中粮地产发展模式：“持有型物业+销售型物业”并行

　　目前中国的整个房地产市场非常的分散，可以看到2011年全国地产销售前20强市场占有率从最开始10%不到，现在逐步上升到25%，不同的地产商策略开始出现一些差异化，我们既看到了做量的，好水快流的，像万科、金隅这种高周转快速销售;又看到了标准中高端人群布局核心城市和中高端楼，像瑞安;第三类就是强调普通住宅开发销售和商业物业开发混业的多业态尝试;第四类是在一二线核心区域进行商业综合体开发，比如万达这样的模式。

　　一线城市的商业地产未来成长空间开始显现，因为与住宅不同，商业地产起步期比较晚，但是持续比较长。目前我国商业地产基本情况，大部分是低端，购物中心占比比较小，写字楼甲级，仓储业70%修建于90年代以前，这几方面应该有现实巨大商业地产需求空间，一线城市的商业用地目前开始凸现成长空间。国际经验表明，人均GDP3000-5000 美元是商业地产的起步期，8000 美元之后进入加速发展期。未来十年，中国人均GDP8000 美元以上城市将从28 座猛增至177 座，商业地产将进入快速增长阶段。而住宅限购、保险资金入市以及可能的REITs 等相关金融创新等加速了商业地产的发展。

　　2012年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”，尽管地方政府频繁出台房地产微调政策，但预计限购政策不会在短期内取消， 2012年房地产市场宏观调控仍将继续。由于国家对楼市调控政策将会长期存在，国内房地产企业的压力日益增大，战略转型势在必行。正是在这种不利的市场环境下，中粮地产制定了具有针对性的发展规划，采取“持有型物业+销售型物业”两条腿走路的方式，力争在房地产下半场转型中走在前列。

　　公司一方面将积极调整适应市场变化，抓住商业地产发展机会，择机发展以大悦城为品牌的全服务链城市综合体;另一方面在已逐步固化的壹号系列、祥云国际系列、中粮澜山系列和长阳半岛模式四大战略产品线的基础上，深化住宅产品线研究，在整体设计、规划设计、建筑单体设计、景观设计、室内装修设计等方面制定标准，初步完成祥云国际、长阳半岛系列产品规划设计的总结提炼，逐步实现标准化。除此之外，中粮地产还将更多资源投入到调控政策相对缓和的二、三线城市，努力实现一、二、三线城市的均衡发展，以尽量降低房地产调控政策对公司经营的影响。

　　未来十年商业地产风险与机遇并存，拥有运营能力、核心地段物业和资金实力的公司将胜出。中粮地产背靠中粮集团，有望在未来的商业地产长跑中胜出，值得长期关注。