上海第三季大宗商业地产成交额下降 零售商扩张计划受关注

　　由于投资者对中国经济增长预期降低，因此三季度投资市场的活跃程度相对较低。不过，市场对优质的办公楼和零售物业的需求并未减弱。

　　受经济大环境影响，上海今年第三季度的大宗成交额略有减少。仲量联行近日发布报告，由于投资者对中国经济增长预期降低，因此三季度投资市场的活跃程度相对较低。据初步数据显示，大宗商业地产成交额从第二季度的127亿元下降至第三季度的70亿元。

　　亚洲投资者较为活跃

　　不过，市场对优质的办公楼和零售物业的需求并未减弱。仲量联行上海投资部总监李凌表示：“尽管市场整体需求放缓，但相比欧美投资者的小心谨慎，亚洲投资者仍相对活跃。其中，来自新加坡和香港地区的投资者仍对上海表现出强烈的关注。”三季度，由中信资本以8.5亿元的价格出售非中央商务区甲级办公楼项目北岸长风，买家为ARA资产管理旗下的亚腾基金一期。此项交易凸显了上海非中央商务区办公楼市场与日俱增的重要性，特别是该市场大量的新增供应为投资者提供了中央商务区以外的选择和机会。

　　此外，境内投资者也对办公楼资产显示出浓厚的兴趣。例如某中资证券公司以9.5亿元购得浦东保利广场约15000平方米的办公楼面积。另外，台湾的国泰金融控股以6.79亿元买入位于小陆家嘴区域的东方金融广场的五层办公楼面积。投资市场其他的成交项目包括一些由私人资金参与投资、地处郊区的中小型物业。

　　据介绍，消费市场前景乐观使零售物业资产颇受青睐。浦东和浦西中央商务区的低空置率以及服务业的强劲增长将吸引部分机构投资者对办公楼和零售物业资产产生兴趣。尽管几大零售商指出销售额增长有所放缓，但目前投资者对零售物业投资的关注度并没有发生明显变化。

　　该份报告还指出，中国的消费增长仍是全球最高的国家之一。从全国来看，实际销售额2012年前8个月增长11.4%，相比之下，去年同期增幅为11.3%。其中，名义增长数字有所下降的原因主要是通胀放缓。在上海，管理良好且在所处商圈影响面广的项目能为投资者带来很高的回报。此外，随着政府逐步致力于长期的经济结构调整，其未来政策也将很明显地侧重于消费而非投资。尽管未来经济增长将放缓，但是消费仍将有很大的增长潜力。

　　李凌表示，来自亚洲其他国家和地区的投资需求以及中资企业的自用需求将有助于投资市场的发展，并阻止价格很快就明显回落。

　　办公楼市场租金增长放缓

　　据悉，第三季度，企业对浦西办公楼的问询量有限。其中较大原因是在全球经济恢复之前，大部分跨国企业在搬迁或扩张等决策上持谨慎态度。不过，虽然经济增长预期有所放缓，但是来自零售业和其他部分行业的需求依旧保持较高水平。

　　相对于浦西的冷淡，上海浦东一些金融和IT行业的中资公司却相继搬迁升级至甲级办公楼，因此三季度该区域租赁市场较为活跃。与此同时，非中央商务区甲级办公楼市场净吸纳量强劲，吸引到有大规模扩张需求的租户。例如浦东的非中央商务区，中资互联网公司起凡游戏在新竣工的陆家嘴金融服务广场租下近7000平方米的办公面积。而这一类大面积交易体现出非中央商务区办公楼的重要性正在不断提升。

　　在出租方面，新建项目的预租率仍保持较高水平。在浦西的长宁区，古北国际财富广场二期和尚嘉中心均以50%-60%的预租率竣工。在浦东，SOHO世纪广场也在第三季度度交付。在非中央商务区甲级办公楼市场，有四个项目交付，分别是：陆家嘴金融服务广尝隆宇国际广尝国浩长风城1号办公楼和长泰企业天地广场，共计为市场带来206796平方米的办公楼面积。

　　在浦西市场，虽然市场整体空置率维持在较低的水平，但有限的需求和非中央商务区市场的新增供应对业主的议价能力稍有影响，浦西甲级办公楼平均租金基本保持不变。在浦东，租金虽然持续上涨，但增幅较之前有所放缓。受供给因素影响，小陆家嘴和竹园区域的租金走向呈现两极分化。小陆家嘴自2011年第三季度以来，由于没有新增可用于租赁的供应，且业主仍对市场保持信心，因此租金上涨约3%。而在竹园区域，新增供应使得现有项目的租金预期有所下调。超甲级办公楼的租金表现优于整体市场水平，环比上涨2%至每平方米每天10.9元。

　　零售商扩张计划备受瞩目

　　“尽管上半年零售市场增长放缓，零售商的扩张计划并未受到影响。但是，许多零售商在地点的选择上变得更加挑剔。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示，核心商圈的物业仍颇受市丑入者的欢迎。例如，Kate Spade选择在港汇广惩来福士广场开设新店，而Tumi则分别在新天地和恒隆广场开设旗舰店和分店。此外，瑞典时装品牌Bjorn Borg在久光百货开出中国首家门店并宣布其在上海和中国其他城市开设分店的计划。虽然购物中心的扣点租金有下行趋势，但是到目前为止，销售额的放缓仍未对首层租金产生明显影响。

　　据悉，在三季度上海核心商圈首层平均租金环比增长1%至每平方米每天47.9元，而非核心商圈的租金为每平方米每天19.1元，增幅为1.1%。

　　在核心商圈，上海雅居乐国际广场竣工。该项目位于人民广场以北，但目前仍缺少主流品牌入驻。在非核心商圈，两个小规模项目：位于四川北路的壹丰广场和位于闸北的盛源生活广场交付。其中，随着四川北路商圈的不断升级，壹丰广场也获得了Longchamp、Godiva、热风和I Do等流行品牌的青睐。盛源生活广场则被定位成服务于周边拽的社区型购物中心，其主力店包括世纪联华、孩子王、英孚教育等。

　　业内人士认为，随着购物中心这一业态的日趋流行，小型的传统百货逐渐失去吸引力，由于租户组合和产品选择受限，部分百货甚至面临停业的窘境。

　　开发商新进入产业园区

　　受经济大环境影响，跨国企业对签署新租赁协议持保守态度，因此市场对产业园区的需求有所放缓。尽管如此，国外市场的低迷在某种程度上促进了上海产业园区市场的发展，企业出于节约成本的考虑，将一些在高成本市场的研发设施整合至中国。

　　据悉，上海住宅市惩办公楼市场销售的放缓促使一批开发商在其他市场寻求机会，包括复地和万科，这批开发商开始进入产业园区市常一些传统的产业园区如张江高科仍主要关注在吸引注册资本较高的主力租户以构建稳定的税基；而一些新进开发商则将关注点转向散售，这将有可能对周边区域的产业园区项目的价格和租金预期产生影响。