度将出现显著提升。

　　据东方早报，业内人士分析指出，目前的库存逆增系“金九银十”房企推盘增加所致，并非滞销。而拿地的复苏则表明房企资金面得到缓解，对后市存有乐观预期。但受需求放缓和调控政策从紧影响，预计四季度房地产活跃度有限，市场将由惯性上涨转为盘整震荡。

　　一二线城市库存逆增

　　上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比（比上年同期）增长23%，环比增长6%。专家指出，一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势，出现库存逆增现象。

　　与此同时，土地市场的热度却在升温。链家地产研究数据表明，今年1－9月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。

　　“一般来说，房企拿地和库存增多现象相悖，几乎不可能同时出现。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　链家地产市场研究部研究员张絮指出，一方面，虽然市场溢价率有所走高，但多为优质地块，整体并没有出现过热的情况。另一方面，资金面及销售较好的大型房企补仓迹象明显，而小房企则依旧以去库存为主，拿地参与度并不高。“从销售回款以及融资能力来看，实力房企都更胜一筹。尤其对于一线城市，地价水平较高，中小房企生存空间有限。”

　　“实力房企的战略考虑”

　　事实上，房企拿地是一种补库存的正常行为，在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否，也被认为是观察楼市冷热的一个窗口。

　　“拿地需求旺盛传递出两个信号，一是库存减少，二是后市被看好。”张大伟说。

　　不少专家都表示，拿地复苏表明上半年房地产企业的“去库存化”取得了成效。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，前三季度，以中端刚需为主的楼盘销售量不错，很大程度上缓解了企业的资金面。而企业拿地也表明了有实力的房企为了扩大市场占有率，已在进行下一步战略考虑。（编注：据研究机构龙洲经讯估计，中国2.3亿城市家庭中，约有5000万个家庭的住房低于正常标准，这些住房往往缺乏供一家独用的卫生间和厨房。龙洲经讯说，在2030年之前中国每年还需要建设1000万套住房。另据搜房统计，中国城市的人均住房面积约为30平方米，而一些地方政府的目标是，到2015年时本地的人均住房面积要达到约40平方米。）

    值得注意的是，在拿地“盛宴”中，品牌房企表现抢眼，这也标志着，大型企业凭借雄厚的资金实力和较高的品牌溢价效应，面对市场波动表现出较强的适应能力，而中小房企的经营状况和资金情况则面临考验，房企之间的分化进一步加剧。

　　同时，业内人士也指出，拿地热的背后预示着库存逆增只是一种暂时性的现象。“目前的库存量增长主要是近期市场去化率减弱，‘金九银十’房企推盘增加的结果，并不意味着滞销。”张絮告诉记者。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃则提到，库存逆增与9月份市场预期差距太大有关。“房企为了能赶上这一传统销售旺季，加大了推盘量。而购房者受楼市持续调控的影响，看而不买，持续观望，造成了交易量相对疲软。”

　　事实上，进入10月以来，这一现象已得到改善。

　　上海易居房地产研究院监测数据显示，截至10月16日，全国20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。

　　拿地背后的资本运作

　　粗略统计，10月以来，保利、万科、佳兆业等房企拿地金额已达240亿。

　　据21世纪经济报道，保利万科等房企高管告诉本报记者，此轮拿地首先是为了“补仓”，而所拿地块的地价有些已经回到了2008、2009年，此时出手价格较为合理。

　　链家地产分析师张絮认为，下半年以来，随着资金压力的减轻和市场的回升，房企拿地进入高峰期。但与此前明显不同的是，实力房企将成为绝对的主流。“从销售回款和融资这两个主要影响房企拿地能力的因素来看，实力房企都更胜一筹。”张絮称，尤其对于一线城市，地价水平较高，中小房企生存空间有限。

　　实力房企拿地背后均有密集的资本运作，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，房企已进入到“资本为王”时代。

　　以龙湖地产为例，据链家地产市场研究部统计数据显示，今年在土地市场上表现激进的龙湖地产，年内拿地金额已近200亿元。支撑龙湖大手笔拿地的，是其在资本市场的快速融资，9月18日，龙湖突然启动上市以来的首次配股融资，募资30亿港元。10月11日，龙湖再次发行于2019年到期的6.875%优先票据，融资4亿美元。

　　而在保利上海地王的竞拍中，保利联手其发起成立的信保私募股权投资基金，一举中的。据保守估计，该基金规模已达60亿。保利也寻求合作拿地。10月10日，保利万科联合体成功竞得长沙滨江新城B7地块，成交总价为32.56亿元。而这也是“保利和万科首次大规模携手拿地，未来不排除会继续合作”。此前，保利与融创在北京多次合作拿地。

　　中原地产统计显示，10月来，多家房企再推融资计划，意向融资额超过150亿，在全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨。张絮称，四季度全国土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。美联物业全国研究中心徐枫也认为，10-12月，大宗用地成交和地王有可能集中出现。

　　新一轮融资窗口开启？

　　“9月中，海外资本市场已逐渐打开。”香港一投行人士告诉记者，内地房企9月已开始一轮配股、发债融资，参与企业有龙湖、花样年等。

　　10月以来，海外资本市场窗口进一步开启。10月10日，融创中国公告称，已在10月9日成功发售于2017年到期的4亿美元高收益债券，票面利率12.5%。同日，香港市场传闻，世茂房地产正筹措一笔3年期、规模至少7亿美元的银团贷款，计及所有手续费等利息约为5%。

    香港资本市场久已难觅的内房企IPO也重新出现。本报记者获悉，上海旭辉、江苏金轮、江苏新城及由瑞安房地产分拆的新天地，均在近期进行上市前推介，计划集资共约164亿港元。

　　其中，旭辉已通过上市聆讯，预计最快今年11月上市。而金轮集团计划10月底前进行上市聆讯，或紧随旭辉之后上市。

　　“从最近华南城、花样年、路劲、佳兆业等房企发债来看，内房股迎来一波机会，因为这些发债的公司评级并不高，却能获得市场认可。”穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦表示，在中国经济稳增长的背景下，出台新政打压房地产的可能很小，而一些地方政府对调控政策也有所放松。

　　但投行人士对上述IPO和房地产整个行业前景并不乐观，“目前只是一个短暂的融资窗口期，之后很难确定是否延续，”一家房企IPO承销商表示。

　　此外，并非所有房企的融资都预期乐观，如龙湖融资仅有逾6%的利率成本，而融创的融资利率高达12.5%，高成本融资之后圈地，后市风险机遇并存。

　　“四季度楼市趋活跃”

　　专家预计，三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。

　　“10月份的市场受到9月份成交惯性的影响有所波动，但随着需求增速逐渐放缓，政策及信贷环境趋于稳定，新盘的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整体市场将逐渐呈现不温不火的局面。”张絮说。

　　杨红旭也认为，尽管四季度楼市活跃度会有所增加，但不会创年内新高。“成交量将保持高位盘整和震荡，而从6月开始止跌反弹的价格，在四季度的涨幅将维持盘整格局。”

　　对于未来房企的主要任务，杨红旭称，目前楼市还没有到完全乐观的时候。大多数中小型房企还是应该以跑量为主，应该促销，以价换量。

　　专家同时提醒，业绩表现不同的房企，应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业，应当尽早消化手中的库存，而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源，避免让自己陷于“库存逆增”的困境。