宝龙商业总裁潘韬：商业地产需要金融创新

　　宝龙商业总裁潘韬发表主题演讲

　　 商业地产的趋势是进入一个新的行业阶段：从原始阶段到金融资本阶段。商业地产的新挑战：产品要转型、创新。对自己核心能力的定位一定要清楚，行行出状元。

　　现在从09年10年开始，几乎各路人马各个资本都进入我们这个行业，首先在中国排名前三十名的房产企业，我总结了一下，几乎每个公司都成立了商业地产公司、商业地产集团，至少成立了商业地产事业部。现在像一系列以前做零售的企业，也来做商业地产。关键是还有其他的资本，比如说制造业，奥克斯空调，美的空调，苏宁电器楼非常大体量的商业地产土地项目储备。苏宁电器最典型的是一千万平方米的商业储备，还有保险资本。像平安保险、中国人寿都有很好的事业部。这是群雄并起，各个都在进入这个行业，我觉得这是一个好事情，这是一朝阳行业，大家都要进来的。有人说这个行业有泡沫，有人扬言要请政府来调控，我是一个市场经济的鉴定捍卫者，千万不要来调控。

　　梯队初显，第一个梯队是已经做出一些成绩，这个成立一个梯队。大概是这样的梯队，以产品特别著名的华润万象城系列。以速度规模而让别人望尘莫及的万达集团。比如说以资本和管理处于领先行业的企业凯德，这三个企业算第一梯队，第二梯队就是以前已经有相对清楚的产品模式，但是规模不够大，产品的质量和影响力不那么强，比如说我现在所在的宝龙。比如像金源、世贸，还有新兴起来的。还有第三梯队是什么呢?就要刚刚从其他行业和其他领域转来做的企业。刚刚进来的行业，一些企业一些项目正在摸索。因为商业地产行业听起来都有一些关系，但都是隔行如隔山，所以这是第三梯队的企业。基本上形成一个初步的梯队。

　　再讲一下趋势，大家可以从很多的角度讲商业地产的趋势，我认为比较重要的趋势是三个，第一个趋势是进入一个新的行业阶段，我认为商业地产是四个阶段，第一个是原始的阶段，资源好，看谁的速度快，谁的资源强。第二个阶段老百姓开始熟悉了，这时候大家开始在产品上创新提高，这是产品阶段，第三个是专业化分工阶段，像现在欧美的状况。每个企业在商业地产的链上取其中一段，比如有人专门做招商，有人专门做运营，这是第三个阶段。像全线通的企业只有一两个，大部分是专业化分工。第四个阶段是金融资本阶段，因为商业地产的本质是金融行业，需要大量的资金投入和资本运作能力。就像新加坡、美国，这些金融产品发展发达的国家。在现在我们大陆在中国的行业，我认为刚刚进入产品阶段，最近应该说全国所新出的一些城市综合体，包括商业街，在产品上，品质设计，包括在招商定位上都有很大的进步，应该进入这个阶段，但同时又一些个别企业开始考虑第三阶段。开始考虑怎么样做产业化分工。

　　我在上海认识一个朋友，他以前所在的公司是专做商业设计，现在成立了一个商业管理公司，他做轻资产的商业管理，他就考虑第三个阶段的发展。所以是进入了一个比拼产品的第二阶段。第三个是目前主战场趋势是在二三线趋势。中国银行刚刚发布的报告，关于中国五十个新兴城市商业地产的发展，这五十个基本是二三线城市了，他的报告中统计，未来的十年当中，这些二线城市将要投放的已经确认的商业地产开发的面积超过1.2亿平方米。这是一个非常大的数字，如果这个数字大家还没有特别直观的认识，其中一个最突出的城市，二线城市的代表，成都。成都、四川商业地产协会自己统计的数字，到目前为止，成都虽然是很好的城市，在建的和开业的城市综合体和购物中心有多少个?118个。小店不算，成规模的118个。到2015年成都的商业面积超过香港，更会超过上海和北京，这是成都的例子。即使我们现在所在地的苏州、无锡、沈阳，大家所看到的二线城市，据不完全统计，城市综合体沈阳大概不少于80个以上。这个得两面看，从正面看应该说经济发展包括产业结构的调整，应该说大家开始看好了二三线城市，这是对的。第二个趋势，中国现在的阶段，商业地产主要在二三线城市，包括苏州这样二线半的城市，这是比较明显的趋势。刚才讲的第一个趋势是我们进入了新的阶段，第二个是二三线城市。

　　第三个趋势，是我们工作中体会到的，因为体现了我们行业发展所需要要素的争夺开始白热化，商业地产跟其他行业是一样的，主要几个要素。人才、资金、项目、市场。商业还有同样争夺这四个资源，这四个资源的争夺也非常白热化，在座的与我同行的话，第一个人才，刚才我说了。那个小伙子是一个案例，但绝对不是个案。为什么有这样的情况?因为商业地产发展不到十年，从02年左右，当时沃尔玛进中国，跟万达合作，应该是包括广州出现第一个，到目前为止十年左右。一个行业刚刚发展十年，腾有多少人才储备?非常少。但我们现在需要多少人呢?中国购物中心协会发表了一个报告，据不完全统计，他的统计是到2011年，中国购物中心的数量是2600个，他统计初建的项目和在建的项目，短短五年可以增加到5000个以上。五千个大项目意味着什么呢？需要五千个团队，五千个操盘手，如果平均一个10万平方米，需要的一个从业人员需要高中低三层是120人左右，再加上项目总部管理人员，到2015年中国需要的这个行业从业人员是100万人以上。但现在符合一定的要求专业水平的人，寥寥无几。估计是一百万后面减无数的零才可以符合我们这个行业的人才供给。这样巨大的差距，就造成了现在人才争夺的白热化。也造成了人才市场成本的急剧飙高，超过了中国大规模的行业。所以从微观可以看宏观，这个数据不能统计，但微观已经看出来了。

　　第二个挑战就是对项目的争夺，这个就毋庸置疑了，因为以前大家做商业地产只有万达做，只有华润做，深国投做。很麻烦的就是中国政府在这方面迟迟没有做是很奇怪，但无能为力，所以只能搞一些旁门外道。讲最后一个争夺，我们争夺是争夺市场资源，一个是市场份额，第二个是市场商家。先说争夺商家，应该说目前的行业，在我们地产开发公司做商业地产，我是唯一的一方，因为做商业地产开发都是甲方，都是给别人花钱，只有我们求爷爷告奶奶招商，求你们进来，为什么这样?同治化太厉害，中国的品牌资源太匮乏，匮乏到什么程度？今年上半年广州市商委做的一个调研，广州市最好的商圈天河商圈，他统计了一下470个服装品牌，各个商场的购物中心重复率多高呢？41.49％。第二个是鞋，鞋的品牌天河商圈大概128个品牌，重复率多高呢？也是41.5％。最后一个化妆品，化妆品大概是47个品牌，重复率46％左右。从这个商圈可以看出来，几乎一半的商品你和我是一样的，这也是为什么大家都有这个观感，你现在寨中国区逛购物中心，出去是中档的几乎是一样，很少看到特别新奇的感觉，和新鲜感，就是因为品牌的重复率太高。

　　目前在国内稍微成功一点的购物中心，有影响力的，有生命力的品牌加在一起，大家猜猜多少个?900个左右。我说了到2015年有五六千的购物中心，但是都在抢这900个品牌，而且这个都有分类，高中低的。这就造成了我们争夺品牌非常激烈。

　　第二个是争夺市场份额，为什么争夺市场份额?项目一拥而上，我在青岛做了一个项目，李沧区周边大概40万人不到，万达城市广场还有乐购广场，一共三个购物中心，加在一起42万的几乎同样定位的购物中心，那怎么办?就要抢夺资源，抢夺资源是大家面临非常严峻的趋势。尤其是做我们具体一线工作人员的话，这个压力是特别大。

　　最后一个题目是挑战，我说是机会。我们所有企业面临的是两个词，第一个是转型，第二个是创新，这都是老声常谈，我还是谈一下。什么是创新什么是转型?我记得前年在机场看的一本书，全年商业地产学万达，口号非常其实非常具有误导性，如果都学万达就完蛋了。学它的开发能力是学不道德，学习老总的智商是学不到的，学他什么？学产品，其实这个口号是错的。学是学它的开发能力，学它的思想。但我们每个企业应该想的是，每个企业的产品转型要创新。别人做大合资的贸易，我们是不是做商业街，别人做商业街我们是不是做生活中心，诸如此类的东西。产品一定要创新转型，不能千篇一律，而且也不应该千篇一律。首先产品要转型创新，这两个是一致的。包括万达自己也要转型，万达现在做旅游地产，也开始进行转型，做电影院。所以任何商业地产企业未来十到十五年都面临转型创新，首先是产品。

　　第二个转型和创新是核心能力的问题，商业地产的产业链里面有若干个开发能力，你的融资能力、品牌塑造能力等。我们要么做制造商，要么做运营商，你也可以做投资商，你到底自己定位在什么地方?你的最突出能力在什么地方？抓住这个能力，去做它的专业分工。现在我们中国大部分商业地产企业，因为成功的企业，华润、万德包括新鸿基，从拿地、设计、招商、运营自己全能干，所以以为这是唯一的道路，这是非常错的。这样企业的能力，有这样的企业是非常少的，而且几乎学不来的。所以，建议大家把自己的定位找准，在其中一个产业链上做深做透，也能做出成绩来，行行出状元。所以对自己的核心能力和定位一定要清楚，找准其中着力点。

　　最后一个民间和政府都有责任，就是金融的创新。商业地产是金融产品，商业地产其实严格来讲是一个低回报率但是长期稳定回报的一个行业。国外商业地产发展好的国家做过统计，都是有房地产信托投资基金的，而且都是有专门立法来保证房地产信托投资基金的落实，在美国商业地产的基金可以用来盖监狱，可以改博物馆，因为有全套的投资和退出的机制，符合商业地产规律。所以以为商业地产可以暴利的想法肯定是错的。我们是希望政府能够推出相应的符合商业地产发展规律的长投低回报的特点，但这个特点据我了解，2005、06年的时候我们就提过，迟迟没有答复。银监会想管、证监会想管，都想管，最后，再说吧，我想这个肯定是表面理由，很有更深层的原因。这个问题不解决，中国商业地产的发展不会有真正得成功。

　　第二个，这个没有推出之前，就找自己的竞争模式。所以大家以前经常抨击商业地产行业，去卖住宅，把综合体做的不像综合体我认为这是逼良为娼。我觉得我们还得想办法去做一些突破，现包括像华润、万达这样的巨型企业，这条路不通最后一个环节是不能完成的。