长实新加坡REITS叫停 中国房地产概念或“遇冷”

　　尽管最近内房企在香港频频发债，但这并不代表境外的投资者对于包装中国概念地产业务的全盘接受。因为即便贵为华人首富，近期李嘉诚旗下一例房地产信托在新加坡市场上市一事，依然吃了“闭门羹”。

　　据外媒10月24日消息称，李嘉诚旗下持有的新加坡房地产投资信托基金Dynasty REIT已暂停筹资至多9.56亿新元(约合7.78亿美元)的人民币计价首次公开募股，原因在于市况不佳。

　　叫停了的REIT

　　据了解，Dynasty REIT此次IPO本将成为中国大陆以外的第二宗以人民币为计价单位的IPO个案。公开资料披露，Dynasty REIT由新加坡泓富资产设立，由香港富豪李嘉诚提供支持。李嘉诚手中去年在香港进行的规模为16亿美元IPO“汇贤产业信托”，是中国大陆以外第一宗人民币IPO个案，李嘉诚和泓富资产亦参与了交易。

　　泓富资产在公告中称，虽然Dynasty REIT的IPO认购得到了机构和散户投资者，以及基础投资者的大力支持，但全球市场的疲弱状况依然对总体市场需求造成拖累，并有可能对Dynasty REIT上市后的市场表现造成不利影响。

　　泓富资产称，该公司已暂停了Dynasty REIT的IPO，在与相关银行家磋商之后会发布进一步信息。公告还表示，可能会考虑晚些时候发起设立一只专注于中国大陆的REIT。

　　对于叫停的原因，外媒报道有分析人士称，主因是市况欠佳、兼且受热钱流窜刺激新加坡元升值、致令人民币定价产品顿欠吸引。

　　而此次IPO从宣布分拆项目计划在新加坡上市，到因市场原因而暂停计划，不过才两个月的时间。

　　今年8月22日媒体称，长实持股的新加坡房地产基金管理公司ARA Asset Management正计划于10月底前重启当地人民币IPO，集资6.4亿美元。

　　当时有报道即称，这将是长实继汇贤房托后再次将内地房地产业务分拆上市，亦将会是新加坡当地首宗以人民币计价的股票交易。

　　该报道还指出，该REIT年收益率可能在6至7%，目前正争取大型中资机构投资者成为基础投资者。

　　9月12日再有消息称，Dynasty REIT有望于当周内获准于新加坡上市，并最快于10月以人民币及坡元计价挂牌，集资8亿新加坡币。

　　同时，Dynasty REIT计划用作上市吸引融资的内地物业也首次曝光，分别是南京国际金融中心、大连天兴罗斯福国际中心以及上海盛邦国际大厦三项商用物业项目，合计35万平方米。

　　10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股说明书中显示，Dynasty REIT将面向散户和机构投资者发售8.939亿至9.013亿份基金单位，指导价区间为每单位0.86至0.92新元，上市后的基金单位将同时用人民币及新元交易。

　　文件透露，Dynasty REIT当时已落实两大基础投资者：瑞信和东方汇理。资料显示，东方汇理为法国农业信贷集团和法国兴业银行合资组建的资产管理公司。两大机构将总计认购约1.376亿份基金单位。

　　此外，星展银行、渣打和麦格理负责安排此次IPO交易。按照当时合约细则显示，此次IPO将于10月19日开始接受认购，10月24日截止。

　　遇冷的中国概念？

　　然而，在IPO认购的最后一天，长实却不得不宣告终止。

　　事实上，对于长实分拆内地业务于香港上市却遭遇失败的原因，目前大部分的报道都是以“市场不佳”四个字草草收场。

　　然而，在市场不佳的背后，或许还隐藏着国际投资者对中国房地产市场及内地物业的担忧。

　　高通智库研究员司建伟对观点地产新媒体表示，长实信托分拆的暂停，或许表现了投资者对市场悲观的预期，特别是对人民币计划模式发行信托的不认可。

　　而这种看法与外媒的分析颇为一致，此前有外媒报道称，今年以来新加坡元兑美元已急升约5.9%，这使得人民币产品的吸引力相对骤降。

　　司建伟认为，另一方面，人民币国际化的道路还不稳定，认可程度还有待提高，这些不确定性都体现在了长实此次的计划上。

　　值得注意的是，虽然长实于新加坡的信托分拆计划未能进行下去，但这段时间众多内房股却在香港大力发行债券融资，以目前的发行情况来看，几乎所有企业都取得了不错的认购

　　最新的一个融资安排为SOHO中国，将发行两笔总额为10亿美元的优先票据。

　　根据公告，这两笔优先票据分别为：于2017年到期的6亿美元优先票据，年利率5.75%；于2022年到期的4亿美元优先票据，年利率7.125%。

　　针对近期香港出现的频密发债，标普分析师符蓓称，这表示投资者对内房企是非常支持的。

　　然而，同样是国际投资者，为何在香港对待内房企融资和在新加坡对待长实融资竟会有如此不同的反应呢？

　　对此，符蓓推测或许是由于发行信托和发行债券的预期不同。其称，信托更重要的是看回报，如果企业IPO估值和市场预期出现差距，也会有这样的表现。

　　司建伟表示，近期在香港融资的内房企，所发行的债券大部分是以美元为计价单位，少量或许也有以港元为计价，但都还没有发行人民币债券的企业出现。

　　另一方面，司建伟亦指出，这或许还是表示了国际投资者对于国内房地产市场前景的不确定。

　　其称，长实资源丰富，商业地产的运作经验也比国内很多企业强，但在目前的环境下，长实拟用作IPO的三个项目似乎知名度还不够，因此其经营前景如何还有待观察。

　　事实上，在住宅地产调控已经持续了很长一段时间的今日，商业地产是否会成为下一个调控的目标也成为众人关注的焦点之一。

　　从目前来看，包括深圳在内的个别省市已经出台了或大或小的针对商业地产的新措施，有许多分析人士认为，这是预示着中央政府可能出手商业地产的开端。