恒信奥特董事长袁军：东门Ucity潮流不代表高价位

恒信奥特董事长袁军

　　东门商圈折射深圳发展轨迹 物美价廉成就鹏城市民购物天堂

　　【记者】：相比较近些年深圳新兴起的商业中心，比如福田中心城、购物公园，南山益田假日广场、海岸城以及蛇口海上世界，过去三十年中，深圳的商业发生了哪些变化？罗湖的东门商业圈在深圳商业史册上扮演着什么样的重要角色？

　　【袁军】：深圳的商业是从改革开放开始的， 80年代初期最早的商业集中在东门，那时候叫老街，然后以老街为起点开始向外扩散。深圳的商业最早的模式也就是街铺、地铺的方式，那是很原始的一种商业模式，后来逐渐开始有了商场的兴起，比如岁宝、天虹以及后来的茂业。岁宝、天虹算比较早的，后来有新一佳等超市类型，那就是我们深圳商业的早期阶段。到后来逐渐有一些购物街，比如说整片的商业区，综合各种各样的吃喝玩乐，但它是分散的，包括一些零售铺，到最后演变成现在各种各样的Shopping Mall的形式出现，比如说海岸城、万象城。这些Shopping Mall的出现，商业综合体现在基本上演变成深圳的八大商圈。目前深圳的整个商业格局就是围绕着整个格局在变化。

　　东门商圈在深圳商业历史上它扮演着什么样重要的角色呢？我认为东门商圈从它的地理位置，因为老街是深圳的代表，东门商业圈就在原来的老街，老街扮演的很重要的角色就是深圳的一个缩影，最早的深圳，早期的深圳就是一条街，那就是老街。特区成立之后才有了罗湖区、福田区、南山区、宝安区、盐田区，这五区的兴起，才有了行政区域。我们说东门商圈的历史，也就说老街的商业已经有300年的历史沉淀，那已经到了清朝早期的时候，所以说老街这块所扮演的角色是非常重要的。人们对老街一直以来是流连忘返的，所有来深圳的人都必然去东门老街看看，因为老街的商品是琳琅满目，整个东门商圈的商品是包罗万象，什么都有，而且是物美价廉，它是一个廉价的天堂。所以我认为东门商圈在深圳的商业历史上有着不可磨灭的作用，它发挥了非常重要的角色，为深圳商业的发展做出了巨大的表率作用。随着后来八大商圈的兴起，人们的视野逐渐往其他的商圈在扩散，所以说老街这块现在就变成一个物美价廉的购物天堂，这就是东门商圈在深圳商圈发挥的作用。  

　　地段决定商业地产升值潜力 高科技手段打造智慧商城

　　【记者】：我们了解到，在楼市的住宅商品受到限购、限价调控政策的压抑之后，投资者把大量的资金转向了商业地产，特别是黄金地段的商铺，您认为商业地产是否已经准备好迎接大量的资金到来的准备？好的商业地产的投资应该具备哪些核心标准？

　　【袁军】：中国房地产跌宕起伏，经历了很多曲折的过程。从1993年大的宏观调控开始，经历了很多次的波折，这个波折也是受到市场的因素、政策的因素的影响，特别是宏观调控政策以后，中国房地产目前已经处于非常低迷的时期。我说的房地产可能属于住宅类产品，特别是限购、限贷政策以后，人们对于投资空间是越来越小，主要是反映在限购、限贷上，它压抑了炒房的、投机的这种概率和机会。所以说人们只能是把目光转向商业地产，因为商业地产没有受到限购、限贷政策的限制，没有受到限购、限贷的限制，再加上商业有一个预期的升值空间，就说一个商圈培育的好，运营的好，他升值的空间相对来说比住宅的空间大很多，但是风险也会大一些。比如有的商业没做起来的也有很多，所以说这里面人们的目光自然转向了商业地产。所以商业地产目前，特别是大的房地产商纷纷转入商业地产行业，不断在开发，我觉得现在还是在无序的开发，所以说商业地产竞争也是非常巨大。我认为一个好的商业地产的投资应该是我们说的天时地利人和，首先地段是决定它升值的前提，地段再加上他的客流，一个好的商业地产的投资，我觉得应该首先具备商业大环境的具备。其次就是整个商业业态的规划符不符合人们的需求，也就是我们所说的定位。再就是好的商业地产还有众所周知的运营管理，也就是他树立了良好的口碑，这才是我们投资商业地产的保障。

　　【记者】：刚刚您提到了“地段”这样一个关键词。华南首富李嘉诚也说过，一个好的住宅地产或者商业地产核心的标准地段、地段还是地段。东门Ucity处在罗湖东门这样一个核心地段，经过这20多年、30年的沉淀，它的租金和商铺一直呈现上涨的趋势，这时候投资东门Ucity是不是一个好时机？在东门高租金的大背景下，您认为东门Ucity的投资回报率的空间还有多大？

　　【袁军】：我们目前东门Ucity租金水平是和东门现有的租金没有脱离，几乎还是维持在东门现有的租金水平上，它的升值空间在哪里呢？就我们Ucity独特的中国首家的商业运营模式，这是智慧商城的运营模式。这个智慧商城会吸引大量的人流过来我们商场进行体验，体验式购物，享受一种快乐购物。他会实现一种购物的乐趣和购物的便利，这样我们将来再加上我们是东门的首家吃喝玩乐购物中心，这在东门是首家，所以我们在维持东门的现有的租金水平上，再结合我们的操作理念、运营理念，再结合我们现在打造的是东门首家购物中心，它的人流必然会一路上涨，所以它的租金收益、投资收益肯定是一路上涨，这是必然的。

　　【记者】：刚刚您提到东门Ucity是全国首个智慧体验式潮流消费基地，袁总，您东门Ucity智慧商城智慧体现在哪些方面？

　　【袁军】：智慧主要是表现在我们运用高科技的手段，将传统商城和虚拟商城相结合的模式，它的智慧比如说有我们的客服端，有CM的管理体系，然后它有LED互动大屏，有游戏互动墙，所谓的智慧就是我们现在的手机，我们的智能手机再结合我们目前一些高科技的技术。商场还是传统商场，只不过在商场的基础上增加了这些元素，增加了一些技术手段，让人们的购物更加便利，更加的方便，也更加的有趣味性。如果具体说到智慧商城的具体内容，那就很多了，比如说可以实现定购、定制，又可以实现团购，自动生成的团购，有实惠又便利，通过运用网络科技来实现的，是这种操作模式。

　　潮流不代表高端和高价位 顶级团队合创东门潮流新坐标

　　【记者】：像东门Ucity是集娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的潮流体验式的主题商城，东门可能在深圳八大商圈里面，人们对它的印象就是物美价廉，一般像潮流的东西相对来讲价位、品位各方面都会很高。东门Ucity在潮流体验式这方面下了哪些工夫，深圳时下年轻人的消费需求和20、30年前的消费需求，根据你们的调查发生了哪些变化，东门Ucity又做了哪些应对策略？

　　【袁军】：可以这样说，潮流不代表高端，潮流不代表高价位，因为潮流很多就是物美价廉的东西，但是它是潮流的。潮流是年轻人大家都追求的，在这个时间段大家追求就是潮流，所以潮流不代表奢侈品，潮流也不代表它就是高贵，不是那个概念，是两码事。我们在打造东门Ucity潮流商城的时候，我们还没有脱离东门这个物美价廉的本身，我们只是在这个基础上进行了整合，所谓整合，东门目前的商品几乎全是潮流产品，包括它的服饰类、鞋帽类、箱包类包括它的一些电子产品类，全都是潮流产品，东门本身就没有脱离潮流这个名词。我们在东门不能脱离本身东门独有的特点，加上东门本身就是年轻人大量云集的地方，基本上都是85后、90后，甚至80后这些群体在东门购物和消费。所以说我们东门ucity也是围绕着这个来进行展开，来进行运营和项目实施，包括我们刚才所说的智慧商城，所谓智慧商城本身智慧这个概念也是潮流的。你说智能手机是谁在玩？都是年轻人在玩，智慧商城本身就是岔流的，智慧商城这个话题就是潮流的，本来这个智慧商城我们打造的实时的内容，它所应用的也是潮流的。再加上我们所引进的商家，引进的商家经营的可能有韩派的服饰、韩派的箱包、韩派的鞋帽等等，我们的商家也是这种类型的商家，我们是在东门原有的潮流产品的基础上进行了整合，再结合我们所谓潮流的网络科技手段打造的这么一个东门Ucity潮流商城，主题商城。

　　【记者】：刚刚您提到很多个关键词，我把它组合在一起就是物美价廉的潮流，还有一个是采用了现代互联网技术一些智能高科技手段打造智慧商城。东门Ucity是怎么把运营把控和消费者体验这两块整合到一起的，就是既控制成本又同时在东门原有的基础上，提供了物美价廉潮流体验式的购物体验？一个好的商场离不开一个专业的运营团队，东门Ucity的商业团队运营水平如何？未来东门Ucity将会推出哪些推广活动呢？

　　【袁军】：说起专业团队我们分两块，一个是我们智慧商城的运营团队，智慧商城的运营团队的背景是我们的股东方，恒信移动商务股份有限公司，是上市公司。他们有接近60项专利产品，也就是专门解决商家营销方案的，包括我们所说的智慧商城的这套体系它的系统，就是智慧商城系统都来源于恒信移动商务股份有限公司，所以说智慧商城的运营主要是依赖于我们这个团队。所以说有这个团队做支撑及我们智慧商城的运营系统，我们为什么说是中国首家呢？就是因为有这么强大的背景在支撑，我们不是凭空想象，我们是在实际运用的，不像有的外面报道的智慧商城智慧概念，我们这个智慧是落实到应用体系，是实实在在的东西。另外一个是我们商场的运营团队，运营团队是我们恒信奥特的子公司，我们在商业领域有多年管理经验的精英，特别是还有朝气蓬勃的年轻精英加盟来管理这个商场。这个运营团队将来也是随着东门Ucity向全国拓展，向全国扩张的，是这么一个操作模式。

　　商业品牌要结合住宅运营 房地产企业靠商业支撑

　　【记者】：近期记者正在启动一个寻找深圳好楼盘的活动，作为一个好楼盘的话，像商业配套、生活配套这块，像小区的商业、购物是它作为好楼盘、生活起来舒不舒适的一个评判标准。在商业配套方面，您认为深圳的好楼盘的核心标准是哪些？为什么？您认为目前是不是购房者寻找好楼盘或者好商业地产的好时机？

　　【袁军】：京基包括茂业都是这种模式，它是以地产带商业，用商业促进地产的模式，应该是从这方面看这个问题。万达模式是典型的以商业带地产，地产之间是互动关系，这种模式也是我们即将要走入的，因为我们也是在做房地产，我们的一家股东也做房地产的，我们恒信奥特的另外一个股东也做，我们也是在尝试这种模式。那种模式我们打造东门Ucity的目的也是打造一个商业品牌，打造一个商业品牌以后来结合房地产进行运营。我认为一个好的房地产，如果说他商业配套或者是商业运营不成功，一个房地产企业他能够经久不衰的话，重点的支撑就是商业，就是商业地产。这个商业地产还有一个前提，就是如何运营它，如何培育它，你不能杀鸡取卵或者建完以后马上卖光，这是不可取的。很多发展商建一个群楼或者是建一排住宅，下面搞一些地铺就卖光，那不叫商业地产，那不叫商业，它不是严格意义上的商业地产。

　　我刚才所说的商业地产就是我们说的万达模式还有星河地产这种模式，星河地产的COCO PARK，它打造的品牌是COCO PARK，它的战略合作伙伴是山姆，它在龙岗的楼盘就叫星河时代，那么它就有它的COCO PARK和山姆会员店的进驻。那个COCO PARK是他自己的品牌，他有了这两个品牌进驻以后，它的星河时代的售价自然比别人高，这就是商业带动了地产，地产因为有了商业又提高了它的附加值，这就是我对商业地产的理解。